일부 타인의 토지를 침범하고 있는 건물의 매도인이 그 토지를 매수한 후 그 건물의 전전매수인에게 그 토지의 인도 및 건물의 철거를 구할 수 있는지 여부(소극)

토지와 건물이 별개의 부동산으로 규율되고 있는 현행 민법 체계하에서는, 다른 특별한 사정이 없는 한 건물 매매의 경우에 있어서 그 토지의 이용권은 건물에 종된 권리로 보아야 하는바, 타인 소유의 토지 상에 일부 건축된 건물을 매도하는 경우 매도인으로서는 매수인에게 그 해당 토지 부분에 대한 이용권을 취득하여 양도해 줄 의무가 있고, 그 건물이 전전매매되었다면 그 전전매도인들도 그와 같은 의무를 순차적으로 부담한다 할 것이므로, 그와 같은 의무를 최종적으로 지고 있는 최초 매도인이 그 타인 토지에 대한 소유권을 취득한 후 그 건물을 애초의 상태 그대로 전전매수한 자에게 그 건물의 철거 및 그 토지의 인도를 구하는 것은 신의칙에 위반되어 받아들일 수 없다.

민법 제2조

대법원 1994. 4. 29. 선고 93다46889 판결(공1994상, 1608)

원고

피고 1외 1인(소송대리인 변호사 정연수)

부산지법 1997. 9. 26. 선고 97나3894 판결

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 각 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

원고에게, 피고 1은 부산 부산진구 양정동 (지번 1 생략) 대 23㎡ 중 별지 도면 표시 ㅌ, ㅍ, ㄷ1, ㄴ1, ㅌ의 각 점을 순차로 연결한 선내 (라) 부분 2㎡ 지상 시멘트 벽돌조 슬래브 지붕 1층, 2층 건물 부분을 철거하고, 위 (라) 부분 2㎡ 및 같은 도면 표시 ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㄷ1, ㅍ, ㅌ, ㄴ1, ㅂ, ㅅ, ㄴ의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나) 부분 20㎡를 인도하고, 피고 2는 위 (라) 부분 2㎡ 지상 시멘트 벽돌조 슬래브 지붕 1층에서 퇴거하라.

1. 갑 제1호증, 갑 제3호증, 갑 제4호증의 각 기재와 이 법원의 현장검증 결과, 감정인 소외 1의 측량감정 결과 및 위 법원의 소외 1에 대한 사실조회 결과에 변론의 전취지를 종합하면, 이 사건 토지인 부산 부산진구 양정동 (지번 1 생략) 대 23㎡는 원래 소외 2 소유였다가 1981. 1. 18. 원고 앞으로 소유권이전등기가 경료된 사실, 그런데 이 사건 토지와 연접한 부산 부산진구 양정동 (지번 2 생략) 대 94㎡에는 피고 1 소유인 시멘트 블록조 슬래브 지붕 2층 건물이 축조되어 있는데, 위 건물 일부분이 그 경계를 침범하여 이 사건 토지 중 별지 도면 표시 ㅌ, ㅍ, ㄷ1, ㄴ1, ㅌ의 각 점을 순차로 연결한 선내 (라) 부분 2㎡ 지상에 건축되어 있는 관계로 피고 1이 위 (라) 부분을 위 건물의 부지로 사용하고 있고, 별지 도면 표시 ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㄷ1, ㅍ, ㅌ, ㄴ1, ㅂ, ㅅ, ㄴ의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나) 부분 20㎡는 지하에 수도 시설이 되어 있고 왼쪽 끝에는 담장이 설치된 상태로 위 건물의 마당으로 사용하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없으며, 한편 피고 2가 위 건물의 1층을 피고 1로부터 임차하여 거주하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

