조심2014구3175(2014.10.31)

쟁점상가를 각 호별로 평가하고, 호별 전용면적과 동일한 조정률을 적용하여 과세한 처분은 정당함

건물은 구분등기가 되어 있는 상가 35개 호실의 집합건물이므로, 상가 각 호실의 가액을 평가한 뒤 이를 합산하여야 하고, 원고가 주장하는 바와 같이 이 사건 건물을 일체로 보아 하나의 상속재산가액 평가방법을 적용해야하는 것이 아님

결정 내용은 붙임과 같습니다.

상속세및증여세법 제60조평가의 원칙 등

상속세및증여세법 제61조부동산 등의 평가

상속세부과처분취소

김00

영덕세무서장

국승

2015. 4. 28.

2015. 5. 26.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2014. 9. 1. 원고에게 한 상속세 000,000,000원의 부과처분 중 000,000,000원을 초과하는 부분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2013. 4. 3. 사망한 부 김00으로부터 동생 김OO와 함께 00시 00동 845 토지와 그 지상 건물(이하 토지와 건물을 합쳐 '이 사건 부동산', 건물만을 가리켜 '이 사건 건물'이라 한다)을 상속받았는데, 이 사건 건물은 지하 1층 지상 9층의 판매시설・업무시설・근린생활시설인 집합건물로, 신축 당시부터 총 35호실의 상가로 구분등기 되어 있었다.

나. 원고는 2013. 10. 31. 이 사건 부동산의 상속재산가액을 구 상속세 및 증여세법(2014. 1. 1. 법률 제12168호로 개정되기 전의 것, 이하 '상속세및증여세법'이라 한다) 제61조 제5항에 의한 0,000,000,000원으로 평가하여 그에 따른 상속세 000,000,000원을 신고・납부하였다.

다. 피고는 2014. 4. 16. 이 사건 건물의 가액을 평가함에 있어, 35개 각 호실에 대한 ① 상속세및증여세법 제61조 제5항의 임대료 등의 환산가액(이하 '제1평가방법'이라 한다),

② 같은 법 제61조 제1항 제2호의 기준시가(이하 '제2평가방법'이라 한다), ③ 같은 법 제66조의 저당권 등 설정재산 평가액(이하 '제3평가방법'이라 한다) 중 가장 큰 금액을 합산하는 방법으로 산정하여, 이 사건 건물의 총 가액을 0,000,000,000원으로 보아 원고가 기존에 신고・납부한 000,000,000원에서 000,000,000원을 증액하여 총 결정세액이 0,000,000,000원인 상속세 부과처분(이하 '이 사건 원처분'이라 한다)을 하였다.

라. 원고는 2014. 5. 15. 이 사건 원처분에 대한 이의신청을 제기하여 이 사건 부동산의 용도지수 및 조정률 오류로 인한 000,000,000원과 기타자산의 평가액 12,660,593원을 감액받아 상속세 중 00,000,000원을 환급받았다.

마. 원고는 2014. 6. 26. 조세심판원에 이 사건 원처분에 대한 심판청구를 하였고, 피고는 이 사건 건물 지하층의 면적 배분에 오류가 있는 것을 확인하고 상속세 과세가액 중 00,000,000원을 감액하여 상속세 총 결정세액을 0,000,000,000원으로 결정・고지하는 처분을 하였다가, 보험금 등 상속재산의 신고가 누락된 것을 발견하고 2014. 9. 1. 원고에게 상속세 총 결정세액을 0,000,000,000원으로 증액하는 처분(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다. 한편, 조세심판원은 2014. 10. 13. 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 5, 7호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 원고의 주장

1) 상속재산 가액 평가방법에 관한 주장

이 사건 건물은 처음부터 임대목적으로 건설된 것으로 각 호 상가별로 구분등기를 하지 않은 채 임대가 가능하였음에도 편의상 구분등기를 한 것이다. 구분등기 여부에 따라 이 사건 건물의 실질적인 가치가 달라진다고 보기 어려우므로, 각 호별로 구분등기를 하였는지 여부에 따라 이 사건 건물의 상속재산 가액산정이 달라지는 것은 조세법률주의와 조세평등주의에 반한다. 피고가 제1 내지 3평가방법 중 하나를 선택하여 이 사건 건물 전체의 가액을 산정하지 않고, 이 사건 건물의 상가 각 호별로 제1 내지 3평가방법 중 가장 큰 금액을 합산하여 이 사건 건물 전체의 가액을 산정한 것은 위법하다.

2) 조정률에 관한 주장

이 사건 건물을 제2평가방법으로 평가하는 경우, 각 층의 계단・복도・화장실 등 공용면적은 각 호의 소유자가 점유할 수 있는 공간이 아니므로, 이 부분 면적에 대하여 국세청의 건물기준시가 산정방법 중 조정률 60%를 적용하는 지하층의 공용면적과 동일하게 60%를 적용하여야 하는데, 피고는 각 층의 화장실 등 공용면적에 대하여 각 호별 조정률을 적용하였으므로 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 상속재산 가액 평가방법에 관한 주장에 관한 판단

가) 상속재산의 평가에 관한 상속세및증여세법 시행령 제50조 제7항 및 제63조 제1항의 규정은 상속세및증여세법 제61조 제5항 및 제66조의 규정에 기하여 상속재산의 평가액에 관한 상속세및증여세법 제60조 제1항의 시가주의 원칙에 접근하려는 취지에서 규정된 것이라 할 것이므로, 상속재산인 일동의 건물 중 일부가 임대되고 일부가 임대되지 아니한 경우에도 임대된 부분과 임대되지 아니한 부분을 구분하여 전자의 가액은 상속세및증여세법 제61조 제5항, 상속세및증여세법 시행령 제50조 제7항 소정의 방법에 의하여 평가하고, 후자의 가액은 상속세및증여세법 제61조 제1항, 상속세및증여세법 시행령 제50조 제1항 내지 제6항 소정의 방법에 의하여 평가하는 것이 타당하다(대법원 1992. 9. 25. 선고 92누3922 판결 참조).

