소개영업의 요금에 관하여 소개영업법 제4조 에 정한 기준과 한도를 초과한 약정의 효력

소개영업법 제4조 에 의하면, 소개영업의 요금에 관한 기준과 한도는 서울특별시 또는 도의 조례로서 정하고, 소개영업자는 위 기준과 한도를 초과하여 요금을 정하지 못하도록 규정되어 있는바, 위 규정은 강행규정으로서 위 기준과 한도를 초과하는 약정부분은 무효로 보아야 한다.

소개영업법 제4조 , 소개영업법 제5조

원고

피고

서울민사지방법원(80가합1643 판결)

원고의 항소 및 당심에서 추가된 예비적 청구를 각 기각한다.

항소 이후의 비용은 원고의 부담으로 한다.

원소는,

1. 원판결을 취소한다.

2. (가) 본위적청구 : 피고는 원고에게 금 8,631,900원 및 이에 대한 이사건 소장송달 익일부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

(나) 제1차 예비적청구 : 피고는 원고에게 금 161,900원 및 이에 대한 이사건 소장송달 익일부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하고, 별지목록기재 부동산에 대한 지분 1/3에 관하여 1977. 12. 6. 이익분배약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

(다) 제2차 예비적청구(당심에서 추가) : 피고는 원고에게 금 3,126,500원 및 이에 대한 이사건 소장송달 익일부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

3. 소송비용은 1, 2심 모두 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고를 구하다.

1. 원고의 본위적 청구와 제1차 예비적청구에 관하여 살핀다.

성립에 다툼이 없는 을 제1호증(매매계약서)의 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 피고가 1977. 12. 15. 원고의 소개로 소외 1로부터 서울 강남구 반포동 대지를 평당 금 87,000원씩 합계금 73,541,000원에 매수한 사실을 인정할 수 있고, 아래에서 배척하는 증거 이외에는 달리 반증없다.

원고 소송대리인은 원고가 위 매매의 소개인으로서 피고로 하여 금 위 매매계약을 체결하도록 해준 댓가로 피고는 1977. 12. 6.경 장차 위 토지를 매수한 후 이를 타에 매각하여 전매차익이 생기면 이를 피고가 2/3, 원고가 1/3의 비율로 분배하기로 확약한 바 있다(원고는 위와 같은 조건으로 위 토지매매의 동업계약을 체결한 것으로 표현 주장한다)고 하면서 위 계약 이후 피고는 위 토지를 여러 필지로 분할하여 별지목록기재의 부동산 3필지를 제외한 나머지 토지 9필지를 대금 77,327,000원에 매각하고서도 원고에게는 금 1,100,000원 밖에 지급해 주지 않았으므로 본위적청구로서, 위 매각대금에서 매수대금을 뺀 금 3,785,900원의 1/3인 금 1,261,900원은 원고의 몫이고, 한편 아직 피고 명의로 남아 있는 3필지 부동산의 가격이 금 25,412,000원 상당이므로 결국 원고가 피고로부터 지급 받아야 할 금원은 모두 금 8,631,900원(금 1,261,900원+금 25,412,000원+1/3-금 1,100,000원)이 되므로 이의 지급을 구한다고 하고, 제1차 예비적 청구로서, 아직 피고 명의로 남아 있는 3필지 부동산에 관하여서까지 이익분배의 주장을 할 수 없는 경우라고 한다면, 위에서 본 매각대금에서 매수대금을 뺀 금액의 1/3액수에서 이미 지급받은 금 1,100,000원을 공제한 금 161,900원의 지급을 구함과 동시에 위 3필지 부동산의 지분 1/3에 관하여 1977. 12. 6. 이익분배약정을 원인으로 하는 소유권이전등기절차이행을 구한다는 것이다.

그러므로 살피건대, 피고가 위 부동산을 매수함에 있어서 이를 소개한 원고에게 위와 같은 약정을 한 바 있다는 원고 주장에 부합하는 듯한 갑 제1 내지 6호증의 각 일부기재, 원심증인 소외 2 및 당심증인 소외 3의 각 일부 증언과 원심의 형사기록검증결과 중의 일부는 이를 믿을 수 없어 채용하지 아니하고, 그 이외에 원고의 전거증에 의하여도 이를 인정할만한 증거없다.

2. 원고의 제2차 예비적청구에 관하여 살핀다.

원고 소송대리인은 가사 위 청구가 이유없다 하더라도 피고는 위 부동산을 매수함에 있어서 원고에게 소개료로 평당 금 5,000원씩 지급하기로 약정하였으므로 총 845평 3홉에 대한 소개료로 금 4,226,500원을 지급하여야 한다고 주장하나 위에서 배척한 증거 이외에는 위 매매의 소개료로 평당 금 5,000원씩 지급하기로 약정하였다는 원고 주장을 인정할 자료가 없고, 다만 피고는 위 부동산매매의 소개료로 평당 금 3,000원씩 지급하기로 약정한 사실을 자인하고 있으므로 평당 금 3,000원 범위내에서 원고의 주장은 일응 그 이유가 있다 할 것이고 그중 원고가 금 1,100,000원을 지급받은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

그런데 소개영업법 제4조 에 의하면, 소개영업의 요금에 관한 기준과 한도는 서울특별시 또는 조례로서 정하고 소개영업자는 위의 기준과 한도를 초과하여 요금을 정하지 못하도록 규정하고 있고, 나아가 같은법 제5조 에서는 소개영업자는 명목의 여하를 불문하고 소정요금 이외의 금품을 요구하거나 수취하는 행위를 금하는 규정을 두고 있는데 위의 관계규정은 위의 한도를 초과하는 소개비의 수수를 금할 뿐 아니라 그 한도를 초과하는 소개비약정의 사법상의 효과도 부인하는 이른바 강행법규에 속하는 것으로서 소정 최고액을 초과하는 약정부분은 무효로 보아야 할 것인바, 위 소개영업법 제4조 에 의하여 제정된 서울특별시 소개영업법의 요금의 기준과 한도에 관한 조례에 의하면, 매매목적물의 매매대금이 금 5,000만 원 이상 금 1억 원 미만일 경우에는 그 소개요금의 한도를 485,000원+(매매거래대금-5,000만 원)×4/1000로 정하고 있으므로 이 건의 경우에 있어서 원고가 받을 수 있는 이른바 소개비 한도는 그 명목여하를 불문하고 금 579,164원[485,000+(73,541,000-50,000,000)×4/1000]을 초과할 수 없으므로 원·피고 사이에 지급하기로 한 금 2,535,900원(금 3,000원×845.3)중 위 한도를 초과한 부분은 위의 강행법규에 위반하여 무효라 할 것이므로 위 한도액을 초과하여 금 1,100,000원을 이미 지급받은 원고의 위 나머지 청구는 피고의 나머지 항변에 관하여 더 나아가 판단할 것 없이 그 이유없다 할 것이다.

3. 그렇다면 원고의 본위적청구 및 제1차 예비적청구는 다른 점에 관하여 더 살펴 볼 필요도 없이 모두 이유없으므로 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 같이 한 원판결은 정당하고, 이에 대한 원고의 항소는 이유없으므로 이를 기각하고, 당심에서 추가된 제2차 예비적청구 역시 이유없으므로 이를 기각하고, 소송비용의 부담에 관하여는 패소자부담의 원칙에 따라 주문과 같이 판결한다.