임대차종료후의 불법점유로 인한 임료상당손해배상청구와 민법 제628조

임대인이 임차인에게 임대차종료후의 불법점유에 대하여 임료상당의 손해배상을 청구함에 있어 종전임료의 10배에 상당하는 임료를 청구하고 있다하더라도, 위 청구가 민법 제628조 에 기한 임대차계약상의 임료증액청구가 아니라 임차인들의 불법점유를 이유로 한 손해액의 청구이므로 위 청구가 민법 제628조 에 비추어 부당하다는 임차인의 주장은 이유없다.

민법 제628조 , 제750조

원고

김대중외 19인

전주지방법원(82가합465 판결)

피고들의 항소를 모두 기각한다.

항소비용은 피고들의 부담으로 한다.

1. 원고에게,

가. 피고 김대중은 금 435,600원 및 이에 대하여 1982. 1. 1.부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하고 1982. 1. 1.부터 별지 제1목록의 (나)항 기재의 부동산중 별지도면표시의 2, 3, 5, 6, 79, 80, 100, 88, 98, 91, 60, 59, 58, 57, 56, 2의 각 점을 순차연결한 선내의 에이(A)부분 242평방미터를 인도할 때까지 매월 금 45,375원의 비율에 의한 금원에 지급하고

나. 피고 하태선은 금 255,600원 및 이에 대하여 1982. 1. 1.부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하고 1982. 1. 1.부터 위 제1목록 (나)항 기재의 부동산중 위 도면표시의 64, 71, 92, 91, 60, 61, 63, 64의 각 점은 순차연결한 선내의 씨(C)부분 142평방미터를 인도할 때까지 매월 금 26,625원의 비율에 의한 금원을 지급하고

다. 피고 박호인은 금 451,800원 및 이에 대하여 1982. 1. 1.부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하고 1982. 1. 1.부터 위 제1목록(나)항 기재의 부동산중 위 도면표시의 55, 17, 18, 19, 20, 21, 112, 53, 54, 55의 각 점을 순차연결한 선내의 디(D)부분 251평방미터를 인도할 때까지 매월 금 47,062원의 비율에 의한 금원을 지급하고,

라. 피고 김점순, 피고 허윤수는 각 금 68,271원, 피고 허선옥, 피고 허선자, 피고 허은영, 피고 허윤표는 각 금 45,514원 및 이에 대하여 1982. 1. 1.부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하고, 1982. 1. 1.부터 위 제1목록(나)항 기재의 부동산중 위 도면표시의 51, 113, 112, 21, 22, 23, 24, 118, 50, 51의 각 점을 순차 연결한 선내의 이(E)부분 177평방미터를 인도할 때까지 매월 피고 김점순, 피고 허윤수는 각 금 7,111원의 피고 허선옥, 피고 허선자, 피고 허은영, 피고 허윤표는 각 금 4,741원의 비율에 의한 금원을 지급하고,

마. 피고 민병선은 금 23,400원 및 이에 대하여 1982. 1. 1.부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하고, 1982. 1. 1.부터 위 제1목록 (나)항 기재의 부동산중 위 도면표시의 118, 24, 25, 26, 27, 126, 119, 118의 각 점을 순차연결한 선내의 에프(F)부분 128평방미터를 인도할 때까지 매월 금 24,000원의 비율에 의한 금원을 지급하고,

바. 피고 엄소제, 피고 김기중은 각 금 57,712원, 피고 김기순, 피고 김효중, 피고 김경옥, 피고 김경자, 피고 김경화는 각 금 38,475원 및 이에 대하여 1982. 1. 1.부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하고, 1982. 1. 1.부터 위 제1목록 (나)항 기재의 부동산중 위 도면표시의 129, 128, 127, 28, 29, 30, 31, 32, 130, 129의 각 점을 순차연결한 선내의 지(G)부분 171평방미터를 인도할 때까지 매월 피고 엄소제, 피고 김기중은 각 금 6,011원의, 피고 김기순, 피고 김효중, 피고 김경옥, 피고 김경자, 피고 김경화는 각 금 4,007원의 비율에 의한 금원을 지급하고,

사. 피고 소병철은 금 513,000원 및 이에 대하여 1982. 1. 1.부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하고, 1982. 1. 1.부터 위 제1목록 (나)항 기재의 부동산중 위 도면표시의 40, 130, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40의 각 점을 순차연결한 선내의 에이취(H)부분 285평방미터를 인도할 때까지 매월 금 53,437원의 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 소송비용은 피고들의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고

원판결중 피고들의 패소부분을 취소한다.

원고의 청구를 기각한다.

소송비용은 제1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다라는 판결.

