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판시사항
[1] 주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 매수인에게 임대 권한을 부여한 경우, 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 본 사례
[2] [1]항의 매매계약이 해제된 경우, 매수인으로부터 주택을 임차한 임차인이 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였음을 이유로 매도인에게 대항할 수 있는지 여부
판결요지
[1] 주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 매수인에게 임대 권한을 부여한 경우, 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 본 사례.
[2] 매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없게 되는바, 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지이다.
참조조문
[1] 민법 제105조 , 제147조 제2항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 , 민법 제618조
원고,상고인
원고 (소송대리인 변호사 최종옥)
피고,피상고인
피고
주문
원심판결을 파기하고 사건을 수원지방법원 합의부에 환송한다.
이유
상고이유를 본다.
(1) 원심은 소외 1이 경기 용인군 (주소 1 생략) 소재 2필지 지상에 그의 처인 소외 2 등의 명의로 건축허가를 받아 3층 다세대주택 2개 동을 신축하여 1993. 8. 27.경 준공한 사실, 원고는 소외 1에 대하여 금 100,000,000원의 대여금 채권이 있어 1992. 12.경 그 변제에 갈음하여 당시 건축 중이던 위 다세대주택 중 2세대, 즉 이 사건 주택 및 가동 301호를 대물변제받기로 약정하였고, 이에 따라 이 사건 주택에 관하여 1994. 1. 20. 위 소외 2 명의로 소유권보존등기가 경료됨과 아울러 원고 명의의 소유권이전등기가 경료된 사실, 그런데 원고는 위 다세대주택이 준공된 후 그 명의로 이전등기를 경료하기 전인 1993. 10. 13. 이 사건 주택 및 가동 301호를 소외 3에게 대금 100,000,000원에 매도하면서, 계약금 1,000,000원은 계약 당일에, 잔금 99,000,000원은 같은 해 11. 15.에 소유권이전등기와 상환으로 지급받기로 약정하고 위 계약 당일 계약금 1,000,000원을 수령하고 먼저 이 사건 주택 등을 위 소외 3에게 명도하여 준 사실, 이에 따라 위 소외 3은 같은 해 11. 12.경 이 사건 주택을 피고에게 기간의 정함이 없이 전세금 18,000,000원에 전세를 놓으려 하였는데, 피고가 위 소외 3의 권리 등에 의문을 표시하자 이에 원고는 위 소외 3의 요청에 따라 위 소외 2 및 소외 3과의 순차 매매계약에 따라 이 사건 주택이 준공될 때까지는 위 소외 3이 전세를 놓아도 이의가 없다는 뜻을 표명하는 한편, 위 소외 2와의 사이에서는 위 소외 3이 이 사건 주택의 전세와 관련한 모든 책임을 지기로 약정한 사실, 이에 피고는 위 소외 3과의 사이에서 이 사건 주택에 관한 전세계약을 체결하고, 같은 해 12. 12. 전세금 18,000,000원을 위 소외 3에게 지급하고 이 사건 주택에 입주한 다음, 같은 달 15. 그 전세계약서에 확정일자를 부여받는 한편, 같은 달 22. 주민등록을 마쳤으나 그 전세권을 등기하지는 아니한 사실, 그 후 위 소외 3이 원고에게 위 매매잔대금을 지급하지 아니하므로 원고는 수차 그 지급을 최고하다가 같은 해 3. 22.경 위 소외 3에게 위 매매계약을 해제하겠다는 뜻을 통지함과 아울러 피고에게는 이 사건 주택을 명도할 것을 요구하기에 이르른 사실, 원고는 1994. 7. 5.경 다시 위 소외 3에게 위 매매계약에 따른 잔대금을 같은 달 15.까지 지급하지 아니할 때에는 그 매매계약이 자동 해제된다는 뜻을 통지한 사실을 인정한 다음, 매수인인 위 소외 3이 그 매수 당시까지도 이 사건 주택이 미등기 건물이었던 관계로 그 명의로 소유권이전등기를 경료하지 못하였으나, 원고가 위 소외 3에게 이 사건 주택을 전세놓을 적법한 권한이 있음을 인정하였고, 그에 따라 피고가 원고와 위 소외 3 사이의 매매계약이 해제되기 이전에 매수인인 위 소외 3으로부터 이 사건 주택을 전세얻어 입주하고 전세계약서에 확정일자를 부여받고 주민등록까지 마침으로써 주택임대차보호법의 대항요건을 갖춘 이상, 피고는 매도인인 원고와는 양립할 수 없는 지위에 놓이게 되었다고 할 것이어서 비록 원고가 그 이후에 위 소외 3과의 매매계약을 해제하였다 하더라도 이로써 피고의 이 사건 주택에 관한 채권적 전세권을 부인할 수 없게 되었다고 할 것이며, 따라서 피고는 그 전세권으로써 원고에게 대항할 수 있다고 할 것이므로 피고가 이 사건 주택을 권원 없이 점유하고 있음을 전제로 하는 원고의 명도 청구 및 부당이득반환 청구는 이유 없다고 판단하였다.
(2) 그런데, 원심이 인정한 사실관계에 의하면, 원고와 위 소외 3 사이의 매매계약에 부수하여 원고가 위 소외 3에게 이 사건 주택을 전세놓을 권한을 부여한 것은 위 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 보여지고, 이와 같이 원고로부터 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 위 소외 3이 피고와 사이에 전세계약을 체결한 이 사건에 있어, 원고와 위 소외 3 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 위 소외 3이 이 사건 주택을 전세놓을 권한을 상실하게 되었다면, 피고는 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 원고에 대한 관계에서 이 사건 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 원고의 이 사건 명도 청구에 대항할 수도 없게 되었다고 할 것이다. 이러한 법리는 피고가 이 사건 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지이다.
그럼에도 불구하고, 원심이 원고와 위 소외 3 사이의 매매계약이 해제되었다고 하더라도 피고는 채권적 전세권으로써 원고에 대하여 대항할 수 있다고 판단하여 원고의 이 사건 명도 청구 및 부당이득반환 청구를 기각한 것은, 원고가 위 소외 3에게 이 사건 주택에 관하여 전세계약을 체결할 권한을 부여하기로 하는 약정을 잘못 해석하여 결과적으로 주택임대차보호법상의 대항력의 법리를 오해한 것이라고 하지 아니할 수 없다. 이 점을 지적하는 취지가 포함된 논지는 이유 있다.
(3) 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.