기준시가 결정 적법 여부

원고가 제시한 증거자료만으로는 실지거래가액을 확인할 만한 입증자료가 미비하므로 기준시가에 의하여 결정한 것은 적법하며, 이 사건 부과처분은 신뢰원칙 위반 또는 신의성실의 원칙에 반하는 처분이라고 볼 수 없음

소득세법 제96조 양도가액

소득세법 제97조 양도소득의 필요경비계산

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2005.11.14. 원고에게 한 양도소득세 56,363,890원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1984.11.8. 구○○으로부터 ○○시 ○○동 ○○가 ○○번지 대지 62.8㎡를 매수하였고, 1984.11.15. 박○○로부터 같은 동 ○○가 ○○번지 대지 49.6㎡, 같은 동 ○○가 ○○번지 대지 128.9㎡와 같은 동 ○○가 ○○번지 대지 92.6㎡를 각 매수하여 같은 날 위 토지들을 같은 동 ○○번지 대지 333.9㎡로 합병한 후 1991.12.4. 위 토지에 철근 콘크리트조 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층의 주택, 소매점, 차고, 목욕탕 건물 총 면적 1,292.52㎡(이하 ' 이 사건 건물'이라 한다)를 신축하여 1992.1.7. 소유권보존등기를 마쳤으며, 2001.2.17. 원고의 남편인 이○○으로부터 같은 동 ○○번지 56.8㎡를 증여받아 2001.2.28. 다시 위 토지와 합병 전 같은 동 ○○가 ○○번지 대지 333.9㎡를 합병하여 같은동 ○○가 ○○번지 대지 390.7㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)가 되게 하였다. 원고는 2001.4.21. 김○○에게 이 사건 토지와 건물을 양도하고, 피고에게 2001년 귀속 양도소득세를 신고함에 있어서 양도 당시의 실질거래가액을 4억 1,000만원, 취득 당시의 실질거래가액을 7억 1,600만원으로 하여, 양도소득세의 과세표준을 0원으로 신고하였다.

나. 피고는 2005.9.9. 원고에게 ' 이 사건 토지와 건물의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가를 적용하여 소득세법 제114조에 의거하여 경정결정함'이라는 내용의 세무조사결과통지서를 발송한 후, 2005.11.14. 원고에게 2001년 귀속 양도소득세 56,363,890원(가산세 포함)을 부과하는 처분(이하 ' 이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제1(가지번호 포함, 이하 같다), 2, 12호증, 을제1,2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

피고는 위 처분사유와 관계법령에 비추어 이 사건 처분은 적법하다고 주장하고, 이에 대하여 원고는 아래와 같은 사유를 들어 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

(1) 원고는 2001.4.21. 김○○에게 이 사건 건물과 토지를 4척 1,000만원에 양도하였고 부동산매매계약서, 김○○의 확인서 등에 의하여 양도시 실지거래가액을 증명하였음에도 불구하고 피고가 기준시가를 기준으로 하여 양도차익을 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 원고는 2001.6.7. 이 사건 양도소득세 과세표준신고를 하였는데, 피고가 원고의 신고 후 무려 3년 8개월이나 경과한 2005.9.9.에 한 이 사건 처분은 신뢰보호의 원칙에 반하여 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 소득세법(2001.12.31. 법률 제6557호로 개정되기 전의 것, 이하 '소득세법'이라고만 한다) 제114조 제5항과 소득세법 시행령(2001.12.31. 대통령령 제17456호로 개정되기 전의 것) 제176조의2에 따라 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는 경우에 해당하기 위해서는 '취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 매매계약서 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우'이거나 '매매계약서, 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액이나 감정평가법인의 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우'라야 한다.

