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사건
2015가단181539 관리비
원고
주식회사 A
소송대리인 B
피고
1. C
2. D
3. E
피고들 법정대리인 친권자 부 F, 모 G
변론종결
2017. 11. 17.
판결선고
2018. 1. 26.
주문
1. 피고들은 원고에게 42,258,412원 및 그 중 39,890,714원에 대하여 2016. 10. 22.부터 2018. 1.26.까지 연 5%의, 다음 날부터 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용의 95%는 피고들이, 나머지는 원고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지
피고들은 원고에게 43,879,774원 및 그 중 39,890,714원에 대하여 이 사건 청구취지 변경신청서 부본 송달 다음 날부터 완제일까지는 연 15%의 비율에 의한 돈을 지급하라.
이유
1. 인정사실
가. 서울 중구 H빌딩은 지하 6층, 지상 15층의 집합건물이다. H빌딩의 ① 지하 6층부터 지하 3층까지는 주차장과 기계실, 전기실, ② 지하 2층부터 지상 1층까지는 상가와 주차장, ③ 지상 2층부터 지상 6층까지는 상가, ④ 지상 7, 8층은 근린생활시설, ⑤ 지상 9, 10층은 일반업무시설(지상 10층은 원고의 사무실로 사용되고 있다), ⑥ 지상 11층부터 지상 15층까지는 오피스텔이다.
나. 원고는 1999. 12. 11. H빌딩의 유지, 관리 및 상가 활성화를 목적으로 설립되었고, 2000. 11. 2. 유통산업발전법 제12조 제3항에 따라 H빌딩 지하 2층부터 지상 9층까지 부분에 관하여 대규모점포관리자 신고를 하였다.
다. 서울특별시 중구청장은 2000, 11. 13, 위 신고를 수리하고, 원고에게 대규모점포 개설등록증 및 대규모점포관리자 확인서를 발급해 주었다. 중구청장은 2014. 10, 13. 원고에게 H빌딩 지상 10층이 영업장에 포함된 대규모점포 개설등록증을 다시 발급해 주었다.
라. 원고는 2000년경부터 현재까지 H빌딩 전체의 구분소유자와 임차인들로부터 관리비를 징수하고, 주차장을 운영하는 등 H빌딩을 관리하고 있다.
마. 원고는 H빌딩의 구분소유자로부터 90% 이상의 동의를 받은 관리규약 및 관리규약에 따라 제정된 'H상가 관리비 산정 및 납부기준'(이하 관리비 납부기준이라 한다)에 의하여 관리비를 부과하고 있다. 관리비 납부기준에 의하면 일반관리비, 외주용역비, 유지관리비는 업태별로 차등부과하도록 규정되어 있어 상가 (판매시설) 층은 다른 층보다 가중부과되고, 같은 업태의 경우 면적비율로 안분계산한다.
바. H빌딩 관리규약과 관리비 납부기준 중 이 사건과 관련된 내용은 아래와 같다.
[관리규약] 제6조(구분소유자의 권리·의무) 구분소유자는 다음 각호의 권리와 의무를 갖는다. 8. 건물유지 및 영업관리 관련 공동의 이익을 위해 소요되는 비용 등의 부담의무 제8조(연대책임) 법인(원고를 말한다)에 대하여 부담하는 관리비 등의 채무는 당해 구분소유자와 임차 영업입점주(이하 구분소유자 등이라 한다)가 연대하여 책임을 진다. 제36조(관리비 등의 내용) 1. 구분소유자 등은 전유부분에 소요되는 전기료, 상하수도료, 냉난방비 및 전공 용부분 등의 관리에 소유되는 일체의 비용(이하 관리비라 한다)을 부과기준에 따 라 부담하여야 하며, 관리비의 내용은 아래 각호와 같다. 가. 냉난방, 청소, 시설보수, 점검 및 공용부분 등의 수선, 개조, 복구, 제거 등, 유 지관리에 소요되는 제비용 및 구분소유자 등의 개별구분이 가능한 제비용 나. 공동영업 및 홍보활동에 소요되는 일체의 공동부담 비용 다. 공용부분의 안내, 방송, 교환, 고객 및 입점주의 편의시설 운영관리에 관한 비 용 다. 공용부분 등에 관한 각종 조세공과금, 보험료, 교통유발 부담금, 수도광열비 등의 비용 라. 