양도가액 안분의 적법 및 1세대1주택 양도소득세 비과세 대상에 대한 당부

이 사건 양도가액의 안분은 합리적인 가액 구분이라 볼 수 있으므로 피고의 처분은 위법함

소득세법 제89조

대전지방법원 2016구단100234

***

ㅁㅁ세무서장

제2심 판 결

국패

2016.11.24.

1. 피고가 2015. 6. 17. 원고에 대하여 한 2014년도 귀속 양도소득세 226,953,850원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2007. 4. 16.자로 아래 표에 기재된 5필지의 토지 및 그 지상 주택 등을 "각 상속받았다가, **산업 주식회사(이하소외 회사'라 한다)와, 2013. 3. 20. 보령",시 **동 327-3 답 4060㎡를 8억 5,000만 원에 매도하는 매매계약을 체결하고, 2013. 3. 23. 보령시 **동 327-1 전 228㎡, 같은 동 327-2 답 327㎡, 그 지상 주택 및 창고를 7억 5,000만 원에 매도하는 매매계약을 체결하고, 같은 동 332-2 도로 179㎡와 같은 동 327-4 도로 17㎡를 1,700만 원에 매도하는 매매계약을 체결하였다(이하 위 토지들의 특정은 지번의 기재만으로 한다).

나. 원고는 2013. 4. 3. 소외 회사로부터 327-1, 2 토지 및 그 지상 주택 및 창고에 관한 계약금 7500만 원을 지급받고 2013. 4. 8. 332-2 토지와 327-3,4 토지의 계약금 6050만 원을 지급받고, 2014. 11. 12. 위 부동산들 모두의 잔금 1,481,500,000원을 지급받았다.

다. 원고는 2014. 12. 16. 피고에게 별지 1 기재와 같이 위 부동산들 중 위 주택 및 창고와 그 부수토지 1067㎡에 관하여 1세대1주택 비과세 적용하고 나머지 토지 3753㎡에 관하여 양도가액 760,044,977원에 관하여 양도소득세 151,879,780원을 신고, 납부하였다.

라. 피고는 위 주택 및 창고의 부수토지의 면적을 738㎡로 산정하고, 위 토지들의 가액구분이 불분명하다(임의로 주택부수토지의 양도가액을 높게 배분하였다)고 판단하여 기준시가 비율로 안분하여 양도가액을 산정한 후, 2015. 6. 17. 원고에 대하여 별지 2 기재와 같이 계산하여 2014년도 귀속 양도소득세 226,953,850원의 부과처분(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.

마. 원고는 2015. 9. 11. 조세심판을 청구하였으나, 조세심판원은 2015. 11. 26. 『전체 양도가액을 각 부동산(주택을 포함한다)별 기준시가로 안분하여 과세대상 토지의 양도가액을 산출하고, 그에 따라 과세표준 및 세액을 경정하고 나머지 심판청구는 기각한다』는 결정을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5, 6, 8호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

가. 327-3 답 4069㎡ 중 512㎡가 위 주택 및 부속건물의 대지로 오랫동안 사용되어 왔음에도 327-3 답 4069㎡ 중 183㎡만 부수토지로 본 것은 위법하다.

나. 위 토지들의 가액구분이 각 매매계약서에 의하여 명확하게 구분되고, 각 매매계약서는 형식적으로 구분하여 작성한 것이 아니라 개개 토지의 특수성(사실상 대지, 농지, 도로 등)과 매도인의 요구사항, 시세 등을 감안하여 실질적으로 작성된 것임에도 이를 불분명하다고 판단하여 기준시가 비율로 안분한 것은 위법하다.

3. 이 사건 처분의 적법성 판단

가. 부수토지의 면적 산정에 관한 판단

소득세법 제89조 제1항 제3호에는 『대통령령이 정하는 1세대 1주택에 해당하는 주택과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 아니한다.』고 규정하고 있다. 소득세법 시행령 제154조 제3항에는 『법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다.

다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.』고 규정하고 있고, 같은 조 제7항에는 『법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 지역별로 대통령령으로 정하는 배율 이란 다음의 배율을 말한다. 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 5배, 2. 그 밖의 토지: 10배』라고 규정하고 있다. 여기에서 말하는 '1세대 1주택과 이에 딸린 토지'에 해당되어 양도소득세의 비과세요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 입증책임이 있다고 보아야 할 것이고(대법원 2005. 12. 23. 선고 2005두8443 판결 등 참조), 이 사건에서 주택과 이에 딸린 토지의 범위가 어디까지인지에 관하여 보건대, 갑 제3, 4, 9호증(가지번호 포함), 을 제2, 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 원고가 거주하였던 건물은 327-1, 2 토지와 327-3 토지의 일부 지상에 있는 담장이 설치된 부분 내부에 위치하고 있는 점, 담장 내부에는 위 건물과 보일러실, 창고 등이 있었던 점, 주택에 딸린 토지의 산정에 있어 '건물 이 정착된 면적에 5배를 곱하여 산정한 면적 이내의 토지'라 함은 주거용 건물이 있는 담장 내부에 있는 토지의 면적이 건물이 정착한 면적의 5배를 넘는 경우 이를 비과세에서 배제하기 위한 것이고, 주거용 건물의 사용을 위한 공간이 아닌 곳(담장 밖의 토지)을 포함하여 건물이 정착한 면적의 5배의 면적에 해당하는 토지를 일률적으로 주택에 딸린 토지로 보아 비과세를 하여 주겠다는 취지라고 볼 수 없는 점에 비추어 보면, 이 사건에서의 주택은 위 담장이 되어 있는 부분 내부에 설치된 주거용 건물과 보일러실, 창고 등을 의미한다고 할 것이고, 이에 딸린 토지는 담장 내부에 있는 토지를 의미한다고 봄이 상당하다.

