대지매매를 소개한 자의 주의의무와 책임

등기부상의 소유자와 실제 소유자라고 자칭하는 자가 불일치하는 경우 거래통념이나 신의칙에 비추어 그 매매를 소개하는 피고들에게는 그 매매에 앞서 필히 그 등기부상 소유명의자에게 대지의 소유관계를 알아보아야 함은 물론 실제소유자라고 자칭한 매도인이 당초 약정과는 달리 잔대금의 일부지급을 재촉할 때에 가서만이라도 알아보았어야 할 주의의무가 있다고 할 것인바, 그 소유관계를 알아보기는 커녕 원고에게 위 대지를 매수하도록 적극 권유하고 잔대금의 일부도 미리 지급토록 하였다면 이 사건 매매과정에서 피고들에게 적어도 과실은 있었다 할 것이므로 피고들은 그들의 공동불법행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

민법 제2조 제1항 , 제750조

원고

피고 1외 1인

부산지방법원(83가합1275 판결)

1. 원판결을 다음과 같이 변경한다.

피고들은 연대하여 원고에게 돈 5,000,000원 및 이에 대한 피고 1은 1983. 4. 16.부터, 피고 2는 같은 달 19.부터 각 완제에 이르기까지 연 5푼의 비율에 의한 돈을 지급하라.

원고의 나머지 청구를 기각한다.

2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송비용은 1, 2심 모두 피고들의 부담으로 한다.

4. 위 1항중 인용부분은 가집행할 수 있다.

원판결을 취소한다.

원고들은 연대하여 원고에게 돈 6,000,000원 및 이에 대한 소장송달 다음날부터 완제에 이르기까지 연5푼의 비율에 의한 돈을 지급하라.