법인의 운영에 소요되는 비용(항목에 따라 수익자 부담원칙에 의거 특정점포 에만 부과할 수 있음) 마. 기타 공용부분 등의 일상관리에 소요되는 일체의 공동부담비용 3. 본 규약에 명시되지 아니한 연체료 등 세부사항은 관리비 부과 및 징수기준에 따른다. [관리비 산정 및 납부기준] 제4조(관리비의 분류) 1) 일반관리비 원고의 인건비 및 제반 운영비용 2) 직접비 전기료, 가스료, 상하수도료, 냉난방비, 공조비, 제세공과금, 보험료(이하 생략) 3) 간접비 공용부분의 전기, 수도, 냉난방, 공조, 외주용역비, 관리소모품비, 공용잡비, 기타 공익을 위한 제반시설유지에 소요되는 각종 경비(이하 생략) 제5조(관리비의 징수) 1) 산정기간 관리비 산정기간은 매월 1일부터 말일까지로 한다. 2) 부담기준 당사(원고) 앞으로 고지된 비용 총액은 당사에서 우선 납부하고 관리팀에서 판매 시설, 업무시설, 오피스텔로 배분되는 부담비용을 면적대비 안분계산 또는 계량검침 에 의거 부과한다. 3) 고지방법 ② 고지서 및 세금계산서를 매장담당자가 익월 7일까지 각 점포에 배부 고지한다. 4) 납부기한 ① 매월 15일까지 납부 5) 연체료 관리비를 기한내 납부하지 못하였을 때는 미납금액에 대하여 납부마감일 이후부 터 해당월 말일까지는 연체이자 10%를 일할계산 적용하고, 그 이후에는 미납원금 에 10%를 가산하여 납부하여야 한다. |
사. 피고들은 H빌딩 2층 I호 22.775㎡(이하 이 사건 상가라 한다)의 소유자이다. 이 사건 상가는 2014. 6.부터 공실이 되었는데, 원고가 이 사건 상가의 2014. 6.분부터 2016. 9.분 관리비로 부과한 금액은 합계 43,879,774원(원금 39,890,714원+ 10%의 연체료 3,989,060원, 이하 이 사건 관리비라 한다)이다.
아. 한편, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 H빌딩의 구분소유자들로 구성된 H상가관리단은 원고를 상대로 서울중앙지방법원 2014가합20658호로 관리권확인 등 청구의 소를 제기하였다. 2015. 2. 17. 위 법원은 'H빌딩 지상 11층 내지 15층 부분에 관하여 그 구분소유자 또는 임차인에 대하여 관리비의 징수권을 포함한 일체의 건물관리권이 H상가관리단에 있음을 확인하고, H빌딩 지하 2층 내지 지상 10층 부분에 관하여 원고가 징수하고 있는 관리비 중 수선충당금 징수권한과 건물의 유지·관리 업무 중 구분소유와 관련된 사항에 관한 권한이 H상가관리단에게 있음을 확인한다'는 취지의 판결을 선고하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제 1 내지 6, 8 내지 14, 17, 18, 21, 22, 24호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 청구원인에 관한 판단
위 인정사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한, 피고들은 이 사건 상가의 구분소유자로서 이 사건 관리비 43,879,774원 및 그 중 미납원금 39,890,714원에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 피고들의 주장과 판단
가. 피고들의 주장요지
1) 원고는 공용부분인 주차장 운영수입금, 임대료 수입금 등이 있음에도 이를 관리비에서 차감하지 않았다. 2) 원고는 부가가치세가 과세되지 않는 수도요금 등에도 무차별적으로 부가가치세를 가산하였고, 수도요금은 이 사건 상가가 공실이므로 피고들이 부담할 비용이 아님에도 이를 이 사건 관리비에 포함하여 부과하였다. 3) 원고는 과다한 인건비, 외주용역비 등을 지출하거나 원고 자체의 운영경비 또는 입점상인들이 부담할 비용으로서 구분소유자인 피고들이 부담할 수 없는 비용 등도 포함하여 피고들에게 과다한 관리비를 부과하였다.
