2015나47487 계약금반환

A

에스에이치공사

서울중앙지방법원 2015. 8. 11. 선고 2014가단226930 판결

2016. 3. 15.

2016. 4. 19.

1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 원고 패소부분을 취소한다.

피고는 원고에게 16,846,500원 및 이에 대하여 2015. 8. 12.부터 2016. 4. 19.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송총비용 중 1/4은 원고가, 나머지 3/4은 피고가 각 부담한다.

4. 제1항의 금원지급부분은 가집행할 수 있다.

제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 23,585,310원 및 이에 대하여 제1심 판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 인정사실

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결문 제5면 10행 중 "원고와 주민등록을 함께 한"을 "원고의 배우자 E와 주민등록을 함께 한"으로 고치는 외에는 제1심 판결 해당 부분의 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 당사자의 주장

가. 원고의 주장

이 사건 분양계약서 제9조 제5항이 정하고 있는 총 공급가격의 10% 상당의 위약금(이하, 이 사건 위약금이라고 한다)은 위약벌이 아니라 손해배상액의 예정이다. 원고는 모친 C이 2013. 11. 1. 다른 분양가상한제 아파트를 분양받아 재당첨이 제한되는 사실을 모르고 이 사건 분양계약을 체결한 점, 이 사건 분양계약은 체결 후 단기간에 해제된 점, 피고로서는 이 사건 분양계약 해제 후 예비입주자와 바로 분양계약을 체결할 수 있었던 점 등을 고려하면, 위 손해배상예정액은 부당히 과다하므로, 피고는 원고에게 기지급한 계약금에서 손해배상예정액의 70%를 감액한 나머지 30%를 공제한 금액인 23,585,310원(50,539,000원(이 사건 분양계약금 + 발코니 확장공사 계약금) - 공탁금 수령액 16,845,700원 - 10,107,990원(손해배상예정액 33,693,300원의 30%)}을 반환하여야 한다.

나. 피고의 주장

1) 이 사건 위약금은 주택법 및 주택공급에 관한 규칙이 요구하는 분양자격이 없음에도 이를 숨기고 분양신청을 하여 당첨된 후 분양계약까지 체결한 자에 대한 징벌적 제재이므로 손해배상의 예정이 아닌 위약벌로 보아야 한다. 따라서 이 사건 위약금은 민법 제398조 제2항에 의하여 감액될 수 없고, 피고는 이미 기지급 계약금에서 위 약벌을 공제한 나머지 금액을 반환하였다.

2) 가사, 이 사건 위약금이 손해배상의 예정으로 해석되더라도, 원, 피고는 대등한 당사자 지위에서 계약을 체결한 점, 그 예정액이 전체 분양대금의 10% 정도로 일반 거래관행에 비추어 과다하지 않은 점, 원고는 사전에 재당첨 제한에 관하여 알고 있었던 점, 이 사건 분양계약해제로 입주자 선정이 늦어지면서 금융비용, 관리비, 추가 분양절차를 위한 비용 부담 등의 손해가 발생한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 위약금이 부당히 과다하다고 볼 수 없다.

3. 판단

가. 이 사건 위약금이 위약벌인지 여부

위약금은 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로 추정되므로 위약금이 위약벌로 해석되기 위하여는 특별한 사정이 주장 · 입증되어야 한다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다60169 판결 참조). 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 위약금은 이 사건 분양계약서 제9조 제1항 제5호 또는 제6호 위반의 경우에는, 주택법 및 주택공급에 관한 규칙의 취지에 따라 서민들의 주거안정, 투기 방지 및 공공재적 성격을 갖는 주택 공급에 관한 공정성과 형평성의 확보 등 정책적 목적을 달성하기 위한 사적 제재 수단으로 기능하고 있는 것은 분명하다. 그러나 손해배상의 예정 역시 손해의 발생 사실과 손해액에 대한 입증곤란을 배제하고 분쟁을 사전에 방지하여 법률관계를 간이하게 해결하는 것 외에 채무자에게 심리적으로 경고를 줌으로써 채무이행을 확보하는 것에 그 목적이 있을 뿐 아니라, 채무자가 실제로 손해발생이 없다거나 손해액이 예정액보다 적다는 것을 입증하더라도 채무자는 그 예정액의 지급을 면하거나 감액을 청구하지 못하게 되어(대법원 1991. 3. 27. 선고 90다14478 판결 참조), 계약상 채무불이행에 대한 제재로서도 기능한다는 점에서는 위약벌과 차이가 없다. 따라서 피고가 내세우는 사정, 즉 주택법 및 주택공급에 관한 규칙이 예정한 정책적 목적을 달성하기 위한 사적 제재수단의 성격이 있다는 점만으로 이 사건 위약금이 손해배상액의 예정이라는 법률상 추정을 번복하기에는 부족하다.