소송비용은 1, 2심 모두 피고들의 부담으로 한다는 판결 및 가집행의 선고

성립에 다툼이 없는 갑 제1호증의 기재내용과 당심증인 소외 1의 증언, 원심의 형사기록검증결과 중 일부에 변론의 전취지를 종합하면, 소외 2는 소외 3 문중소유로서 소외 4 등 30명의 문중원에게 명의신탁하여 두었던 부산 동래구 (상세지번 생략)대 463편 6홉중 그 명의수탁자의 1인인 자기조부 소외 5의 지분(1/30)에 대하여 1978. 10. 21. 자기 아버지인 소외 6 명의로 1950. 8. 28. 유산상속을 원인으로 한 지분이전등기를 경료한 다음 1978. 11. 1. 소외 6으로부터 위 지분을 같은해 10. 31. 자기가 매수한 양 매매를 원인으로 한 자기 명의의 지분이전등기를 경료하였다가 그 비위사실이 탄로나 같은해 12. 11. 위 문중의 신청에 의하여 위 지분에 대한 처분금지가처분이 되고 1979. 2. 26. 위 각 이전등기말소청구의 본안소송이 제기되어 계속중이었음에도 같은해 6. 28. 그 지분을 소외 7에게 매도하고 그 명의로 지분이전등기까지 경료하였으나, 위 문중으로부터 형사고소까지 당하게 되자 자신이 소외 7에게 손해배상하고 그 지분을 위 문중 명의로 환원시키게 됨으로써 위 대지에 대하여는 아무런 권한이 없음에도 불구하고 그 중 82평을 타에 처분하여 그 매매대금을 편취하려고 1982. 10.초경 당시 자기와 친히 지내던 피고 1에게 위 대지중 160평 가량은 자기 소유의 인근 타대지와 교환에 의하여 원 소유자인 위 문중으로부터 취득한 것이니 그 처분 알선을 하여 달라고 부탁하여 그를 통하여 부산 동래구 (상세지번 생략)에서 (명칭 생략)소개소란 상호로 일시 부동산소개업을 하던 피고 2를 소개받고는 그에게도 위와 같이 이야기하면서 그 원매자를 물색하여 달라고 의뢰하여 같은달 13. 마침 가옥이나 대지를 매수하여 보려고 기히 같은 피고에게 그 소개를 부탁하여 둔 적이 있던 원고를 만나 위 대지중 82평이 자기소유라고 속이고 자기 멋대로 그린 가분할 도면을 내보이며 택지로서는 위치도 매우 좋으니 평당 290,000원에 매수하라고 유혹하고, 자금사정을 이유로 위 대지 82평 전부를 매수하는데 난색을 표하며 그중 절반가량이라면 고려하여 보겠다며 매수하기를 주저하는 원고에게 피고들도 옆에서 위 대지의 소유자가 소외 2임에 틀림없고, 평당 290,000원이라면 시세보다 훨씬 싼 값이며 위치도 매우 좋으니 우선 위 82평 전부를 매수하면 그중 원고가 필요로 하지 않는 나머지 절반가량은 타에 처분하여 매매대금에 쓸 자금을 회수할 수 있도록 하여 주겠다고 거들어 결국 이를 그대로 믿은 원고와의 사이에 위 대지 82평을 평당 290,000원으로 쳐서 계산해낸 돈 23,780,000원에서 80,000원을 떼어버린 돈 23,700,000원을 매매대금으로 하고, 계약금은 돈 2,000,000원으로 하여 당일 지급받기로 하여 잔대금은 같은해 11. 30.까지 위 대지상의 소나무를 벌채하여 준 후 소유권이전등기소요서류와 상환으로 지급받기로 약정하여 매매계약(다만 계약서상 매수자 명의는 원고의 남편인 소외 8 명의로 하고 그 이름밑에 원고가 무인하였다)을 체결하고 그 자리에서 원고로부터 계약금명목으로 돈 2,000,000원을 지급받고 나서 같은달 14. 매매잔대금일부를 앞당겨 지급받기 위하여 피고 1에게 잔대금중 돈 2,000,000원 가량을 미리 지급받도록 하여 달라고 부탁하여, 위 대지를 더 비싼 값으로 매수하려는 다른 원매자가 있는 모양인데 그 때문에 혹시 소외 2가 원고와의 매매계약을 해약하여 버릴지도 모르니 모처럼 얻은 좋은 기회를 놓치지 않으려면 중도금조로 돈 2,000,000원을 지급하여 두는 것이 좋지 않겠느냐고 설득하여 원고로부터 돈 2,000,000원을 받아낸 피고들을 통하여 위 돈 2,000,000원을 건네 받고 위 약정의 잔대금지급기일까지 소나무벌채를 하지 아니하여 원고로부터 위약문제가 제기되자 같은해 12. 1. 피고들을 앞세워 원고를 만나 원고에게 잔대금지급기일을 1983. 2. 28.로 늦추고 잔대금중 돈 2,000,000원을 미리 지급하여 주면 그때까지는 소나무벌채를 완료하겠다고 속여 그 자리에서 돈 2,000,000원을 교부받아 편취하고는 위 잔대금지급기일이 가까와질 무렵 도피하여 버린 사실을 인정할 수 있고, 이에 일부 저촉되는 취지의 갑 제3호증의 일부기재내용과 위 기록검증결과중 나머지 일부는 믿지 아니하며, 달리 반증없다.

여기서, 원고는 피고들이 소외 2와 공모하여 사기하였거나 적어도 그의 사기행위를 방조하였으니 그들의 공동불법행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 주장하나, 위 인정사실에 나타난 사정만 가지고는 피고들에게 사기의 고의가 있었다고 단정하기 어렵고, 당원이 위에서 배척한 증거외에는 달리 그점을 인정할만한 증거없으므로 피고들의 고의를 전제로 한 불법행위주장은 이유없다.

