2006가합19157 채무부존재확인

*아파트재건축정비사업조합

대구 서구 *

대표자 조합장 *

소송대리인 변호사 *

대구광역시 서구

대표자 구청장 *

소송대리인 변호사 *

2009. 6. 3.

2009. 7. 1.

1. 피고는 원고에게 4,044,640,000원 및 이에 대한 2008. 7. 25.부터 2009. 6. 3.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

주문과 같다.

1. 기초사실

가. 원고는 2004. 12. 27. 대구광역시 서구청장으로부터 대구 서구 *외 47필지 82,650.5㎡ 지상에 아파트 22개동 1,819세대를 건축하기로 하는 내용의 주택재 건축사업시행인가(이하 '이 사건 사업시행인가'라 한다)를 받았다.

나. 위 사업지구 내에는 피고 소유로 등기된 대구 서구 * 외 34필지 도로 13,368㎡(당초 33필지이었으나 분할로 인해 35필지로 되었다. 이하 '이 사건 구도로 '라 한다)가 포함되어 있었는데, 원고의 사업계획에 의하면 이 사건 구도로는 용도폐지되고, 새로이 도로 4,126.2㎡(이하 '이 사건 신설도로'라 한다)가 개설될 예정이다.

다. 대구광역시 서구청장은 이 사건 사업시행인가를 하면서 위 재건축사업구역 내의 구유(區有)재산을 매입하려면 공사 착공 전까지 하여야 하고, 매입하기 전에는 일체의 착공이 불가능하다는 인가조건을 붙였다.

라. 원고는 피고에게 이 사건 구도로에 대한 무상양도와 관련하여 의견을 요청한 결과 2006. 8. 4. 피고로부터 이 사건 구도로 중 대구 서구 * 외 6필지 4,122.8m²는 도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법'이라 한다) 제65조 제2항에 의해 무상양도가 가능하나, 다만 원고가 이 사건 신설도로 부지의 소유권을 확보하여 도로를 개설한 후 피고에게 기부채납하여야 하고, 나머지 대구 서구 * 외 27 필지 9,240.9m²(당초 26필지이었으나 분할로 인해 28필지로 되었다. 이하 '이 사건 토지'라 한다)는 피고로부터 매수하여야 한다는 내용의 회신을 받았다.

마. 피고가 2006. 9. 1. 주식회사 A감정평가법인(이하 'A감정'이라 한다)과 B감정원에게 이 사건 사업시행인가 고시일인 2004. 12. 27.을 기준으로 하되, 실제 토지이용현황인 도로가 아니라 향후 이용될 대지를 기준으로 한 이 사건 토지의 시가에 관한 감정을 의뢰한 결과, A감정의 감정결과는 10.169,280,000원이고, B감정원의 감정결과는 9,891,936,000원이었다.

바. 피고는 위 각 감정결과를 토대로 2006. 9. 21. 원고에게 이 사건 토지를 10,056,412,900원(이는 위 각 감정결과를 산술평균한 금액을 다소 상회하는 금액이다)에 매각할 예정이니 2006. 10. 4.까지 매매계약을 체결하도록 통지하였다.

사. 원고는 2007. 10. 18. 피고에게 위 매각결정금액에 대한 이의를 제기하면서 매매계약서상 특약조건으로 공유재산매각과 관련한 소송의 결과에 따라 매매대금을 최종 결정하고, 별도 정산한다는 취지를 명시할 것을 요구하였고, 이에 피고는 2007. 10. 24. 원고에게 위 특약사항의 명시에 대하여는 이 사건 소송의 결과에 따르겠다고 회신 하였다.

아. 원고는 2008. 6. 5. 피고와 사이에 이 사건 토지를 10,056,412,900원에 매수하기로 하는 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하고, 같은 날 계약금 1,005,641,290원을, 2008. 7. 24. 잔대금 9,050,771,610원을 각 지급하였다.

자. 2004. 12. 27.경 이 사건 토지의 시가는 실제 토지 이용현황인 도로를 기준으로 할 경우 6,011,771,300원이다.

[인정근거] 다툼없는 사실, 갑 제1호증, 제2호증, 제6호증, 제7호증, 제8호증의 1, 제9호증의 1, 2, 제10호증의 각 기재, 이 법원의 감정인 *에 대한 시가감정촉탁결과, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

가. 이 사건 토지의 매매대금은 도정법 제66조 제6항에 따라 사업시행인가 고시가 있은 날을 기준으로 하여 그 실제 이용현황인 도로로서 평가한 금액을 기준으로 결정되어야 한다.

나. 그런데 피고는 이 사건 토지를 대지로 평가한 금액을 기준으로 매매대금을 결정하여 매매계약을 체결할 것을 통지하였고, 원고는 이 사건 토지의 매입 전까지는 공사착공이 불가능하다는 인가조건으로 인하여 부득이 피고가 정한 매매대금으로 이 사건 매매계약을 체결하였다.

다. 따라서 이 사건 매매계약 중 이 사건 토지를 도로로 평가한 금액을 초과하는 매매대금 부분은 원고의 경솔 또는 궁박 상태에서 이루어진 것으로서 현저하게 불공정한 법률행위에 해당하여 무효이므로, 피고는 원고에게 정당한 매매대금을 초과하는 부분을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

3. 판단

가. 관련규정

도정법 제66조 (국·공유재산의 처분 등) ④ 정비구역 안의 국·공유재산은 국유재산법 제12조 또는 지방재정법 제77조의 규정에 의한 국유재산관리계획 또는 공유재산관리계획과 국유재산법 제33조 및 지방재정법 제61조의 규정에 의한 계약의 방법에 불구하고 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 다른 사람에 우선하여 수의계약으로 매각 또는 임대할 수 있다.

