심사양도2009-0163 (2009.09.29)

부동산 중개인에게 매매계약을 체결할 권한을 위임한 경우 양도가액

부동산 중개인에게 매매계약을 체결할 권한을 위임하고 중개인이 이중 계약서를 작성하여 부동산 양도인을 속였더라도 양도가액은 양수인이 중개인에게 지불한 가액이고, 중간에 중개인이 일부금액을 횡령하였더라도 이는 양도인과 중개인의 정산관계에 불과함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1.원고의 청구를 기각한다.

2.소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2008.12.9.원고에 대하여 한 2002년 귀속 양도소득세 13,000,050원의 부과처분을 취소한다.

1.처분의 경위

가. 원고는 2001.11.14. ○○ ○○구 ○○동 산 173-8 외 2필지 지상 □□아파트 1동 609호(이하'이 사건 부동산'이라 한다)를 142,000,000원에 매수하여 소유하다가, 2002.6.5.이AA에게 이를 양도하였다(이하'이 사건 양도'라 한다).

나. 그 후 2002.6.경 원고 명의로 이 사건 양도와 관련하여 실지 양도가액을 150,500,000원, 실지 취득가액을 142,000,000으로 한 양도소득세과세표준 신고가 이루어졌고, 그 후 양도소득세 708,450원이 납부되었다.

다. 이AA이 2005.8.12.경 이 사건 부동산을 제3자에게 양도하고서 2005.10.경 이 사건 부동산의 실지 취득가액을 168,000,000원으로 신고하였다. 이에 피고는, 원고가 이 사건 부동산을 실제로 168,000,000원에 양도하고도 그보다 저가인 150,500,000원에 양도한 것처럼 신고하여 세금을 탈루하였다고 보아 이 사건 부동산의 실지 양도가액을 168,000,000원으로 하여 양도소득세액을 산정하고서, 2008.12.9.원고에게 2002년 귀속 양도소득세 13,000,050원을 경정・고지하였다(이하'이 사건 처분'이라 한다).

라. (1)원고는 이에 불복하여 이의신청을 하였다가 2009.4.1.기각결정을 받았다.

원고는 2009.6.29.국세청장에게 심사청구를 제기하였다. 이에 국세청장은 매매계약서상의 매매대금 청산 전에 이 사건 부동산에 관하여 양수인 이AA 명의로 소유권이전등기가 경료 되었고, 원고로부터 이 사건 부동산 매매를 의뢰받은 부동산중개인이 매매잔금지급일 전에 원고에게 매매잔대금 명목으로 2,400만 원을 지급한 사정 등을 고려하면 이 사건 부동산의 양도가액이 명확하지 않은 것으로 판단된다는 이유로, 2009.9.29.피고에게 이 사건 부동산의 양도가액을 재조사하여 그 결과에 따라 경정처분을 하도록 명하는 취지의 결정을 하였다.

(2)이에 피고는 2009.12.경 이 사건 부동산의 양도가액을 재조사를 하고서 그 결과 이 사건 부동산의 실지 양도가액이 종전과 마찬가지로 168,000,000원으로 판단하여 이 사건 처분을 그대로 유지하였다.

[인정근거]갑 제1,5,8,11,14,21호증, 을 제1,7호증, 을 제4호증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지

2.처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 부동산 중개인 김BB에게 이 사건 부동산을 152,000,000원에 매각해 달라고 의뢰하였고, 그 후 김BB으로부터 이 사건 부동산이 152,000,000원에 매도되었다는 말을 전해들음과 아울러 위 152,000,000원에서 양수인 이AA이 양수하기로 한 근저당권채무 3,000만 원과 전세보증금반환채무 9,000만 원을 제외한 나머지 매매금액만을 건네받아 이 사건 부동산이 152,000,000원에 매도된 것으로 알고 있었는바, 설사 이 사건 부동산의 실지 양도가액이 168,000,000원이라 하더라도, 그 차액 16,000,000원(= 실지 양도가액 168,000,000원 - 원고가 알고 있는 양도가액 152,000,000원)은 김BB이 횡령하여 원고에게 귀속된 바 없으므로, 원고는 위 160,000,000원의 양도소득을 사실상 지배・관리・처분할 수 있는 지위에 있지 아니하다. 따라서 원고에게 위 16,000,000원의 양도소득이 귀속되었음을 전제로 한 이 사건 처분은 실질과세의 원칙 및 근거과세원칙에 위배하여 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1)원고는 이 사건 부동산을 취득한 2001.11.14.이 사건 부동산에 관하여 근저당권자가 주식회사 △△은행, 채무자가 원고, 채권최고액이 3,600만 원으로 된 근저당권설정등기를 하였다. 한편, 이 사건 양도 당시 이 사건 부동산과 관련하여 위 근저당권채무 3,000만 원 정도와 전세보증금반환채무 9,000만 원이 잔존하고 있었다.

