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판시사항
[1] 대지와 건물이 일괄매각되었으나 각 재산의 매각대금에서 배당받을 채권자 및 채권이 다른 경우 배당표의 작성방법 및 배당이의방법
[2] 주택임차인이 소액보증금에 대하여 대지와 건물 모두로부터 배당을 받는 경우 공동저당에 관한 민법 제368조 제1항 이 유추적용되는지 여부(적극)
[3] 민법 제368조 제1항 의 '각 부동산의 경매대가'의 의미
판결요지
[1] 대지와 건물을 일괄경매하더라도 배당절차는 기본적으로 개별경매의 경우와 다르지 않으므로, 대지와 건물을 개별경매하는 경우와 마찬가지로 대지에 대한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각 배당을 받아야 하고, 따라서 대지와 건물을 일괄매각하는 경우 각 재산의 매각대금에서 배당받을 채권자 및 채권이 다른 때에는 각 부동산의 매각대금마다 구분하여 이른바 개별배당재단을 형성한 후 각 대금마다 따로 배당표를 작성하여야 하며, 이 경우 배당표에 대한 이의는 각 물건마다 작성된 배당표를 대상으로 따로 처리되어야 하는 것이고, 설령 대지와 건물에 대한 배당표가 하나로 작성되었다고 하더라도 이는 대지매각대금에 대한 배당표와 건물매각대금에 대한 배당표의 각 채권자의 배당액이 합산되어 하나로 작성된 것에 불과하므로, 대지 매각대금이 모두 대지에 대한 권리자들에게 배당되었는데, 다만 그들 사이의 배당순위만 문제되는 경우 대지에 대한 선순위 채권자로서 배당을 받지 못한 자는 대지에 대한 후순위 채권자로서 선순위 채권자에 우선하여 배당받은 채권자를 상대로 배당이의를 할 수 있는 것이고, 후순위권자가 건물매각대금으로부터 배당을 받을 수 있어서 결과적으로 후순위 채권자의 배당액에 변경이 없을 것이라고 하여 달리 볼 것이 아니다.
[2] 주택임대차보호법 제8조 에 규정된 소액보증금반환청구권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 이른바 법정담보물권으로서, 주택임차인이 대지와 건물 모두로부터 배당을 받는 경우에는 마치 그 대지와 건물 전부에 대한 공동저당권자와 유사한 지위에 서게 되므로 대지와 건물이 동시에 매각되어 주택임차인에게 그 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 민법 제368조 제1항 을 유추적용하여 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하여야 한다.
[3] 민법 제368조 제1항 에서 말하는 '각 부동산의 경매대가'라 함은 매각대금에서 당해 부동산이 부담할 경매비용과 선순위채권을 공제한 잔액을 말한다.
참조조문
[1] 민사집행법 제145조 , 제150조 , 제151조 [2] 주택임대차보호법 제8조 , 민법 제368조 제1항 [3] 민법 제368조 제1항
원고,피상고인
중소기업은행 (소송대리인 법무법인 푸른 담당변호사 정철섭외 7인)
피고,상고인
피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 문권천)
주문
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.
이유
1. 주택의 인도에 관한 사실오인 또는 주택인도의 법리오해에 대하여
원심은, 피고 1이 1996. 4. 23., 피고 2가 1996. 4. 26. 각 이 사건 주택에 전입신고를 마친 사실, 그런데 이 사건 주택은 1996. 1. 12. 건축허가를 받은 후 1996. 1. 19. 착공하여 1996. 7. 30. 준공된 사실, 원고가 소외 1(주택 소유자)에게 대출을 하기 전인 1996. 4. 26. 원고의 직원 소외 2가 이 사건 주택에 대한 현장조사를 하였는데 그 당시 이 사건 주택이 신축중으로 거주하는 사람이 없어 건물 부분을 평가에서 제외한 사실, 피고 2는 1996. 4. 19. 소외 1을 대리한 소외 3과 사이에 임차보증금 70,000,000원, 임차기간 1996. 5. 30.부터 1998. 5. 30.까지로 정하여 임차하기로 임대차계약을 체결하면서 입주일을 1996. 5. 30.로 하고 잔금 60,000,000원을 같은 날 지급하기로 한 사실(다만 공사의 진척에 따라 입주일을 다소 변경할 수 있고, 임차인의 필요에 따라 1996. 5. 19.부터 입주일까지 이삿짐을 보관하는 것도 가능하도록 하였다), 한편 피고 1을 대리한 그의 처 소외 4는 1996. 