성립에 다툼이 없는 갑 제1호증의 1 내지 7(각 등기부등본)의 각 기재에 의하면, 전주시 인후동 1가 (지번 1 생략) 전 442평 (지번 2 생략) 대 79평, (지번 3 생략) 대 48평, (지번 4 생략) 전 412평방미터, (지번 5 생략) 대 60평, (지번 5 생략) 대 75평 및 (지번 7 생략) 묘지 989평방미터등 7필지의 이 사건 부동산에 관하여 원고명의로 소유권이전등기가 경료된 사실을 인정할 수 있고, 한편 원심감정인 박봉기의 측량감정결과와 원심의 현장검증결과 및 원심의 전주지방법원 80가합415(본소), 82가합76(반소) 토지인도등 청구사건에 대한 기록검증결과의 일부에 변론의 전취지를 종합하면 피고 김대중, 동 하태선 동 박호인, 동 민병선, 동 소병천 및 소외 망 허봉운과 그의 재산상속인들인 피고 김점순, 동 허선희, 동 허윤수, 동 허선옥, 동 허선자, 동 허은영, 동 허윤표, 그리고 소의 망 김용진과 그의 재산상속인들인 피고 김기중, 동 엄소제, 동 김기순, 동 김경순, 동 김효중, 동 김경옥, 동 김경자, 동 김경화 등이 오래전부터(다만 위 허봉윤은 1981. 7. 29.에 위 김용진은 1982. 4. 27.에 각 사망하였으므로 각 사망하기전까지는 위 망인들이 사망한 이후에는 위 망인의 재산상속인들인 위 피고들)이 사건 부동산중 별지 제1목록기재의 (가), (나)항 기재와 같이 별지도면표시의 각 해당부분을 점유하여온 사실을 인정할 수 있다.

피고들은 각 점유부분에 관하여 원고와 사이에 임대차계약을 체결하고 그에 의거하여 지금까지 적법히 점유하여 왔다고 주장함에 대하여 원고는 피고들과의 그러한 임대차계약은 원고의 계약해지권의 행사에 의하여 1980. 6. 19. 적법히 해지되었거나 아니면 임대차기간의 만료로 1980. 12. 31.종료되었으므로 피고들의 점유는 1981. 1. 1.부터 불법점유라고 주장하므로 살피건대 위 원심법원의 기록검증 결과의 일부에 변론의 전취지를 종합하면 위 망인들과 그 재산상속인들을 제외한 나머지 피고들은 오래전부터 각 그 점유부분에 관하여 원고의 선대 또는 원고와 연례적으로 임대차계약을 체결하고 그 위에 집을 짓고 살아오다가 다시 1980. 1. 1.에 이르러 원고와 각 점유부분에 관하여 임대차기간을 1980. 12. 31.로 하면서 원고가 이 사건 부동산을 이용하고자 할 때는 적어도 인수예정일로부터 1개월전에 예고하기로 하는 임대차계약을 각각 체결한 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으며, 한편 공성부분과 수령사실에 다툼이 없는 갑 제3호증의 1 내지 7(각 해약통고서)의 각 기재에 의하면 원고가 1980. 5. 19 위 망인들과 그 재산상속인들을 제외한 나머지 피고들에게 이 사건 부동산을 국민주택부지로 사용하기 위하여 위 임대차계약을 해지한다는 통고를 하며 위 통고가 그시경 도달된 사실을 인정할 수 있으므로 특단의 사정이 없는한 위 임대차계약은 그로부터 1개월후인 1980. 6. 19.경 적법하게 해지되었다고 할 것이고, 가사 그때 해지되지 아니하였다고 하더라도 적어도 그 기간만료일인 1980. 12. 31.에 종료되었다고 할 것이다.

그런데 피고들은 위 임대차계약은 미리 등사된 용지에 여러 임차인들과 공동으로 천편일률적으로 체결되었기 때문에 그 임대차계약서상의 임대인인 원고의 해지권유보조항과 1년의 임대차기간의 조항은 예문에 불과하여 무효라고 주장하므로 살피건대, 성립에 다툼이 없는 을 제8호증의 1 내지 3(각 임대차계약서)의 각 기재와 원심법원의 위 기록검증결과의 일부에 변론의 전취지를 종합하면 위 임대차계약은 임대인인 원고에게 약정해지권이 유보되고 그 임대기간을 1년으로 한다는 내용이 등사된 임대차계약서에 의하여 매년 같은 내용과 방식대로 일률적으로 체결된 사실은 인정이 되나 그러한 사실과 사정만 가지고서는 피고들이 주장하는 바와 같이 위 조항들이 예문에 불과한 것이라고 단정지을 수 없고, 또 피고들은 임대차 기간을 1년으로 한 단기간의 위 조항을 민법 제651조 에 비추어 무효라고 주장하므로 살피건대, 민법 제651조 는 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 기간을 비교적 장기로 하려는 취지를 담고 있으나 그렇다고 그 기간이 짧은것을 금지시키는 뜻은 아니므로 위 주장 역시 그 이유가 없고, 또 피고들은 위에서 보는 바와 같이 오래전부터 같은 내용과 방식대로 임대차계약을 연례적으로 체결하여 오면서 점유를 하여 왔고, 피고들이 1981. 12. 17.에 1980년도 임대료를 변제공탁하자 곧바로 원고가 이를 수령한 이상 위 임대차계약은 1981년도에 이르러서도 묵시적으로 갱신되었다고 주장하므로 살피건대, 원고가 1980. 5. 19.에 임대차계약을 해지하는 의사를 통고한 사실은 앞서 본바와 같고, 또 앞서든 증거에 의하면 원고가 1980. 5. 이후 이 사건 부동산에 관하여 피고들과 분쟁이 있어 1980. 12. 6. 피고들을 상대로 이 사건 부동산의 인도청구소송을 제기한 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같은 점에 비추어 볼 때 위 임대차계약은 매년 연례적으로 같은 내용과 방식대로 체결되어온 전례가 있고, 원고가 1980년도 임대료를 수령하였다고 하여 이를 가지고 위 임대차계약이 1981년도에 이르러 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 없으므로 위 주장 역시 그 이유가 없다.

