임대목적물의 소방시설미비로 임차인이 영업을 하지 못한 경우, 임차인의 차임지급의무유무

건물임대인은 계약존속중 목적물을 임차인이 사용수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있으므로 건물의 소방시설이 미비하여 임차인이 영업을 하지 못하였다면 임차인의 차임지급의무는 발생하지 아니한다.

민법 제618조 , 제623조

원고

피고

제1심 서울지방법원 북부지원(85가합474 판결)

원심판결을 취소한다.

원고의 청구를 기각한다.

소송비용은 1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다.

피고는 원고에게 서울 동대문구 (상세지번 생략) 위 지상 철근 콘크리트 평옥개 3층 근린생활시설 1층 98평방미터 28, 2층 98평방미터 28, 3층 98평방미터 28, 지하실 149평방미터 94중 지하실 149평방미터 94에 대하여 명도하고 1985.2.23.부터 명도시까지 매월 금 400,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라.

소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결과 명도부분에 한하여 가집행선고를 구하다.

주문과 같다.

원고와 피고사이에 1984.12.23. 청구취지에 기재한 3층 건물중 지하실 149평방미터 94에 관하여 임대인 원고, 임차인 피고, 임대기간 1년, 보증금 7,000,000원 차임금 300,000원을 매월 30일에 지급하기로 하면서 다만 위 보증금 7,000,000원은 1985.3.30.까지 지급하기로 하고 이를 지급하지 못할 때에는 계약을 파기할 수 있으며 그때까지 3개월동안은 매월 금 400,000원의 차임만을 지급하기고 하는 내용의 임대차계약을 체결한 사실은 원·피고사이에 다툼이 없다.

원고는 피고가 1985.2월분까지의 차임을 지급하고 그후 차임지급을 하지 아니하므로 같은해 3.26. 연체차임 및 보증금의 지급을 최고하였으나 피고가 이를 지급하지 아니하여 같은해 5.9. 위 임대차계약을 해지하였다고 주장함에 대하여 피고는 위 임대차계약후 위 지하실을 꾸며 스탠드바 영업을 시작하였으나 위 상가건물전체가 소방시설이 전혀 되어있지 아니하다는 이유로 소방서의 제재를 받고 영업을 하지 못하였으므로 피고의 임차사용을 전제로 차임 미지급을 주장하는 원고의 주장은 이유없다고 다툰다.

살피건대, 이 사건 건물중 지하실 부분을 피고가 많은 사람이 출입하는 대중음식점 또는 스탠드바의 영업을 하기 위하여 임차한데 대하여는 원·피고 사이에 다툼이 없으며, 성립에 다툼이 없는 갑 제2호증, 같은 제5호증, 같은 제7호증, 같은 제8호증등 공성부분에 다툼이 없으므로 문서전체의 진정성립이 추정되는 을 제1호증, 같은 제2호증의 1,2같은 제4호증, 같은 제5호증의 각 기재에 당심증인 이금덕, 이회복들의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면 피고는 1984.12.23. 위 건물중 지하실 부분을 임차하여 내부시설을 마치고 (상호 생략)이라는 명칭으로 대중음식점 영업허가를 얻어 1985.1.25.경 개업하였으나 위 건물전체에 걸쳐 소방법 제17조 에 기한 방화소방시설이 미비하고 특히 많은 사람의 출입이 예상되는 건물에 필요한 비상경보설비가 되어있지 아니하여 성동소방서에서 같은해 2.14. 비상경보설비의 시정보완명령을 하는등 사실상 영업을 못하게 하므로 ( 소방법 제29조 제2항 규정에 의한 비상경보설비 제4조) 같은해 2.말경부터는 영업을 하지 못한 채 휴업 폐문하고 ( 소방법 제73조 제3호 벌칙조항 참조) 피고는 원고에게 소방시설을 하여 줄 것을 수차 요구하였으나 원고가 이에 불응한 채 차임만의 요구를 한 사실을 인정할 수 있고 위 인정사실에 일부 반하는 갑 제5호증의 일부기재 및 당심증인 강기량의 증언부분은 이를 믿지 아니하며 달리 반증이 없다.

원고는 원·피고 사이에 소방시설비용을 반씩 부담하기로 하여 허가신청중 피고가 시설물을 철거 퇴거하였으므로 시설을 할 필요가 없게 되었다고 주장하나 원·피고 사이에 그와 같은 합의가 있었음을 인정할 만한 증거가 없다.

결국 원고는 임대인으로서 피고에게 이 사건 임대차계약에 기하여 위 지하실부분을 그 용도에 따라 대중음식점 또는 스탠드바로서 피고가 영업을 할 수 있도록 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있다 할 것인데 다수가 모이는 대중음식점등에 필요한 건물고유의 소방시설을 미비함으로써 그 때문에 피고가 그 영업을 못하여 임대차목적에 따른 사용수익을 못하였다 할 것이므로 피고의 차임지급의무는 발생하지 아니한다 할 것이어서 피고의 채무불이행을 전제로 한 원고의 청구는 나머지 점에 관하여 더 살펴볼 것도 없이 그 이유없다 할 것이다.

그렇다면, 피고의 채무불이행을 이유로 이 사건 임대차계약이 해제되었음을 전제로 한 원고의 건물명도 및 차임청구는 그 이유없으므로 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 달리한 원심판결은 부당하므로 원심판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각하며, 소송비용은 1, 2심 모두 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.