나. 판단
1) 주차장 등 공용부분 수입금의 공제 주장에 대하여
당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제11호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, H빌딩의 주차장 등 공용부분 수입금이 2014년도에는 593,650,725원, 2015년도에는 553,904,673원인 사실, H빌딩의 전체 연면적은 42,595.90㎡이고, 이 사건 상가의 공용 부분과 전용부분을 합한 면적은 76.72㎡인 사실을 인정할 수 있다. 한편, 공용부분 수입금이 다음 달 관리비 부과시 관리비에서 공제되어야 한다는 점에 대하여는 원고가 이를 자인한다.
따라서, 2014. 6.부터 2015. 12. 31.까지 발생한 H빌딩의 공용부분 수입금 합계 900,200,929원[=(593,650,725×7/12, 원미만은 버림)+553,904,673원]을 건물전체 면적 에 대한 이 사건 상가 면적비율로 안분계산하면, 위 공용부분 수입금 중 이 사건 상가 에 대한 수입금은 1,621,362원(900,200,929×76.72/42,595.90)이 된다. 위 1,621,362원을 이 사건 관리비 43,879,774원에서 공제하면, 나머지 관리비는 42,258,412원[원금 39,890,714원+ 연체료 2,367,698원(3,989,060-1,621,362원), 법정 변체충당 순서에 따라 연체료에서 우선 공제함]이 된다. 피고들의 주장은 위 인정범위내에서 이유 있다.
2) 부가세, 수도요금 등 부과에 대하여
갑 제21호증의 기재에 의하면, 원고가 부과한 이 사건 관리비에는 공용부분 수도료와 그에 대한 부가가치세 10%가 포함되어 있는 사실을 인정할 수 있다.
그러나, 앞서 본 관리규약에 따르면, 구분소유자는 그 소유점포가 공실일 경우에도 공용부분에 대한 각종 조세공과금, 수도료 등을 관리비로서 원고에게 납부할 의무가 있고, 갑 제8, 9호증의 각 기재에 변론전체의 취지를 종합하면, 원고는 공용부분 수도료를 점포의 면적에 비례하여 산정한 후 이를 이 사건 관리비에 포함하여 부과한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 비추어 보면 원고가 단순히 구분소유자인 피고들을 위하여 수도요금의 납부를 대행한 것이 아니라 원고가 피고들에게 공급한 운영·관리 용역과 공용부분 수도요금을 포함한 관리비 전액 사이에는 서로 댓가관계가 인정되는 것이어서 위 수도료 명목의 금액에도 부가가치세 과세표준에 포함된다고 할 것이다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
3) 관리비 과다주장에 대하여
갑 제5, 8, 13, 20, 21, 22호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 관리비 내역에는 일반 관리비, 외주용역비, 유지관리비, 보험료, 공용부분 전기료 및 수도료, 냉난방비 등이 주된 항목으로 포함되어 있고, 광고선전비는 제외되어 있는 사실, 원고의 인건비와 제반운영비용은 관리비 중 일반관리비에, 외주용역비는 H빌딩의 시설관리, 보안, 미화 등을 위탁한 용역비용으로서 관리비 중 간접비에, 보험료, 유지관리비 및 공용부분 전기료 등은 관리비 중 직접비 또는 간접비에 해당하는 비용인 사실, 현재 H빌딩에는 지하 2층부터 9층까지 총 1,791개의 점포가 있고, 원고는 관리비 납부기준을 반영한 전산시스템에 따라 이 사건 관리비를 부과한 사실, 원고는 건물관리 및 유지 등에 필요한 비용을 먼저 지급한 후 이를 관리비로 입점상인 및 구분소유자에게 업태별, 면적별로 부과하는 방식으로 운영하고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같은 H빌딩의 규모나 원고의 관리비 부과방식, 이 사건 관리비 내역 등에 비추어 볼 때, 이 사건 관리비는 관리규약 및 관리비 납부기준에 따라 산정된 금액으로서 원고가 과다한 인건비나 용역비 등을 지출하였다거나 피고들이 부담하지 않을 비용도 이 사건 관리비에 포함되었다고 볼 수 없다. 이 부분 피고의 주장도 이유 없다.
4. 결 론
피고들은 원고에게 42,258,412원 및 위 금원 중 원금 39,890,714원에 대하여 이 사건 2016. 10. 18.자 청구취지변경신청서 송달 다음 날인 2016. 10. 22.부터 피고들이 지급의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결선고일인 2018. 1. 26.까지 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
원고의 칭구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 칭구는 이유 없어 이를 기각한다.
판사
판사 문혜정