이 사건에 돌아와 살피건대, 원고는 이 사건 토지와 건물의 양도 당시 실지거래가액의 증빙자료로서 갑제3호증(매매계약서)과 을제3호증(거래사실확인서)을 제출하였는바, 매매계약서에는 이 사건 토지와 건물을 원고가 4억 1,000만원에 김○○ 에게 매도한 것으로 기재되어 있으나 매수인 김○○ 작성의 거래사실확인서에 의하면 이 사건 토지와 건물의 매매대금 잔금은 김○○가 이 사건 건물의 1층 미용실 전세금 반환채무 3,500만원과 원고의 대출금 상환채무 3억 8,000만원을 인수하는 것으로 그 지급에 갈음하기로 되어 있는데 매매계약서에는 이러한 잔금 지급 방법이 기재되어 있지 않은 점, 김○○의 남편 권○○은 잔금 4억원을 원고의 통장으로 송금하였다고 김○○와 다르게 진술하고 있으며 송금 사실을 입증할 자료를 제출하지도 않고 있는 점, 원고는 이 사건 매매잔금을 다 지급받기도 전에 김○○ 에게 이 사건 건물과 토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주어 거래관행과 맞지 않는 점, 위 매매계약서는 등기필증을 교부 받기 위하여 등기소에 제출하는 검인계약서로서 부동산 매매시 부과되는 조세 부담을 줄이기 위하여 실제 계약 내용과 달리 작성되는 경우가 많은 점, 원고에 의하면 이 사건 건물의 공사비는 1991. 당시 7억 1,600만원이 소요되었는데 위 공사비에는 이 사건 토지의 가격은 포함되어 있지 않으며 1990년대 이후 땅값이 지속적으로 상승하고 있어 10년가량이 경과한 후 이 사건 토지와 건물의 가액 합계가 이 사건 건물의 공사비보다 3억원이나 감소하였다는 것은 극히 이례적인 일인 점, 이 사건 매매 직전인 2001.4.4. 이 사건 토지와 건물에 설정된 근저당권 최고액이 5억 7,000만원인 점에 비추어 당시 이 사건 토지와 건물의 평가액이 적어도 5억 7,000만원을 훨씬 초과하였음을 짐작할 수 있는 점 등을 종합하면 매매계약서와 거래사실확인서의 각 기재는 믿기 어렵고, 갑제9 내지 11호증의 각 기재만으로는 이 사건 토지와 건물의 양도시 실지거래가액이 4억 1,000만원임을 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고가 이 사건 토지와 건물을 양도할 당시 실지거래가액을 확인하기 위한 입증자료가 미비된 경우에 해당하므로 피고가 기준시가에 의하여 이 사건 토지와 건물의 양도가액을 평가한 것은 적법하다.

또한 소득세법 제100조 제1항에 따르면 양도가액을 기준시가에 의하는 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하도록 하고 있으므로 이 사건 토지와 건물의 취득가액을 기준시가에 의하여 인정한 것 역시 적법하므로 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2) 신뢰보호원칙 위반 여부

일반적으로 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신뢰보호의 원칙이 적용되기 위하여는, 첫째, 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 둘째, 납세자가 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 셋째, 납세자가 그 견해 표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, 넷째, 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로서 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 할 것이고, 한편 조세법령의 규정내용 및 행정규칙 자체는 과세관청의 공적 견해표명에 해당하지 아니한다고 할 것이다(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001두403 판결 참조).

이 사건에 돌아와 살피건대, 원고의 양도소득세 과세표준 예정신고 이후 피고는 아무런 공적 견해를 표명한 바도 없고, 이 사건 처분은 소득세법 제114조에 의거한 것으로서 법류에 의하여 적법하게 양도소득과세표준과 세액을 경정한 것이므로 원고의 신고 이후에 3년 8개월 만에 이루어졌다고 하여 이를 신뢰원칙 위반이라거나 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 없으므로 원고의 이 부분 주장도 이유 없고 결국 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[관계법령]

소득세법(2001. 12. 31. 법률 제6557호로 개정되기 전의 것)

제94조 (양도소득의 범위)

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제96조 (양도가액)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제 5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

소득세법 시행령(2001. 12. 31. 대통령령 제17456호로 개정되기 전의 것)

제176조의 2 (추계결정 및 경정)

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

4. 기준시가. 끝.