소급감정에 의한 임료가액도 적정임료에 해당함

소급감정에 나타난 임료의 가액이 법원에 현출되었다면, 이를 채용하지 못할 특별한 사정이 없는 한 시가가 불분명한 경우가 아님이 분명하여 다른 평가방법에 의하여 계산하여 산정된 임료를 기준가격으로 삼을 수 없다 할 것임

소득세법 제41조부당행위계산

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

상고이유를 본다.

1. 제1심 판결문의 인용

당원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결문 중 제3면의 "이 사건 처분" 부분을 "이 사건 처분(다만 위 소득할 주민세 부분은 원고가 당심에서 취하를 하였으므로 이를 제외한다)"로, 제1심 판결문 제5면 제5행 이하 부분을 다음 제2항과 같이 각 고쳐 쓰는 이외에는 제1심 판결문의 이유 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 고쳐 쓰는 부분

"(2) 원고의 두 번째 주장에 대한 판단

(가) 당해 부동산의 기초가격에다 그 기대이율을 곱하는 이른바 적산법에 의한 방식으로 임료를 산정함에 있어 기대이율이란 임대할 부동산을 취득함에 있어 소요되는 비용에 대한 기대되는 이익의 비율을 뜻하는 것으로서 원칙적으로 개개 토지의 소재지, 종류, 품등 등에 따라 달라지는 것이 아니고, 국공채이율, 은행의 장기대출금리, 일발시중금리, 정상적인 부동산거래이윤율, 국유재산법과 지방재정법이 정하는 대부료율 등을 참작하여 결정되어 지는 것이며, 따라서 위와 같은 방식에 의한 임료 산정시 이미 기초가격이 구체적인 개개의 부동산의 실제 이용상황이 참작되어 평가 · 결정된 이상 그 기대이율을 산정함에 있어서 다시 위 실제 이용상황을 참작할 필요는 없는 것이라 할 것이다(대법원 2000. 6. 29. 선고 2000다12020 판결, 2002. 10. 25. 선고 2002다31483 판결 참조).

(나) 인정사실

아래와 같은 사실은 제1심의 한국감정원장에 대한 감정촉탁결과, 당심의 한국감정원장에 대한 사실조회결과에 변론의 전취지를 종합하여 인정할 수 있고, 달리 반증이 없다.

① 제1심 법원으로부터 임대료감정촉탁을 받은 한국감정원 소속 감정인은 이 사건 토지는 평가대상 물건이 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구할 수 없으며 또한 일반적으로 유사한 임대사례의 포착이 현실적으로 어려운 점이 있어 지가공시및 토지등의평가에관한법률 및 감정평가에관한규칙에 의하여 산정한 임대차 가격시점 현재의 이 사건 토지의 기초가격에 기대이율을 곱한 수치에 다시 임대에 필요한 제경비를 더하여 임대료를 산정하는 적산법을 사용하여 임대료를 평가하기로 결정하였다.

② 이에 따라 위 감정인은 이 사건 토지의 기초가격을 결정하기 위하여 비교 표준지로서 이 사건 토지와 용도지역(일반주거지역) 및 지목(대)이 같고, 이용상황 및 주변환경 등이유사하여 비교성이 높은 서울 00구 00동 일반주거지역내에 위치하는 상업용토지(골프연습장 부지)라고 한 다음 상기사항을 종합하고 비교 검토하여 2.4%로 결정하였다"라고 기재하였다.

③ 그런데 이 사건 토지의 위치, 실제 이용상황 등을 고려하지 않은 기대이율을 적용하여 임료소득을 산정하였다면 적정임대 소득이 어느 정도인지에 관한 당심의 사실조회에 대하여, 위 감정인은 기대이율의 산정은 금융시장의 이자율, 인근지역의 통상의 사용료율, 부동산에 대한 투자자의 기대수익률, 인근지역의 기대수익율 즉 토지 및 건물의 복합 부동산의 경우 6.06~12.65%(건물의 감가상각비 등 포함), 토지(나지)인 경우 0.91%~2.94%로 조사 · 산정된 자료를 종합하여 비교 검토하고 이 사건 토지가 입지한 환경, 부동산 시장의 임료 수준 및 관행 등을 참작하여 결정하면 2.4%라고 답변하였으며, 국유재산법 시행령 제26조 제1항, 서울특별시 공유재산관리조례 제23조의 각 내용과 보상평가지침 제49조 제4항과 별표 7의2의 내용과 1998년부터 2002년까지의 정기예금 등 시장금리 및 인근지역의 임대사례에 따른 기대이율을 구체적으로 적시하였다.