나) 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 각 사정에 비추어 보면, 이 사건 건물의 상가 각 호실을 제1 내지 3평가방법에 따라 개별로 가격을 산정하여 가장 높은 가격을 합산한 것을 이 사건 건물의 최종가액으로 평가한 이 사건 처분은 적법하고, 달리 이 사건 처분이 조세법률주의나 조세평등주의에 반한다고 볼 수 없으므로, 원고의 주장은 이유 없다.

① 상속재산에 수 개의 부동산이 포함되어 있는 경우 당연히 각 부동산의 상속재산 가액을 개별적으로 평가하여 합산하여야 한다. 이 사건 건물은 구분등기가 되어 있는 상가 35개 호실의 집합건물이므로, 상가 각 호실의 가액을 평가한 뒤 이를 합산하여야 하고, 원고가 주장하는 바와 같이 이 사건 건물을 일체로 보아 하나의 상속재산가액 평가방법을 적용해야하는 것이 아니다.

② 1동의 상가를 집합건물로 구분등기하는 경우 집합건물의 소유자로서는 각 구분등기된 부동산의 처분이 용이해지는 등 구분등기를 하지 않은 경우와의 차이가 있다. 원고가 이 사건 건물의 전체 상가를 상속받은 것은 우연한 사정에 불과하고, 이로 인하여 과세관청이 이 사건 건물을 1개의 물건인 것처럼 취급하여 상속재산가액을 산정하여야 한다고 보기 어렵다.

③ 원고는 이 사건 건물에 대한 상속세 신고를 할 때 이 사건 건물의 가액을 제1평가방법(상속세및증여세법 제61조 제5항에 따른 임대료 등의 환산가액)을 통하여 산정하였는데, 그 방법에 의하면 이 사건 상속 당시 일시적으로 공실이었던 501, 502, 503호에 대한 평가액이 0원이 되는 불합리한 결과가 발생한다.

2) 조정률에 관한 주장에 관한 판단

가) 구 상속세및증여세법 제61조 제1항 제2호는 '신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정・고시하는 가액'으로 건물의 상속재산 가액을 평가할 수 있다고 규정하고 있고, 국세청 고시 제2013-2호(국세청 건물 기준시가 산정방법 고시, 이하 '이 사건 고시'라 한다) 제5조에 의한 건물 기준시가 산정 기본 계산식은 아래와 같다. 한편, 이 사건 고시 제11조 구분(IV) 제21번에서는 '건물 부속(지하 포함) 주차장 및 기계실, 보일러실, 대비소, 옥탑'을, 제22번에서는 '주택간이부속건물(창고, 화장실, 세면장 등)'의 개별건물의 특성에 따른 조정률을 각 60으로 규정하고 있다.

건물 기준시가 산정 기본 계산식

(1) 기준시가 = 평가대상 건물의 면적(㎡)1) × ㎡당 금액

(2) ㎡당 금액=건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율 × 개별건물의 특성에 따른 조정률

1)연면적을 말하며, 집합건물의 경우 전유면적과 공용면적을 포함한 면적을 말한다.

2)㎡당 금액은 1,000원 단위 미만은 버린다.

3)개별건물의 특성에 따른 조정률은 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호에 따라 기준시가를 계산하는 경우에만 적용한다.

나) 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 각 사정들, 즉 ① 개별건물의 특성에 따른 조정률은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 기준시가를 계산하는 경우에는 적용하지 않고, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호에 따라 기준시가를 계산하는 경우에만 적용되고, 그 적용대상이 명확하게 열거되어 있는 점, ② 이 사건 고시에서는 '각 층의 계단, 복도, 화장실 등 공용면적'에 대하여 별도의 조정률을 정하고 있지 않은 점, ③ 각 층의 전용면적은 이 사건 건물의 각 층 상가 이용자들의 편의에 기여하는 부분이고, 건물 전체에 대한 시설이 아니라는 점에서 이 사건 고시 제11조 구분(IV) 제21번 '건물 부속(지하 포함) 주차장 및 기계실, 보일러실, 대비소, 옥탑' 항목에 포함된다고 보기 어려우며, 이 사건 건물과 별개의 부속건물에 있는 것이 아니므로 제22번 '주택간이부속건물(창고, 화장실, 세면장 등)' 항목에 포함된다고 볼 수도 없는 점에 비추어 보면, 피고가 이 사건 건물의 상속재산가액을 제2평가방법으로 산정하면서 이 부분에 대하여 조정률 60%를 적용하지 않고 각 호별 조정률을 적용한 것은 적법하므로, 이 부분 원고의 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.