⑤ 제4항의 규정에 의하여 다른 사람에 우선하여 매각 또는 임대할 수 있는 국·공유재산은 국유재산법 · 지방재정법 그 밖에 국·공유지의 관리와 처분에 관하여 규정한 관계 법령 규정에 불구하고 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 본다.

⑥ 제4항의 규정에 의하여 정비사업을 목적으로 우선 매각하는 국·공유지의 평가는 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 행하며, 주거환경개선사업의 경우 매각가격은 이 평가금액의 100분의 80으로 한다. 다만, 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국·공유지는 국유재산법 또는 지방재정법이 정하는 바에 의한다.

나. 원고의 주장 등에 대한 판단

1) 불공정계약의 체결

(가) 이 사건 매매계약이 불공정법률행위로서 무효인지 여부

먼저 대구광역시 서구청장이 이 사건 사업시행인가를 하면서 위 재건축사업구역 내의 구유(區有)재산을 매입하려면 공사 착공 전까지 하여야 하고, 매입하기 전에는 일체의 착공이 불가능하다는 인가조건을 붙인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고로서는 재건축사업의 지연으로 인한 막대한 재산상 손해를 피하기 위하여 피고가 제시하는 매매대금으로 이 사건 토지를 매수하여야 하는 상황에 있었음을 알 수 있다.

그리고 도정법 제66조 제6항은 이 사건 토지와 같이 정비사업을 목적으로 사업시행자등에게 우선 매각하는 국·공유지의 평가는 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한다고 규정하고 있는바(위 규정은 정비사업 시행과정에서 수반되는 국·공유지 매입시 막강한 인가권한을 지닌 행정청이 합리성을 결여한 과도한 매매대금으로 국·공유지를 매각함으로써 사업시행자의 사유재산권을 침해하고 부당한 이득을 얻는 것을 방지하기 위한 것으로서 강행규정으로 봄이 상당하다), 이에 의하면 정비사업을 목적으로 우선 매각되는 국·공유지의 평가는 사업시행인가 고시 당시 매매대상 목적 토지가 현실적으로 이용되는 현황을 기준으로 하여야 한다고 봄이 상당하다 (공유재산 및 물품관리법 제19조가 행정재산은 매각하지 못한다고 규정하고 있는 것은 행정재산으로서의 용도를 폐지한 이후에 이를 잡종재산으로서 매각하여야 한다는 것이지, 용도폐지한 행정재산을 매각할 경우 그 시가를 당시 실제 이용현황인 도로 등이 아닌 대지로서 평가하여야 한다는 것은 아니다). 그런데 이 사건의 경우 이 사건 사업시행인가 고시 당시나 이 사건 매매계약 체결 당시의 이 사건 토지의 실제 이용현황이 도로인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 피고의 요구로 결정된 이 사건 매매계약상의 매매대금은 이 사건 토지의 이용현황이 대지임을 기준으로 한 것임은 앞서 본 바와 같은바, 그 가액의 차이가 무려 4,044,640,000원에 이르는 점 등에 비추어 보면, 원고의 급부와 피고의 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재한다고 할 것이다.

나아가 위에서 본 바와 같은 이 사건 매매계약의 체결 경위와 과정 등에 비추어 보면, 피고는 원고의 위와 같은 궁박한 상태를 이용하여 이 사건 매매계약을 체결한 것이라고 할 것이다.

따라서 이 사건 매매계약은 피고에 비하여 절대적으로 열악한 지위에 있는 원고의 궁박한 상황을 이용하여 현저하게 불공정하게 맺어진 것으로서 무효이다.

(나) 무효인 범위

법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 하여야 할 것이나, 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다고 할 것이다.

이 사건으로 돌아와 보건대, 원고로서는 위 무효부분이 없더라도 정당한 매매대금의 범위 안에서 이 사건 매매계약을 체결하였을 것으로 봄이 상당하므로, 이 사건 매매계약은 정당한 매매대금을 초과하는 부분에 한하여 무효라고 할 것이다.

2) 피고의 주장 및 판단

이에 대하여 피고는, 원고가 이 사건 매매계약에 따른 매매대금을 지급할 의무가 없다고 주장해오던 중 스스로 피고에게 매매대금을 지급한 것은 채무 없음을 알고 변제한 것으로서 민법 제742조의 비채변제에 해당하여 그 반환을 청구할 수 없다고 주장한다.

살피건대, 비채변제는 지급자가 채무 없음을 알면서도 임의로 지급한 경우에만 성립하고, 채무 없음을 알고 있었다 하더라도 변제를 강요당한 경우나 변제거절로 인한 사실상의 손해를 피하기 위하여 부득이 변제하게 된 경우 등 그 변제가 자기의 자유로운 의사에 반하여 이루어진 것으로 볼 수 있는 사정이 있는 때에는 지급자가 그 반환청구권을 상실하지 않는다(대법원 2006. 7. 28. 선고 2004다54633 판결 등 참조).

이 사건으로 돌아와 보건대, 앞서 인정한 바에 의하면 원고는 재건축사업의 진행이 지연됨으로써 입게 될 막대한 재산상의 피해를 막기 위하여 어쩔 수 없이 피고에게 이 사건 매매계약에 따른 매매대금을 지급하였다고 봄이 상당하고, 달리 원고가 자유로운 의사에 의하여 위 매매대금을 변제하였음을 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

3) 소결

따라서 피고는 원고에게 이미 지급받은 매매대금 중 정당한 매매대금을 초과하는 부분인 4,044,640,000원 (=10,056,412,900원 - 6,011,771,300원) 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 2008. 7. 25.부터 2009. 6. 3.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 심우용

판사 민병국

판사 김윤희