④ 한편 국유재산법 시행령 제26조 제1항 4호 주거용의 경우는 기대이율이 25/1,000, 제5호 기타의 경우는 50/1,000이고, 한편 위 보상평가지침의 별표 7의 2 기대이율적용기준율표 중 근린생활시설 용도의 상업용지의 기대이율 적용기준은 최유효이용의 경우 5~8%, 임시적 이용의 경우 2~5%, 나지의 경우 2~3%, 아파트 · 연립주택 · 다세대주택 용도의 주거용지의 기대이율 적용기준은 최유효이용의 경우 4~7%, 임시적 이용의 경우 2~4%, 나지의 경우 1~2%이다.

(다) 판단

① 위 인정사실에 의하면, 위 감정인은 제1심의 감정 당시부터 국유재산법상의 사용요율, 시중은행의 금리 수준, 위 보상평가지침의 기대이율과 정상적인 부동산거래이윤율로서 이 사건 토지의 주변일대의 기대수익률과 현화 등을 종합·참작하여 이 사건 토지의 임료 산정을 위한 기대이율을 2.4%로 결정하였다고 보아야 할 것이고 위 감정인이 부동산거래이윤율을 검토하기 위하여 이 사건 토지의 주변일대의 부동산의 기대수익률과 현황 등을 참작하였다 하여 이것이 이 사건 토지의 소재지, 종류, 품등, 이용상황 등을 참작한 것으로 볼 수는 없으므로, 위 감정인이 임료 산정의 기초가된 기대이율을 정하는 감정 방법에 잘못이 있다고 할 수 없다{이 사건 토지의 소재지, 종류, 품등, 이용상황 등을 참작하여 이 사건 토지의 기초가격을 산정하였음에도 위 감정인이 이를 다시 참작하여 위 2.4%의 기대이율을 산정한 것이라는 피고의 지적은 받아들이지 아니하고, 또한 위 기초가격을 산정하기 위하 비교표준지가 이 사건 토지에 비해 환경조건 등이 열악한 위치에 있다는 사정이 있다 하더라도 이러한 사정은 비교 표준지 선정 이후 개별적 요인 평가 등 품등비교에서 참작하면 되고 위 감정인이 이 사건 토지와 용도지역(일반주거지역) 및 지목(대)이 동일하고 이용상황의 유사성 등을 고려하여 위 비교표준지를 선정한 이상 비교표준지의 선정에 잘못이 있다고 볼 수 없으므로, 비교 표준지의 선정 등 감정 방법에 잘못이 있다는 피고의 지적 또한 받아들이지 아니한다}. 피고는 이 사건 토지의 임대가 위 보상평가지침의 별표 7의 2 기대이율적용기준율표 중 근린생활시설용도(상업용지)의 기대이율 적용기준인 최유효이용 또는 임시적이용(최유효이용과 유사한 용도로 이용되고 있으나 현재의 이용방법이 임시적인 것을 말한다)의 경우에 해당하고 시중은행의 정기예금 이자율 등을 참작하면 이 사건 토지의 기대이율이 4.6% 이상이어야 하고 이에 따라 별지3 기재 ㉤항과 같은 연간임대료를 산정해야 한다고 주장하나, 이 사건 토지의 임대가 위 기대이율적용기준율 표 중 근린생활시설용도(상업용지)의 기대이율 적용기준인 최유효이용 또는 이와 유사한 용도의 임시적이용의 경우에 해당한다는 점에 관하여는 을 제20 내지 22호증의 각 기재만으로 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없을 뿐만 아니라 피고가 위 기대이율을 산정함에 있어 구체척이고 정상적인 부동산거래이윤율 등을 참작하였다는 점에 관하여 아무런 입증이 없는바, 결국 위 기대이율을 산정함에 있어 피고주장의 산정 방법보다는 위 감정인에 의한 산정 방법이 더 합리적이고 타당하다 할 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

