전세권은 목적물에 대한 배타적 용익 및 그 전세금의 우선변제를 내용으로 하는 물권으로, 전세권자는 존속기간의 만료에 따라 그간의 점유 여하를 불문하고 목적물의 경락대금에서 전세금을 우선변제받을 권리를 보유하는 반면, 임차권은 목적물을 용익할 수 있는 채권에 불과하여, 임차권자는 원칙적으로 임차기간의 만료에 따라 임대인을 상대로 그 보증금의 반환을 구할 수 있을 따름인바, 가사 주택 임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정계약을 체결하여 그 등기를 경료한 경우라 할지라도 주택 임차인으로서 가지는 그 대항력 또는 우선변제권과 전세권자로서 가지는 우선변제권은 그 각 근거규정과 성립요건 및 효과 등을 서로 달리하는 별개의 것이므로, 이미 그 주민등록을 이전한 전세권자가 그 설정 당시 주택 임차인으로서 대항력 또는 우선변제권을 일시 가졌다 할지라도, 이와 달리 그 등기로 타에 주민등록 및 입주일 등이 공시될 뿐더러 이후 계속적인 점유를 요하지 아니하는 주택임대차등기 또는 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 경료한 주택 임차인과 같이 볼 수는 없는 만큼, 대항요건을 상실한 전세권자의 경우 그 대항력 또는 우선변제권이 계속 유지된다고 할 수는 없고, 또한 전세권자가 그 임차 주택을 계속적으로 점유하여 왔다 할지라도, 이로써 곧 소액임차인의 우선변제권에 한하여서라도 그 예외를 인정할 사정은 될 수 없다.

원고

주식회사 국민은행

2004. 9. 15.

인천지방법원 2004. 6. 1. 선고 2004가단15545 판결

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고의 부담으로 한다.

제1심 판결을 취소한다. 인천지방법원 2003타경45191호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2004. 2. 27. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 금 19,560,278원을 금 9,810,949원으로 감액하고, 원고에게 금 9,749,329원을 배당하는 것으로 경정한다.

당사자 사이에 다툼이 없는 바와 갑제1, 2, 3, 8호증, 을제1호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 2002. 9. 26. 소외인으로부터 그 소유 별지목록 기재 건물에 관하여 금 17,000,000원에 2002. 9. 27.부터 24월간 전세를 얻어 입주하면서 2002. 10. 29. 위 주소로 전입하였다가, 2002. 11. 4. 그 전세권 설정등기를 경료하고 2003. 4. 21. 포천시 일동면 수입리 548로 전출한 사실 및 한편, 피고은행이 2002. 8. 3. 위 건물에 관하여 채권최고액 금 62,400,000원으로 설정받은 근저당권에 기하여 2003. 4. 3. 인천지방법원 2003타경45191호 로 개시된 부동산임의경매 절차에서, 위 법원은 2004. 2. 27. 그 배당기일에서 교부권자인 인천 부평구청에 이어 근저당권자인 피고은행에 나머지 금 19,560,278원을 배당하는 것으로 배당표를 작성하자, 원고가 피고은행에 대한 배당에 관하여 이의를 진술하고 2004. 3. 2. 이 사건 소를 제기한 사실이 인정된다.

이에 원고는 그 주민등록의 이전에 앞서 민법 소정 주택임대차등기 또는 주택임대차보호법 소정 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기보다 강력한 전세권 설정등기를 경료한 만큼, 주택임대차보호법 소정 소액임차인으로서 위 전세금 중 일부 금 9,794,329원을 우선 배당받을 권리가 있다고 주장한다.

살피건대, 전세권은 목적물에 대한 배타적 용익 및 그 전세금의 우선변제를 내용으로 하는 물권으로, 전세권자는 존속기간의 만료에 따라 그간의 점유 여하를 불문하고 목적물의 경락대금에서 전세금을 우선변제받을 권리를 보유하는 반면, 임차권은 목적물을 용익할 수 있는 채권에 불과하여, 임차권자는 원칙적으로 임차기간의 만료에 따라 임대인을 상대로 그 보증금의 반환을 구할 수 있을 따름인바, 가사 주택 임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권 설정계약을 체결하여 그 등기를 경료한 경우라 할지라도 주택 임차인으로서 가지는 그 대항력 또는 우선변제권과 전세권자로서 가지는 우선변제권은 그 각 근거규정과 성립요건 및 효과 등을 서로 달리하는 별개의 것이므로( 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조), 원고와 같이 이미 그 주민등록을 이전한 전세권자가 그 설정 당시 주택 임차인으로서 대항력 또는 우선변제권을 일시 가졌다 할지라도, 이와 달리 그 등기로 타에 주민등록 및 입주일 등이 공시될 뿐더러 이후 계속적인 점유를 요하지 아니하는 위 주택임대차등기 또는 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 경료한 주택 임차인과 같이 볼 수는 없는 만큼, 대항요건을 상실한 전세권자의 경우 그 대항력 또는 우선변제권이 계속 유지된다고 할 수는 없다 할 것이고, 또한 원고의 주장과 같이 전세권자가 그 임차 주택을 계속적으로 점유하여 왔다 할지라도, 이로써 곧 소액임차인의 우선변제권에 한하여서라도 그 예외를 인정할 사정은 될 수 없다 할 것이다.

그렇다면, 원고는 주택임대차보호법 소정 소액임차인에 해당하지 아니하는 만큼, 이와 반대의 전제에 선 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 같이 한 제1심 판결은 정당하고 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 건물의 표시 생략]

판사 지영철(재판장) 김성환 방웅환