점포분양에 관한 매매예약완결권을 가진 임차인이 정식 임대차계약을 체결하면서 임대인이 분양을 원하면 임차인이 응하여야 하는 것으로 약정한 경우, 매매예약완결권이 임대인에게만 있는지 여부(소극)

점포분양에 대한 매매예약완결권을 가지는 임차인이 임대인과 사이에 정식 임대차계약을 체결하면서 임대차기간 만료 후 또는 그 이전이라도 임대인이 점포를 분양하고자 할 시에는 임차인은 이에 응하여야 한다고 약정한 경우, 위 약정은 분양청구권이 임대인에게만 있다는 취지라기 보다는 임차인이 그러한 권리를 가지는 것으로 분양약정되었음을 전제로 임대인도 임차인에 대하여 분양청구권의 행사를 요구할 수 있는 권리가 있음을 나타낸 것으로 해석함이 상당하다는 이유로, 임대인에게만 분양청구권이 있는 것으로 계약이 적법하게 변경되었다고 본 원심판결을 파기한 사례.

민법 제105조 , 제564조

대법원 1991. 9. 10. 선고 91다17115, 17122 판결(공1991, 2514) 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다31931, 31948, 31955 판결(공1994상, 338)

그랜드산업개발 주식회사 (소송대리인 변호사 이영수)

피고 1 외 5인 (피고들 소송대리인 변호사 윤영철)

서울고법 1997. 5. 27. 선고 96나831 판결

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

피고들 소송대리인의 상고이유(기간 경과 후에 제출된 보충상고이유서는 이를 보충하는 범위 내에서)를 본다.

