상속받은 쟁점부동산 지분의 취득가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

OOO세무서장이 2012.3.16. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세OOO원의 부과처분은부산광역시OOO 및 같은 곳 1441-132의 대지 394㎡의 지분 1/2, 동 지상 건물 730.5㎡의 지분 1/2의 취득가액을 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인의 배우자 정OOO은 부산광역시 해운대구 OOO및 같은 곳 1441-132의 대지 394㎡, 동 지상 건물 730.5㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2003.10.14. OOO원에 각 1/2 지분으로 취득하였고, 청구인은 2008.4.27. 배우자의 사망에 따라 쟁점부동산의 1/2 지분을 상속받았으며, 쟁점부동산은 2011.3.2. OOO원에 경매로 양도되었다.

나. 청구인은 배우자로부터 상속받은 쟁점부동산의 1/2 지분(이하 “쟁점지분”이라 한다)에 대하여 2011.11.7. 양도소득세 기한후 신고시쟁점지분의 취득가액을 감정평가가액OOO원(쟁점부동산에 대한 2008.10.10. 및 2006.12.14. 감정가액의 합산 평균액 × 1/2)으로 신고하였으나, 처분청은 동 감정평가액이「상속세법 및 증여세법」제60조 및 동법시행령 제49조 제1항 제2호에 해당하지 아니한다는 사유로 취득가액을 기준시가(OOO원)로 산정하여 2012.3.16. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2012.4.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은쟁점지분의 취득가액을 담보대출을 위해 금융기관이 2006년 및 2008년 감정평가의뢰한 평가가액을 기준으로 신고하였는데 처분청은 2차례 감정평가한 감정평가기관이 동일한 감정법인이라는 취득가액을 부인하고 기준시가에 의한 가액으로 산정하였으나, 기준시가에 의한 가액은 청구인의 아들이 취득한 실지거래가액보다 현저히낮은 금액인 바, OOO이 쟁점부동산에 대한 근저당권 담보대출을 실행하기 위하여 OOO법인에 감정의뢰하여상속개시일로부터 6개월 이내인 2008.10.10.자로 감정평가한O,OOO,OOO,OOO원을 상속개시 당시의 시가로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

「상속세법 및 증여세법」 제60조 제2항, 동법 시행령 제49조 제1항과 동법 시행규칙 15조 제1항에 의거 시가로 인정받을 수 있는감정평가액은 평가기준일(상속개시일) 전후로 6개월 이내에 당해재산에 대하여 2이상의 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정되는 것이라고 하고 있으나, 청구인은 1개의 감정평가기관에서 평가한 감정가액만을 제시하고 있어, 동 감정가액은 「상속세 및 증여세법」상 인정되는 시가에 해당하지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

상속받아 양도한 쟁점부동산 지분 1/2의 취득가액을 기준시가로 환산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

(2) 소득세법 시행령 163조 【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (각호 생략)

(3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

(4) 상속세법 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만,그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

(5) 상속세법 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】① 영 제49조 제1항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “기획재정부령이정하는 공신력있는 감정기관”이라 함은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 금융기관에 2004.2.4. 채권최고액 OOO원, 2005.9.28. 채권최고액 OOO원, 2007.2.5. 채권최고액 OOO원,2008.10.24. 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정되었음이 등기부등본에 나타난다.

(2) 청구인과 청구인의 아들 정OOO이 각 1/2지분으로 소유한 쟁점부동산은 부산지방법원 동부지원이 경매목적으로 OOOOOOOOOOOO에 감정의뢰하여 2010.4.23. OOO원으로 감정평가되었고, 임의경매 과정을 거쳐 2011.1.25.OOO원에 매각허가 결정되었음이 감정평가서 및 법원의 관련자료로 확인된다.

(3) 청구인은 2008.4.27. 상속으로 취득한 쟁점부동산의 1/2 지분(쟁점지분)의 취득가액을 ① 주식회사 OOO은행이 담보목적으로 OOO 주식회사’에 감정의뢰한 2006.12.14. 감정평가액 OOO원,② OOO이 담보목적으로 OOO 주식회사’에 감정의뢰한 2008.10.10. 감정평가액 OOO원에서 ① 및②의 평균액의 1/2인 OOO원으로 신고하였으나,처분청은 감정평가기관이 상호만 변경된동일 기관이라는 사유 등으로 감정평가액을 부인하고 기준시가로 취득가액을 산정한 것으로 나타난다.

(4) 처분청은 청구인의 아들 정OOO이 2003.10.14. 매매로 취득한쟁점부동산의 지분1/2에 대하여는 매매가액을 취득가액으로 인정하였는 바, 청구인 1/2지분 및 정OOO 1/2지분에 대한 취득가액 및 양도가액 등을 비교한 <표>는 아래와 같다.

(5) 한편, 쟁점부동산의 1㎡당 개별공시지가는 2004.1.1. OOO원, 2005.1.1. OOO원, 2006.1.1. OOO원, 2007.1.1. OOO원, 2008.1.1. OOO원, 2009.1.1. OOO원. 2010.1.1. OOO원, 2011.1.1. OOO원인 것으로 나타난다.

(6) 살피건대, 상속재산 및 증여재산의 평가에 있어서 “시가”란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되는 개념이므로 공신력이 있는 감정평가기관의 감정평가액도 시가로 볼 수 있다 할 것이고, 「상속세법 및 증여세법 시행령」제49조 제1항제2호에서 2이상의 공신력 있는감정기관이 평가한 감정가액을 시가로 보도록 규정하고 있으나, 하나의 감정가액이라도 평가기간내에 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액은 「상속세 및 증여세법」제60조 제1항과 제2항의 전단 규정을 적용하여 시가로 인정될 수 있다 할 것(국심 2006중4451, 2007.2.16. 같은 뜻)인 바,

청구인이 2008.4.27. 상속받은 쟁점지분의 취득 기준시가액은OOO,OOOO원에 불과한데 비하여 2003.10.14. 청구인 아들이 쟁점지분과 같은 동일 재산의 실지거래 취득가액은OOO원으로 나타나 2008년 취득가액을 기준시가로 산정함은 불합리한 것으로 보이는 점,상속개시일로부터 6개월 이내에 작성된 2008.10.10. 감정평가서는양도소득세 또는 상속세를 신고하기 위한 감정가액이 아니라 담보대출을 목적으로 OOO이 감정기관에 의뢰한 감정평가액인 점, 쟁점부동산의 공시지가는 2004년～2008년 기간동안 계속 상승한것으로 나타나는 점 등을 종합하여 보면, 상속세 과세여부는 별론으로하더라도 OOO이 감정기관에 의뢰한 감정평가액2008.10.10.OOOO,OOOO원의 1/2을 쟁점지분의 취득가액으로 산정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

-국세기본법 제65조 제1항 제3호

-국세기본법 제81조

-민사집행법

-부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률