2. 이에 원고가 피고들을 상대로 위 건물 일부분의 철거 및 퇴거와 이 사건 토지 중 위 (나), (라) 부분의 인도를 구함에 대하여, 피고들은 이 사건 건물은 원래 원고 소유로서, 원고가 위 건물과 위 건물 부지인 이 사건 토지 및 위 양정동 (지번 2 생략) 대지를 소외 3에게 매도한 이래 위 건물 및 그 부지는 소외 주식회사 국민은행, 소외 4, 5에게 순차 매도되었고, 피고 1은 이를 위 소외 5로부터 매수한 것인 만큼, 최초 매도인인 원고로서는 최종 매수인인 피고 1에게 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기절차를 이행할 의무를 부담하고 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 부당하다는 취지의 주장을 하나, 원고가 위 소외 3에게 이 사건 토지를 매도하였다거나 피고 1이 위 소외 5로부터 위 토지를 매수하였다는 점에 관하여 이에 부합하는 듯한 증인 소외 3, 소외 5의 각 일부 증언은 이를 믿지 아니하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없고, 다만 아래에서 보는 바와 같이 원고는 위 소외 3에게 이 사건 건물 및 위 양정동 (지번 2 생략) 대지를 매도하고, 피고 1도 전전매수자를 거쳐 위 소외 5로부터 이를 매수한 사실을 인정할 수 있을 뿐이므로, 피고들의 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

피고들은 또, 원고가 이 사건 토지 및 위 양정동 (지번 2 생략) 대지 양 지상에 걸쳐 위 건물을 건축하여 위 소외 3에게 매도하고서는 이제와서 위 건물의 최종 매수인인 피고 1에게 위 건물 일부의 철거를 구하는 것은 신의칙에 위반되어 부당하므로, 원고의 이 사건 청구에 응할 수 없다고 주장한다.

살피건대, 앞서 든 각 증거와 을 제2호증, 을 제3호증, 을 제4호증의 1, 2의 각 기재와 증인 소외 3, 5, 6의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 1979. 3. 20.경 원래 자신이 소유하던 위 양정동 (지번 2 생략) 대지 상에 이 사건 건물을 건축하였는데, 실제로는 위와 같이 위 건물 일부가 소외 2 소유인 이 사건 토지 상에 건축된 관계로 위 건물의 왼쪽 담장 안에 이 사건 토지가 포함되어 위 건물의 부지 및 마당 등으로 사용되었고, 이와 같은 상태에서 1980. 3. 19.경 소외 3에게 위 대지 및 건물을 매도한 사실, 그런데 위 건물 매매 후 소외 2가 위 건물의 일부가 위 토지 상에 건축되었다며 원고에게 그 철거를 구하는 한편, 관할 구청에 민원을 제기하였고, 이에 원고는 이를 수습하기 위하여 위 소외 3에게 이 사건 토지를 매수하도록 하였으나 이에 응하지 아니하자 하는 수 없이 1980. 11. 25.경 소외 2로부터 이 사건 토지를 매수하여 그 앞으로 소유권이전등기를 경료한 사실, 그 후 위 양정동 (지번 2 생략) 대지 및 위 건물은 위와 같은 상태 그대로 위 소외 3으로부터 소외 주식회사 국민은행에 경락된 이래 위 소외 4, 5에게 순차 매도되었다가 피고 1이 1991. 12. 12. 위 소외 5로부터 이를 대금 131,000,000원에 매수한 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없다.

그런데 토지와 건물이 별개의 부동산으로 규율되고 있는 현행 민법 체계하에서는, 다른 특별한 사정이 없는 한, 건물 매매의 경우에 있어서 그 토지의 이용권은 건물에 종된 권리로 보아야 하고, 타인 소유의 토지 상에 일부 건축된 건물을 매도하는 경우 매도인으로서는 매수인에게 그 해당 토지 부분에 대한 이용권을 취득하여 양도해 줄 의무가 있다고 해석함이 상당하다 할 것인데, 이 사건의 경우 위에서 인정한 바와 같이 원고가 위 건물이 이 사건 토지 상에 침범, 축조되어 있는 상태에서 이를 위 소외 3에게 매도하였다면 그 매매계약의 이행으로서 이 사건 토지의 이용권을 취득하여 위 소외 3에게 양도해 줄 의무가 있는 것이고, 또 위와 같이 이 사건 건물이 전전매매되었다면 그 전전매도인들도 위와 같은 의무를 순차적으로 부담한다 할 것이므로, 이와 같은 의무를 최종적으로 지고 있는 원고가 이 사건 토지에 대한 소유권을 취득한 후 위 건물을 애초의 상태 그대로 전전매수한 피고 1에게 위 건물의 철거 및 이 사건 토지의 인도를 구하거나 이를 전제로 피고 2에게 퇴거를 구하는 것은 신의칙에 위반되어 이를 받아들일 수 없다 할 것이므로, 피고들의 위 주장은 이유 있다.

3. 그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.