그렇다면 피고들은 위 토지부분을 각 점유할 만한 정당한 권원에 대한다는 주장과 입증이 없으므로 원고가 구하는 바에 따라 위 임대차계약이 해지된 1981. 1. 1.부터 그 점유부분을 인도할 때까지 불법 점유로 인한 임대료 상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 할 것인 바, 그 임대료에 관하여 보건대, 원심감정인 김영철의 감정결과 일부와 원심감정인 박봉기의 측량감정결과를 종합하면, 각 점유부분의 1981년도 임대료와 1982. 1. 1.이후의 월임대료가 별지 제1목록의 (다)항과 (라)항 기재와 같은 사실을 인정할 수 있고 위 인정에 반하는 취지의 원심증인 김근준, 당심증인 전봉래의 각 증언은 믿을 수 없고, 달리 반증이 없다(그런데 원고는 피고 소병철의 점유 면적이 285평방미터이므로 이에 대한 1981년도의 임대료는 금 513,000원 상당이고, 1982년도 이래의 월임대료는 금 53,437원 상당이라고 주장하면서 위 금액의 지급을 구하나 위 측량감정결과에 의하면 피고 소병철의 점유면적은 168평방미터에 불과한 사실이 인정되는 바, 이에 의거하여 임대료를 산출하면 위 인정과 같으므로 원고의 피고 소병철에 대한 주장은 그 일부에 있어서 그 이유가 없다)

한편, 위 허동운, 동 김용진은 1981. 7. 29.과 1982. 4. 27. 각 사망하였고, 그후 그 이후에는 그 재산상속인들인 위 피고들이 각 그 해당부분을 점유하면서 공동으로 사용 수익하여 오고 있는 사실을 앞서 본바와 같으므로 위 인정의 임대료상당의 손해배상 채무중 위 망인들의 사망시까지의 이 채무는 별지 제2목록기재의 (나)항의 상속분지분율에 따라 그 기재의 (다)항 내지 (라)항의 액수대로 그 재산상속인들인 위 피고들에게 상속하고 그 사망이후부터는 각 그 재산상속인들인 피고들이 공동불법점유자로서 임대료상당 전액을 연대하여 원고에게 지급하여야 할 것이나 위 사망이후에도 각 상속지분율에 따라 분할하여 위 제2목록기재의 (다)항 내지 (라) 항기재와 같은 금액을 구하므로 이에 따르기로 한다.

그런데 피고들은 원고와 약정한 1980년도의 임대료에 근 10배에 달하는 임대료를 1981년도부터 청구하는 것은 민법 제628조 에 비추어 부당하다고 다투나 원고의 이건 청구는 임대차계약상의 임대료를 증액하여 청구하는 것이 아니고 피고들의 불법점유를 이유로 하여 그 손해액을 청구하는 것이므로 피고들의 위 주장은 벌써 그 이유가 없다고 할 것이다.

그렇다면 원고에게 위 망인들의 재산상속인들을 제외한 나머지 피고들은 별지 제1목록 (다)항 기재의 금원 및 이에 대하여 1982. 1. 1.부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 민사법 소정의 지연손해금을, 또 1982. 1. 1.부터 이 사건부동산중 그 점유부분을 인도할 때까지 매월 위 목록 (라)항 기재의 금원의 비율에 의한 금원을 지급하고 위 망인들의 재산상속인들인 위 원고들은 별지 제2목록의 (다)항 기재의 금원 및 이에 대하여 1982. 1. 1.부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 지연손해금을, 또 1982. 1. 1.부터 이 사건 부동산중 그 점유부분을 인도할 때까지 매월 위 목록 (라)항 기재의 금원의 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다고 할 것인즉, 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위내에서 이유가 있어 인용하고 피고 소병철에 대한 나머지 청구는 이유가 없어 기각할 것인바, 원판결은 이와 결론을 같이하므로 정당하고 피고들의 항소는 이유가 없어 기각하고 항소비용은 패소자인 피고들의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 목록 각 생략]