그러나, 위에서 인용한 증거에 의하면, 피고들은 원고와의 위 대지매매를 소개하기에 앞서 소외 2가 소지하고 있던 위 대지에 대한 등기부등본(위에서 인정한 이전등기경위가 모두 기재되어 있었다)을 보아 위 대지가 위 문중소유로 등기되어 있음을 알고 있었던 터이라 조금만 노력을 기울이면 금방 위 대지에 대하여 소외 2에게 처분권이 없음이 드러날 것이니 [특히 피고들은 다년간 건축업에 종사한바 있는 데다가 피고 2는 같은 동에서 다년간 거주하며 위 매매계약이 있기까지 7, 8개월 가량 그 동에서 소개업을 경영하여 왔고, 피고 1은 소외 2와 수개월전부터 위 대지의 현황을 살펴본 바 있어 위 대지 인근에 있는 위 문중 소유의 대지 위에 위 문중에서 연립주택 2동(같은동 (지번 생략))과 30세대분 아파트(같은동 (지번 생략))를 건축하고 있던 중(위 건축공사는 1981. 8.경 착공하여 1983. 3.경 준공된 것으로 보인다)임을 잘 알고 있었다] 이 사건과 같이 등기부상 소유 명의자와 실제 소유자라고 자칭하는 자가 일치하지 아니할 경우 거래통념이나 신의칙에 비추어 그 매매를 소개하는 피고들에게는 그 매매에 앞서 미리 필히 그 등기부상 소유명의자인 위 문중에게 위 대지의 소유관계를 알아보아야 함은 물론 늦어도 소외 2가 당초 약정과는 달리 잔대금의 일부지급을 재촉할 때에 가서만이라도 이를 알아보았어야 할 주의의무가 있다고 할 것인바 그 주의의무를 게을리하여 자기소유대지라는 소외 2의 말만 그대로 믿은 나머지 그 소유관계를 알아보기는 커녕 위에서 본 바와 같이 원고에게 위 대지를 매수하도록 적극 권유하고 잔대금의 일부도 미리지급토록 한 사실을 인정할 수 있고, 당원이 위에서 배척한 증거외에는 달리 반증없고 보면 이 사건 매매를 둘러싸고 피고들에게 적어도 과실은 있었다 할 것이므로 피고들은 그들의 공동불법행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이다.

나아가 그 손해배상의 범위에 관하여 살피건대, 피고들의 위 인정의 불법행위로 인하여 원고가 입은 재산상 손해는 위 매매대금 명목으로 소외 2에게 지급한 돈 6,000,000원 상당이라 할 것인바, 한편 위에서 인용한 증거에 의하면, 위 대지를 매수함에 있어서 비록 부동산매매실정에 어두운 가정주부인 원고라할지라도 그 계약체결에 앞서 피고들 말만 믿지 말고 등기부를 열람하는 등으로 그 소유관계를 미리 확인하여 보았어야 하고, 당초 약정의 잔대금 지급기일 전에 소외 2가 선이행하기로 한 소나무벌채를 하지 아니하여 그 잔대금지급기일을 늦추어야 할 입장이 되었을때 만이라도 그 소유관계를 확인하여 보았더라면 위 대지가 소외 2의 소유가 아님을 알 수 있었을 터임에도 이를 게을리하여 조심성없이 매매계약을 체결하고 대금의 일부를 지급하여 버린 원고 자신의 과실도 다소나마 경합되어 있는 사실을 인정할 수 있는 바이므로, 이러한 과실을 참작하면, 피고들이 배상하여야 할 돈은 위 돈 6,000,000원중 돈 5,000,000원으로 정함이 상당하다 할 것이다.

그렇다면, 피고들은 연대하여 원고에게 돈 5,000,000원 및 이에 대한 위 불법행위일 이후로서 원고 스스로 구하는 이 사건 소장송달 다음날임이 기록상 분명한 피고 1은 1983. 4. 16.부터, 피고 2는 같은달 19.부터 각 완제에 이르기까지 연 5푼의 민사법정이율에 의한 지연손해금을 지급할 의무있다 할 것이므로 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위내에서 이유있어 인용하고, 나머지 청구는 이유없어 기각하여야 할 것인바, 원판결은 이와 결론을 달리하여 원고의 청구를 전부 기각하고 있어 부당하므로 주문 제1항과 같이 변경하고, 원고의 나머지 항소도 부당하여 기각함에 있어서, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제96조 , 제89조 , 제92조 단서, 제93조 를, 가집행의 선고에 관하여는 소송촉진등에 관한 특례법 제6조 제1항 을 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.