② 한편, 위와 같이 감정을 통하여 이 사건 토지에 관한 임료에 대한 가액이 법원에 현출되었다면, 위 감정을 채용하지 못할 특별한 사정이 없는 한 시가가 불분명한 경우가 아님이 분명하여 위 감정가격이 아닌 다른 평가방법에 의하여 계산하여 산정된 임료를 기준가격으로 삼을 수 없다 할 것이므로(대법원1994. 8. 26. 선고93누19146 판결 참조), 결국 위 감정에 나타난 임료에 의하여 위에서 본 바와 같이 저가임대행위 인지의 여부와 정당세액을 산출하여 이 사건 처분의 적법여부를 판단해야 할 것이다.

③ 그렇다면, 위 감정인이 산정한 보증금을 고려하여 산정한 연간 임대료인 별지2 기재 ㉣항 금액(다만 뒤에서 보는 바와 같이 1998년분은 1,2월분을 제외한 것이다)에 원고가 소외 회사로부터 받은 임대보증금 30,000,000원에 관해 정기예금이자율을 고려하여 산정한 간주임대료를 합산한 별지4 기재 ㉥항 토지적정임대료 중 2002년분을 제외한 1998년 내지 2001년분은 피고가 이 사건 처분의 기초로 한 별지2 기재㉡항 경정수입금액(임대료)보다 적은 액수임이 명백하므로, 위 2002년분을 제외한 1998년 내지 2001년의 각 부가가치세 및 종합소득세에 관하여는 별지4 기재㉥항 토지적정임대료를 기준으로 다시 정당세액을 산정하여 이 사건 처분의 적법여부를 판단하기로 한다{다만, 위 2002년도의 토지적정임대료 80,196,600원은 피고가 원고에 대하여 한 이 사건 2002년 부가가치세 및 종합소득세를 부과처분의 기초가 된 경정 수입금액(임대료)인 70,861,160원보다 다액이어서, 위 토지적정임대료인 80,196,000원에 의하여 2002년의 부가가치세 및 종합소득세의 다시 산정할 경우 그 정당세액은 이 사건 2002년 부가가치세 및 종합소득세의 부과처분의 세액을 초과할 것임이 계산상 분명하므로, 이 사건 2002년의 부가가치세 및 종합소득세의 부과처분은정당한 세액의 범위를 넘지 않는 것으로서 적법하다 할 것이고, 원고 또한 별지4 기재 ㉥항 토지적정임대료의 범위내에서 과세되어야 한다는 주장을 하면서도 이 사건 2002년의 부가가치세 및 귀속 종합소득세에 관해서는 별도로 다투지 아니하고 있다}.

(3) 원고의 세 번째 주장에 대한 판단

살피건대, 원고의 거래 상대방인 소외 회사는 저율에 의한 실제 차임만을 필요 경비로 인정받고 따라서 정상 차임과 실제 차임과의 차액 부분이 원고에 대한 과세에 있어서는 부당행위계산 부인의 결과 원고의 수익으로 되어 과세되는데도 위 법인에 있어서는 이를 비용으로 인정받지 못하는 상충되는 결과가 발생하는 것은 사실이다.