4. 20. 소외 1과 사이에 임차보증금 65,000,000원, 임차기간 1996. 5. 30.부터 1998. 5. 30.까지로 정하여 임차하기로 임대차계약을 체결하면서 입주일을 1996. 5. 30.로 하고 잔금 60,000,000원을 같은 날 지급하기로 한 사실(다만 공사의 진척에 따라 입주일을 다소 변경할 수 있고, 임차인의 필요에 따라 이삿짐을 입주일까지 보관하는 것도 가능하도록 하였다), 이 사건 주택에는 1996. 7. 24. 전기가 개설되고, 1996. 8. 2. 수도가 공급되기 시작한 사실 등 및 피고 1은 1996. 4. 23., 피고 2는 1996. 4. 26. 각 이 사건 주택에 전입신고를 마치기는 하였지만, 이 사건 주택에 관하여 원고 앞으로 근저당권설정등기가 마쳐진 1996. 4. 29. 당시 이 사건 주택이 신축중이었던 점, 피고들이 1996. 4. 23. 내지 1996. 4. 26.경 각 임차보증금을 전액 지급하였다고 볼 만한 객관적인 증거가 없는 이상 그 무렵 이 사건 주택을 각 인도받았다고 보기도 어려운 점 등을 들어, 피고들은 날짜를 특정할 수는 없지만 적어도 1996. 4. 29. 이후 이 사건 주택을 인도받은 것으로 봄이 상당하므로, 이 사건 주택의 대지 부분에 관하여는 원고가 피고들보다 선순위라고 보아야 한다고 판단하였는바, 기록에 비추어 보면 원심의 사실인정 및 판단은 정당하고 거기에 주택의 인도 시기에 관한 사실오인이나 주택인도에 관한 법리오해가 있다고 할 수 없다.
2. 배당표 경정의 법리오해에 대하여
가. 대지와 건물을 일괄경매 하더라도 배당절차는 기본적으로 개별경매의 경우와 다르지 않으므로, 대지와 건물을 개별경매하는 경우와 마찬가지로 대지에 대한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각 배당을 받아야 하고, 따라서 대지와 건물을 일괄매각하는 경우 각 재산의 매각대금에서 배당받을 채권자 및 채권이 다른 때에는 각 부동산의 매각대금마다 구분하여 이른바 개별배당재단을 형성한 후 각 대금마다 따로 배당표를 작성하여야 한다 .
그리고 이 경우 배당표에 대한 이의는 각 물건마다 작성된 배당표를 대상으로 따로 처리되어야 하는 것이고, 설령 대지와 건물에 대한 배당표가 하나로 작성되었다고 하더라도 이는 대지매각대금에 대한 배당표와 건물매각대금에 대한 배당표의 각 채권자의 배당액이 합산되어 하나로 작성된 것에 불과하므로, 대지 매각대금이 모두 대지에 대한 권리자들에게 배당되었는데, 다만 그들 사이의 배당순위만 문제되는 경우 대지에 대한 선순위 채권자로서 배당을 받지 못한 자는 대지에 대한 후순위 채권자로서 선순위 채권자에 우선하여 배당받은 채권자를 상대로 배당이의를 할 수 있는 것이고, 후순위권자가 건물매각대금으로부터 배당을 받을 수 있어서 결과적으로 후순위 채권자의 배당액에 변경이 없을 것이라고 하여 달리 볼 것이 아니다 .
원심은 이 사건 주택의 대지매각대금은 모두 대지에 대한 권리자들에게 배당되었으나, 대지 부분에 관하여 원고보다 후순위인 피고들이 대지매각대금을 배당받음으로 인하여 원고가 위 금원을 배당받지 못하였으므로, 원고는 대지 부분에 대한 후순위권자인 피고들을 상대로 배당이의를 할 수 있다고 판단하였는바, 원심의 이러한 판단은 위 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 배당표 경정에 관한 법리오해의 위법은 없다.
나. 피고들은 이 사건 배당표가 하나로 작성되어 이 사건 배당표상의 배당액 중 대지매각대금 부분과 건물매각대금 부분을 구분할 수 없다고 주장하나, 갑 제10호증(기록 153면 이해관계인 일람표)에 의하면, 배당법원은 대지매각대금은 270,076,079원으로, 건물매각대금은 332,853,062원으로 산정하고, 대지와 건물의 이해관계인을 구분하여 정리한 후, 채권자들의 배당순위를 정함에 있어서, 원고는 대지 8번, 건물 6번, 피고 1을 대지 6번, 건물 4번, 피고 2를 대지 7번, 건물 5번, 소외 5를 대지 12번, 건물 10번으로 정리하고, 이에 따라 대지매각대금을 피고들, 원고, 소외 5의 순서로 배당을 실시하였음을 알 수 있으므로, 대지와 건물의 매각대금, 배당법원이 인정한 채권자들의 배당순위와 청구금액 등을 고려하면 이 사건 배당표상의 배당액을 대지매각대금 부분에서 배당받은 금액과 건물매각대금에서 배당받은 금액으로 구분할 수 있으므로, 피고들의 이 부분 상고이유에 관한 주장도 받아들이지 아니한다.