원심판결의 이유에 의하면, 원심은 판시 증거를 종합하여, 원고가 1984년 5월경 서울 강남구 (주소 1 생략), (주소 2 생략) 및 (주소 3 생략)의 3필지 토지 합계면적 5,956.9㎡를 매수한 다음 그 지상에 쇼핑센터를 건립할 것을 계획하고 임차인들을 모집함에 있어서 거래를 유인하는 방편으로 임대차기간을 비교적 장기간인 10년으로 하되 10년 후 물가상승율 연 5%를 가산한 가격에 소유권을 이전하여 준다는 조건을 붙여 우선 희망자들로부터 장차 보증금으로 예상되는 금원 35%를 예수금 명목으로 수령하면서 위와 같은 분양조건이 기재된 '임대분양계약 예수금영수증'을 발급하여 준 사실, 위 예수금영수증에는 목적물의 층수,호수,면적 및 보증금의 액수와 함께 건축허가를 마칠 때 임대분양계약서를 정식으로 교부한다는 취지가 기재되어 있고 아울러 "10년 후 소유권 이전 조건임(물가상승률 연 5% 이하로 적용하기로 한다). 예: 1년 후 임대보증금의 5%, 2년 후 10%, 3년 후 15%, 4년 후 20%, 5년 후 25%, 10년 후 50% 단, 회사가 10년 이내라도 분양을 실시할 경우 응하여야 하며 통보일로부터 2개월 이내에 소유권 이전을 하지 아니할 경우 제3자에게 명도하여도 임차인은 하등의 이의를 제기할 수 없음을 쌍방이 합의함."이라는 문구가 기재되어 있었던 사실, 그 후 원고는 1984. 5. 29.경 이 사건 건물에 관하여 건축허가를 받게 되자 "임대차기간 만료 후 또는 임대차기간 만료 이전이라도 '갑'(원고 회사)이 임대차물건을 분양하고자 할 시는 '을'(임차인)은 이에 응하여야 한다(제17조 제1항). 제1항의 경우 분양금액은 임대차 보증금의 임대차기간 중 매년 5%씩을 가산한 금액으로 한다. 이 경우 기간에 1년 미만의 일수가 있을 시는 일할 계산하며 단 부가가치세는 별도로 '갑'에게 납부한다(같은 조 제2항). 제1항에 의한 '갑'의 분양계약체결 요구일로부터 60일 이내에 '을'이 분양계약을 체결하지 않을 시는 '갑'은 제1항의 규정에 불구하고 '을' 이외의 자에게도 분양할 수 있다(같은 조 제3항)"라는 내용이 부동문자로 인쇄된 점포임대차계약서(이하 '이 사건 1차 계약서 양식'이라 한다)를 마련하여 임대차기간 10년의 장기임대차계약을 정식으로 체결할 때 이를 사용한 사실, 피고들은 1984. 6. 27.까지 원고로부터 직접 위 예수증을 교부받은 후 이 사건 제1차 계약서 양식을 이용하여 정식으로 임대분양계약을 체결하였거나 아니면 단지 동 계약서 양식에 의하여 장기임대차계약을 체결한 임차인 또는 그러한 임차권을 양수받은 사람들로서 현재 그랜드백화점이 된 이 사건 건물 내 해당 점포를 점유하고 있는 사실을 인정하는 한편, 원고는 당초에 계획한 소유권 이전 조건부 장기임대의 분양 방식이 예상과는 달리 제대로 실적을 거두지 못한 데다가 임대분양의 경험이 있는 백화점의 전문경영인으로부터 그러한 분양형태를 유지할 경우 업주들 사이의 과당경쟁을 통제하기 어려워 쇼핑센터의 경영에 실패할 우려가 있다는 조언을 듣게 되자 소유권 이전 조건부 임대분양을 포기하되 장차 원고만이 분양계약의 체결을 요구할 수 있는 분양청구권을 가지는 것으로 계약내용을 바꾸기로 하여 기존의 예수금영수증에 기재되어 있던 '10년 후 소유권 이전 조건'이라는 내용을 뺀 이 사건 제1차 계약서 양식을 마련한 사실, 이에 따라 원고 회사는 위 예수금영수증을 교부하는 방식으로 임대분양계약을 체결하였던 기존의 계약당사자들에게는 소유권 이전 조건이 철회된 사실을 밝히고 그 중 임대분양권을 포기한 자들과 사이에서만 이 사건 제1차 계약서 양식을 이용하여 정식으로 점포임대차계약을 체결하였고 특히 계약조건변경에 대한 확인의 의미로 동 계약서 제17조의 좌측에 임차인과 원고 회사의 인장을 함께 날인하고 그들로부터 위 예수금영수증을 모두 회수한 사실, 그 이후에도 분양실적이 부진하자 원고는 건축규모를 감축하는 설계변경을 실시함에 따라 종전의 임차목적물의 위치와 면적, 보증금등을 재조정할 필요가 대두됨에 따라 1985. 1.경 전문 29개조의 계약서(이하 '이 사건 2차 계약서 양식'이라고 한다)를 마련하여 기존의 임차인들과 사이에 재계약을 체결하였는데, 위 계약서에는 분양에 관하여 이 사건 1차 계약서 양식의 제17조의 규정을 제20조에 그대로 옮겨 놓고 다만 임차인이 원고의 승인 없이 소유권이전등기를 경료한 후에라도 약정된 업종 이외의 영업을 할 경우 본 계약 및 소유권이전등기는 무효로 하며 원고 회사가 분양금액의 20%를 공제한 가격에 환매할 권리를 가진다는 조항과 임차인의 명도의무에 관하여 제소전화해절차를 밟기로 하는 조항을 각 추가시킨 사실, 그 이후에도 분양실적이 계속 저조하자 원고는 1985. 말경부터는 분양에 관한 조항이 없는 단기임대차를 전제로 하는 점포임대계약서를 마련하여 장기임차인의 임차권양도나 층간 이동으로 인한 재계약시에도 사용한 사실을 인정한 다음, 당초에 위 예수금영수증을 교부하면서 임대분양을 하였을 때에는 임대차기간 만료 후 임차인들에게 해당 점포의 소유권을 이전하여 주기로 하였으나 그 이후 이러한 계약내용이 원고에게만 분양청구권이 있는 것으로 적법하게 변경되었다고 판단하여, 당초에 약정된 분양청구권을 계속 보유함을 전제로 한 피고들의 항변을 배척하고, 피고들에 대하여 임대차기간의 만료를 원인으로 이 사건 각 점포의 명도를 구하는 원고의 청구를 인용하였다.