오히려 위약벌을 약정하는 경우에는 그와 별도로 계약해제로 인한 손해배상을 약정하는 것이 일반적인데, 이 사건 분양계약에서는 이 사건 위약금 외에 별도로 손해배상 약정을 하지 아니한 점, 이 사건 위약금의 액수도 통상 손해배상예정액인 분양대금의 10% 상당인 점, 만약 이 사건 위약금을 위약벌로 해석한다면 피고로서는 위약벌과 별도로 계약위반으로 인하여 발생한 손해의 배상을 청구할 수 있다는 결론에 이르게 되어 수분양자에게 지나치게 가혹한 점, 분양대금 미납 등의 수분양자 채무불이행과 입주지연 등의 분양자 채무불이행 등 계약당사자 쌍방의 주된 채무의 불이행으로 인한 계약해제의 경우에도 이 사건 위약금의 근거인 이 사건 분양계약서 제9조 제5항이 동일하게 적용되는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 위약금은 손해배상의 예정으로 봄이 타당하다.

나. 손해배상예정액의 감액 여부

민법 제398조 제2항에 의하여 법원이 손해배상의 예정액을 감액할 수 있는 '부당히 과다한 경우'라 함은 손해가 없다든가 손해액이 예정액보다 적다는 것만으로는 부족하고, 계약자의 경제적 지위, 계약의 목적, 손해배상액 예정의 경위 및 거래관행 기타 제반사정을 고려하여 그와 같은 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 한다(대법원 1991. 3. 27. 선고 90다14478 판결 참조),

이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 위약금은 분양대금의 10% 상당액이어서 일반적인 거래관행에 부합하므로 예정액 자체가 크다고 보기는 어렵다. 그러나 ① 피고가 이 사건 분양계약을 해제하고 위약금을 부과한 이유인 재당첨 제한규정은 분양신청자의 의무일뿐 아니라 주택법 및 주택공급에 관한 규칙 등에 의하여 입주자 선정 및 관리, 당첨자 관리, 주택공급계약 및 관리 등 주택건설사업의 시행과정에서 사업주체인 피고에게 부과된 법령상 의무이기도 한 점, ② 특히 주택공급에 관한 규칙 제54조 제3항은 사업주체는 재당첨 제한에 위반되는 이들을 입주자 선정대상에서 제외하거나 주택공급계약을 취소하여야 한다고 규정하고 있고, 동 규칙 제59조 제2항 제11호는 주택공급계약서에 이중담첨 및 부적격당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항이 포함되어야 한다고 규정하고 있을 뿐인데, 피고가 재당침 제한을 이유로 이 사건 분양계약을 취소하는 것에 그치지 않고 별도의 사적 제재로써 이 사건 위약금까지 부과하는 것은 피고의 법령상 의무이행의 편의와 업무 편의를 도모하기 위한 것으로도 볼 수 있는 점, ③ 나아가 재당첨 제한으로 당첨이 취소된 원고는 이 사건 위약금 외에 주택공급에 관한 규칙 제58조 제3항에 따라 당첨일로부터 3개월 동안 기간 입주자로 선정될 수 없는 불이익도 입게 되는 점, ④ 이 사건 분양계약은 체결 후 1달이 지나지 않아 해제되었고, 피고는 입주자 선정시 주택형별 예비입주자를 일반분양세대의 50%까지 선정하였으므로 이 사건 분양계약이 해제되었더라 피고는 다음 순번의 예비입주자에게 이 사건 아파트를 재분양할 수 있어 특별히 현저한 손해가 발생하였을 것으로 보이지는 않는 점, ⑤ 주택공급에 관한 규칙 제59조에 따라 피고는 전산관리 지정기관에 전산검색을 의뢰하여 입주대상자의 자격 여부를 확인한 후 그 결과에 따른 정당한 당첨자와 공급계약을 체결하여야 할 의무가 있는바, 만약 피고가 위 법령에 따라 이 사건 분양계약 체결 전에 미리 원고가 재당첨 제한 대상자인지를 전산검색 등을 통해 확인하였더라면 이 사건 위약금의 몰취는 발생하지 않았을 것으로 보이는 점, ⑤ 원고는 입주자모집공고 및 예비입주자 동·호수 배정참여신청 당시 입주자격 및 심사과정, 부적격 판명시 입게 되는 이 사건 위약금의 몰취 등 불이익에 관하여 상세히 안내를 받고 주민등록등본, 가족관계증명서, 공급자격정보 등의 개인정보 수집·이용 및 제3자 제공동의서(을 제6호증)를 제출하고 모친 C을 포함한 전 세대원의 인적사항을 제공하였는바, 원고가 스스로 재당첨 제한 대상자임을 인식하고도 단지 피고가 이를 간과할 것만을 기대하며 이 사건 위 약금을 몰취 당할 위험을 감수하면서 이 사건 분양계약에 이른 것이라고 단정하기는 어려운 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 아파트의 분양대금 10%인 33,693,000원 전액을 손해배상의 예정으로 피고에게 귀속시키는 것은 부당히 과다하므로, 이 사건 위약금 중 50%를 감액한다.

다. 소결

따라서 피고는 원고에게 16,846,500원(33,693,000원 × 50/100) 및 이에 대하여 그 이행기 이후로 원고가 구하는 제1심 판결선고일 다음날인 2015. 8. 12.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결선고일인 2016. 4. 19.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 달리한 제1심 판결 중 원고 패소 부분은 그 범위 내에서 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 당심에서 지급을 명하는 원고 패소 부분을 취소하고 피고에게 위 금원의 지급을 명하고, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 김기영

판사 박은영

판사 문현호