원고가 주장하는 담장 밖에 위치한 "창고"는 농사를 위한 물품을 보관하는 곳이고, 쪽문을 통하여 담장 밖으로 나간 곳에 위치하고 있으므로, 이는 위 주택에 부속한 건물이라고 볼 수 없고, 이를 주택에 딸린 토지에 있는 주택외의 건물로서 위 법규정에 따라 주택으로 보는 건물에 해당한다는 점에 관하여 원고가 제출한 증거들만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

다음, 주택에 딸린 토지의 면적에 관하여 보건대, 327-1, 2의 토지는 그 면적이 장부에 의하여 알 수 있으나, 327-3 토지 중 일부만이 주택에 딸린 토지로서 담장 내부에 위치하고 있으므로, 327-3 토지 중 주택에 딸린 토지의 면적을 산정함에 있어, 을 제5호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 위 주택에 딸린 토지의 범적에 관하여 실측을 한 바가 없고, 위 주택 및 그에 딸린 토지는 소외 회사의 사업 진행으로 현재 존재하지 않게 되어 실측이 불가능한 점, 피고는 인터넷의 지도를 통하여 그 면적을 계산하여 "183㎡"를 산정한 후 이 사건 처분을 한 점, 원고는 피고 주장의 면적을 인정할 수 없다는 주장만 하고 있을 뿐이고 합당한 다른 면적을 제시하거나 그에 부합하는 자료를 제출하지 않고 있는 점에 비추어 보면, 피고가 산정한 위 면적이 부당하다고 볼 수 없으므로, 주택에 딸린 토지 중 327-3 토지의 일부에 해당하는 면적은 183㎡라고 할 것이고, 이를 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 적법하다. 따라서 이 부분에 관한 원고의 위 주장은 이유 없다.

나. 가액구분에 관한 판단

위 인정사실에다가 갑 제1, 3, 4, 9호증(가지번호 포함), 을 제2, 3, 4, 5호증의 각 기재, 증인 정철민의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 위 5필지의 토지와 주택에 관하여 각 번지별로 구분하여 3개의 매매계약서를 작성한 점, 327-3 토지는 일부 183㎡를 주택의 부수토지로 사용하기는 하나, 나머지 3,886㎡ 중 일부 도로나 창고를 쓰이는 것 외에는 답으로 사용하고 있었던 점, 327-1, 2 토지는 대지로서 사용되고 있고, 그 지상에 건물들이 있어 주거용으로 사용되고 있었으며, 그 건물들의 총 면적이 276.93㎡에 상응하는 점, 332-2 토지와 327-4 토지는 도로였던 점, 위 매매계약에서는 327-3 토지에 관하여는 기준시가의 2배 수준에서 양도가액을 결정하였고, 327-4와 332-2 토지는 기준시가보다도 낮은 88% 선에서 양도가액을 결정하였으며, 327-1, 2 토지와 그 지상 건물은 기준시가의 5배 수준에서 양도가액을 결정한 점, 소외 회사의 위 매매계약 담당자인 증인 정철민은 이 법원에서 "3개로 나누어 매매계약서를 작성하였다. 도로는 통상 시에서도 매입을 할 수 있고 그러한 경우에 가격이 다운되는 경우가 많으므로, 그런 부분에 관하여 인정을 했다. 건물은 부지에 비하여 컸고, 그 정도 규모의 건물을 대체하는 비용이 있고, 현재 주택지의 경우 토지가 상당하고 거기에 건물까지 지으려면 상당한 금액이 든다고 들었다. 논과 대지의 가격의 차이는 4배 이상 난다. 도로는 사업이 안될 경우 시에서 매입할 때 가격이 낮아 진다고 설명하고 매입한다. 일반주택이나 답은 거기에 상응하여 올려서 매입한다. 원고소유의 땅을 전체로 한꺼번에 얼마라고 정한 후에 이를 안분한 것은 아니고, 용도로 해서 가격을 산정하였다. 금액 차이가 있어서 일단 금액이 합당한 부분에 대하여 먼저 계약을 하고 안되는 부분에 대하여는 시간을 좀 두고 계약을 했다."고 증언하고 있는 점, 소외 회사는 327-1, 2와 그 지상 주택에 관하여 대체주택 취득 및 이주비를 포함한 매입가액으로 작성하였다고 조회회신서에 기재한 점에 비추어 보면, 원고와 소외 회사 사이의 작성한 각 매매계약서가 모든 부동산의 가액을 전체적으로 산정한 후 형식적으로만 각 금액을 구분하여 작성한 것이라고 볼 수 없고, 각 매매계약에서 산정한 그 부동산들의 양도가액도 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없을 정도라고 보이지도 않는다. 이와 달리 피고가 주장하는 바와 같이 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에 해당한다는 점에 관하여 피고가 제출한 증거들만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.