그러나 원심이 적법하게 인정한 사실관계에 의하더라도 원고가 당초에 소유권 이전 조건부로 장기임차인을 모집함에 있어서 임차보증금으로 예정한 금액은 이에 매년 물가상승률 5%를 가산한 금액을 장차 소유권 이전시의 분양가격으로 삼기로 약정한 점에서 모집 당시의 분양가격에 상응하는 금액으로 보이고, 그로부터 1개월 가량이 경과한 시점에서 정식으로 임대차분양계약서를 작성하면서 종전에 예정하였던 임차보증금 액수를 그대로 새로운 임대차보증금으로 정하였다면, 특단의 사정이 없는 한, 그 임차인들이 이미 확보한 임차목적물에 대한 분양청구권을 포기한다는 것은 경험칙이나 거래관념에 비추어 극히 이례에 속한다고 할 것이고, 이렇게 볼 때, 원심이 임차인들의 분양청구권에 대한 포기의 유력한 근거로 들고 있는 이 사건 제1차 계약서 양식의 제17조나 이를 그대로 옮겨 놓은 이 사건 제2차 계약서 양식의 제20조는, 그 문언의 취지상 임대차 목적물의 분양청구권이 임대인인 원고 회사에게만 있다는 취지라기 보다는 임차인이 그러한 권리를 가지는 것으로 분양약정되었음을 전제로 하여 임대인도 임대차 기간의 만료 후 또는 임대차기간의 만료 전이라도 임차인에 대하여 분양청구권의 행사를 요구할 수 있는 권리가 있음을 나타낸 것으로서 임대인이 임차인에 대하여 매매계약의 체결을 요구할 경우, 임차인이 그로부터 60일 내에 분양청구권을 행사하지 아니하면 그 권리를 상실하고, 임대인은 다른 사람에게 그 임대차목적물을 분양할 수 있다는 취지로 해석될 여지가 있고(대법원 1991. 9. 10. 선고 91다17115, 17122 판결 등 참조), 이러한 해석은, 이들 분양에 관한 계약조항을 위 예수금영수증에 기재된 소유권 이전 조건과 비교할 때 동 조항이 정식으로 임대차계약을 체결하면서 전혀 새로이 삽입된 계약조항이라기보다는 위 예수금영수증에 기재되어 있던 기존의 내용이 보다 구체화된 것으로 보이는 점, 이 사건 제1차 계약서에 첨부된 관리규정에서 임차인을 수분양자로 지칭하면서 시설유지, 수리에 소요된 제비용 및 관리에 필요한 인건비인건비,제사무비,교통통신비,제세공과금,피복비,교육훈련비등까지를 임차인들에게 부담시키고 그 해당 점포를 '소유매장'으로 표시한 점, 기록에 나타난 이 사건 임대차계약의 전후 사정을 보더라도 처음에 소유권 이전을 조건으로 예수금을 납입한 임차인들이 사후에 자신들에게 유리한 분양청구권을 포기할 만한 특별한 사정이 엿보이지 아니한 점 등에 의하여서도 뒷받침된다. 앞서 본 임대차계약상의 분양에 관한 조항을 위와 같이 해석하는 이상, 일부 임차인들이 동 계약조항의 좌측에 원고 회사와 함께 그 인장을 날인하였다고 하여 이로써 임차인들이 분양청구권을 부여받지 않기로 특별히 약정한 취지로 해석할 수 없고, 또한 당초의 임차인들이 정식으로 임대차계약을 체결하면서 그에 앞서 발급받은 위 예수금영수증을 반납한 것은 정식으로 임대차계약서를 작성하게 됨에 따라 더 이상 위 예수금영수증을 가지고 있을 필요가 없어 그 계약서와 교환한 것이므로 그로 인하여 종전의 계약조건이 변경되었다고 보기 어렵고, 임차인에게 분양청구권이 유보되어 있다고 할지라도 임차인의 잘못으로 임대차가 중도에 해지되거나 임차인이 임대인의 분양요구에 응하지 아니하는 등의 사유로 임차인이 임대인에게 명도의무가 발생할 수 있으므로 임차인의 명도의무에 관한 제소전 화해절차조항이 추가된 새로운 임대차계약서를 작성하였다는 사정만으로 장기임차인들이 기존의 분양청구권을 포기하였다는 근거로 삼을 수 없으며, 그 밖에 당초의 임차인들이 이 사건 제1차 또는 제2차 계약서 양식에 따라 점포임대차계약을 체결하면서 위 분양청구권을 포기하였다는 점에 부합하는 원심의 거시 증거들도 선뜻 믿기 어렵다.

그렇다면 원심판결에는 의사표시의 해석에 관한 법리를 오해하였거나 채증법칙 위배 내지는 심리미진으로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적한 논지는 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.