3. 배당액 산정이 잘못되었다는 주장에 대하여
가. 주택임대차보호법 제8조 에 규정된 소액보증금반환청구권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 이른바 법정담보물권으로서, 주택임차인이 대지와 건물 모두로부터 배당을 받는 경우에는 마치 그 대지와 건물 전부에 대한 공동저당권자와 유사한 지위에 서게 되므로 대지와 건물이 동시에 매각되어 주택임차인에게 그 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 민법 제368조 제1항 을 유추적용하여 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하여야 할 것이고 ( 대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다32475 판결 , 2001. 11. 27. 선고 99다22311 판결 등 참조), 한편 민법 제368조 제1항 에서 말하는 '각 부동산의 경매대가'라 함은 매각대금에서 당해 부동산이 부담할 경매비용과 선순위채권을 공제한 잔액을 말한다고 할 것이다 .
나. 그런데 원심은 원고와 피고들이 이 사건 대지 및 건물로부터 배당받을 금액을 산정하기 위하여 원고와 피고들 모두의 선순위채권자인 소외 6의 소액보증금 1,000만 원을 대지의 경매대가와 건물의 경매대가로부터 안분부담하여 배당액을 정함에 있어서, 소외 6의 직전 선순위채권자인 소외 삼성생명보험 주식회사가 대지에 대한 채권자일뿐 건물에 대한 채권자가 아니므로 대지의 경매대가에서는 위 삼성생명보험 주식회사에 대한 배당액 1억 3,000만 원을 공제한 금액을 경매대가로 삼아, 대지경매대가 135,614,020원, 건물경매대가 327,355,515원의 비율로 안분부담액을 정하여야 하고, 이렇게 배당할 경우 소외 6에 대한 대지매각대금에서의 배당액은 2,929,221원에 불과한데도, 원심은 만연히 대지 및 건물의 매각대금비율로 안분부담액을 정하여 대지매각대금으로부터 44.8%, 건물매각대금으로부터 55.2%를 배당하였으므로, 이 점에서 원심의 판단은 잘못되었다고 할 것이다.
다. 그러나 이 사건에서는 피고들이 주장하는 바대로 정확히 배당표를 작성할 경우, 원심이 대지매각대금으로 정당하게 산정한 270,075,313원에서 원고보다 선순위의 채권자에게 배당된 137,390,514원(= 소외 7 4,461,293원 + 삼성생명보험 주식회사 130,000,000원 + 소외 6 2,929,221원)을 뺀 나머지인 132,684,799원이 모두 원고에게 배당되어야 할 것인바, 실제로 원고가 배당받은 금액은 96,070,067원뿐이므로 그 차액인 36,614,732원이 피고들에게 배당된 것이라고 보아야 할 것인데, 피고들의 대지 및 건물매각대금에서의 배당액은 공동저당에서의 동시배당의 예에 따라 전액 배당된 것인 한편, 피고들은 배당순서와 청구금액만 다를 뿐 대지매각대금과 건물매각대금에서의 안분배당비율은 동일하고 또한 전액을 배당받아 배당비율이 100%이므로, 결국 원고가 배당받지 못한 36,614,732원은 피고들의 청구금액 비율로 피고들에게 배당된 것이라고 보아야 할 것이다.
그리고 이러한 법리에 따라 피고들이 대지매각대금으로부터 배당받은 금액을 산정하면 피고 1은 17,629,315원, 피고 2는 18,985,417원이 되는데, 원고의 청구채권(근저당권의 채권최고액 3억 6천만 원을 넘는 441,595,558원이다)은 원고가 이미 배당받은 금액(96,070,067원)과 대지매각대금 중 피고들에게 배당된 위 금액 전부(36,614,732원)를 합한 것보다도 많으므로, 이 사건 배당표 중 피고들의 배당액을 위 각 금액만큼 삭제하고, 그 금액을 전부 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 경정하여야 할 것이다.
그런데도 원심은 위 금액범위 내에서 한 원고의 정당한 청구를 일부 기각하였으므로, 원심 판단은 오히려 피고들에게 유리한 것임을 알 수 있다.
그러므로 피고들이 대지매각대금으로부터 배당받은 배당액의 산정에 관한 원심의 판단은 비록 그 이유가 일부 잘못되었지만, 이를 정확히 산정하더라도 원심이 인용한 금액보다 피고들에게 더 유리하게 변경될 가능성이 전혀 없으므로, 결국 피고들만이 상고한 이 사건에서는 불이익변경금지의 원칙에 따라 원심의 결론이 유지될 수밖에 없다.
결국 이 부분 상고이유도 받아들일 수 없다.
4. 결 론
그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.