그러나 부당행위계산 부인은 납세의자가 특수관계에 있는 자와의 경제적합리성이 없는 거래 등으로 조세의 부당한 감소를 가져온 경우 과세 당국이 합리성이 있는 새로운 거래 등을 재구성하고 이를 기초로 납세의자의 소득과 세액을 재계산하여 과세하는 것으로서, 본래의 거래행위의 사법적 효과까지 부인되는 것이 아니며, 상대방에 대하여는 개별 세법에 거래 재구성 효과를 원용하는 별도의 규정이 없는한 원래의 거래행위에 따라 과세하는 것이고 과세 관청에 의하여 재구성된 거래 관계에 의할 것이 아닌바, 결국 재구성된 거래행위에 의한 부당행위계산을 행한 납세의무자에 대한 과세와 원래의 거래행위에 의한 거래 상대방에 대한 과세에 있어서 상충되는 결과가 발생하는 것은 피할 수 없는 것으로서 개별 납세의무자 사이의 조세 부담의 공평을 기한다는 부당행위계산 부인의 이념상 이러한 사정은 용인될 수밖에 없는 것이다.

이 사건에 있어서 원고의 주장은 부당행위계산을 행한 납세의무자의 거래 상대방이 실제 거래행위에 따라 과세되므로 부당행위계산 부인을 행하여서는 안 된다는 취지에 불과한 것으로서, 이는 부당행위계산 부인제도 자체를 부정하는 것일 뿐만 아니라, 위에서 살펴 본 바와 같은 이유로 허용될 수 없으므로, 원고의 위 주장은 이유없다.

(4) 이 사건 1998년 내지 2002년의 부가가치세 및 귀속 종합소득세의 정당한 세액 계산

(가) 피고는 1998년의 이 사건 토지의 1년간 임대료를 131,750,000원으로 산정한 다음, 위 임대료에서 원고가 1998년 임대료수입으로 신고한ㄴ 별지2 기재㉠항 기재 금액을 공제하여 1998년 누락 수입금액(같은 ㉢항)을 계산하였으나, 원고가 1998. 3. 1.부터 이 사건 토지를 소외 회사에 임대하기 시작하였다는 사실은 앞에서 본 바와 같으므로, 1998년의 부가가치세 및 귀속 종합소득세는 이 사건 토지의 1998. 3. 1.부터 같은 해 12. 31.까지의 이 사건 토지의 토지적정임대료는 64,800,000{= 위 10개월 기간 동안의 임대료 62,100,000원(= 74,520,000원 ÷ 12 X 10)에 간주임대료 2,700,000원(위 기간 동안의 간주임대료는 계산상 위 2,700,000원보다는 적은 금액이나 원고가 계산한 바에 따른다)을 합산한 금원임}이라 할 것이다.

(나) 구체적인 정당세액

별지4 기재㉥항 토지적정임대료를 기준으로, 1998년 내지 2001년의 부가가치세의 정당한 세액(가산세 포함)을 산정하면 별지5 기재 ㉥항 기재 각 금원(= 별지1 기재 ㉢항 당심 정당세액)이 되고, 1998년 재지 2001년 귀속 종합소득세의 정당한 세액(가산세 포함)을 산정하면 별지6 기재 13번항 기재 각 금원(= 별지1 기재 ㉥항 당심 정당세액)이 된다.

한편 이 사건 2002년의 부가가치세 및 귀속 종합소득세의 부과처분은 위에서 본바와 같이 정당한 세액의 범위를 넘지 않는 것으로서 적법하고, 원고 또한 위와 같이 이를 별도로 다투지 아니하므로, 이 사건 2002년의 부가가치세 및 귀속 종합소득세에 관한 정당세액은 별지4 기재 ㉥항 토지적정임대료를 기준으로 산정하지 아니하고 피고의 경정수입금액을 기준으로 산정하면 결국 피고의 부과처분액과 같은 금원(10원 미만 버림)이 된다.

라. 소결론

따라서 피고가 2003. 8. 1. 원고에 대하여 한 이 사건 처분 가운데 위 각 정당세액을 초과하지 않는 부분은 적법하다 할 것이고, 위 각 정당세액을 초과하는 부분 즉 1998년 내지 2001년의 별지1 기재㉠항 부가가치세 중 별지1 기재 ㉢항 당심 정당세액을 각 초과하는 부분, 1998년 내지 2001년 귀속의 별지1 기재 ㉣항 종합소득세 중 별지1 기재 ㉥항 당심 정당세액을 각 초과하는 부분은 위법하므로 각 최소되어야 할 것이다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인 바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아 들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.