(2)원고 측은 2002.6.경 부동산 중개인 김BB에게 이 사건 부동산 매매의 중개를 의뢰하면서 그 매도에 관한 일체의 권한과 매도 후의 양도소득 과세표준신고 등에 관한 권한을 위임하고, 원고의 인감도장 등을 건네주었다.

(3)이에 김BB은 원고를 대리하여 2002.6.3.경 이AA과 사이에 이 사건 부동산에 관하여 매매대금을 168,000,000원으로 하되, 계약금 1,000만 원은 계약 당일에 지급하고, 이AA이 위 근저당권채무 3,000만 원과 전세보증금반환채무 9,000만 원을 인수하여 매매잔대금의 일부인 120,000,000원의 지급에 갈음하여 나머지 매매잔대금 3,800만 원은 2002.6.10.지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다. 다만, 그 당시 작성된 매매계약서{갑 제16호증(=을 제3호증)}의 중개대상물 확인・설명서란에 위 근저당권자가 주식회사 △△은행임에도 착오로 '농협 융자금 삼천만 원 있음'으로 기재되어 있다.

(4)그런데 김BB은 이AA으로부터 계약 당일 계약금 1,000만 원을 수령하고서, 이AA이 이 사건 부동산을 담보로 제공하여 은행에서 금원을 대출받아 나머지 매매잔대금 등을 마련할 수 있도록 원고를 대리하여 나머지 매매잔대금을 지급받기 전인 2002.6.5.이 사건 부동산에 관하여 이AA 명의로 소유권이전등기를 경료하여 주었다. 그 후 이AA은 2002.6.8.신한은행으로부터 약 9,900만 원 정도를 대출받아 채무 인수한 위 근저당권채무 3,000만 원을 변제하고, 원고의 대리인 김BB에게 나머지 매매잔대금 3,800만 원을 지급하였다. 이에 위 근저당권설정등기는 2002.6.8.해지를 원인으로 하여 2002.6.10.말소되었다.

(5)김BB은 이 사건 부동산에 관하여 이AA 명의로 소유권이전등기를 하기에 앞서 구 소득세법(2001.12.31.법률 제6557호로 개정되기 전의 것)제165조 제1항에 의하여 이 사건 부동산 거래내용을 납세지 관할 세무서장에게 신고를 함에 있어, 위와 같은 경위로 가지고 있던 원고의 인감도장 등을 이용하여 실제 매매계약 내용과 달리 매매계약일자를 2002.4.28., 매매대금을 150,500,000원, 잔금지급일을 2002.6.4.자로 한 매매계약서{갑 제14호증(=을 제2호증의 1)}를 작성・제출하였다.

(6)또한, 김BB은 2002.6.경 실제 매매계약과 달리 작성된 위 2002.4.28.자 매매계약서를 이용하여 원고 명의로 위 1의 나. 항 기재와 같이 양도소득 과세표준신고를 하였다.

[인정근거]갑 제8,9,11,12,14 내지 19호증, 을 제2호증의 1 내지 3, 을 제3,5,6,9 내지 11호증의 각 기재, 증인 김BB, 이AA의 각 증언 및 변론 전체의 취지

라. 판단

(1)이 사건 처분이 실질과세의 원칙에 반하는지 여부

(가)국세기본법(2010.1.1.법률 제9911호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제14조 제1항은 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다고 규정하고 있다. 한편, 소득세법(2002.12.18.법률 제6781호로 개정되기 전의 것)제96조 제1항 제4호에 의하면 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도한 경우 양도소득세의 산정기준이 되는 양도가액은 양도자와 양수자 사이에 실제로 거래한 가액인 실지거래가액에 의하여야 하고, 부동산의 소유자로부터 매매계약을 체결할 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 사정이 없는 한 그 매매계약에서 약정한 바에 따라 중도금이나 잔금을 수령할 권한도 있다고 보아야 한다(대법원 1994.2.8.선고 93다39379 판결 참조).

(나)위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 부동산을 취득 후 1년 이내에 매도함에 있어 부동산중개인 김BB에게 그 매도에 관한 포괄적 대리권을 수여하였고, 이에 이 사건 부동산 매매대금을 수령할 권한이 있다고 할 수 있는 김BB이 원고를 대리하여 이AA과 사이에 이 사건 부동산을 매매대금 168,000,000원으로 약정하여 매매계약을 체결하고서 이AA이 인수하기로 한 위 근저당권채무 3,000만 원과 전세보증금반환채무 9,000만 원을 제외한 나머지 매매대금을 수령하였으므로, 이 사건 부동산의 실지 양도가액은 168,000,000원이고, 그 전액이 원고 소득으로 귀속되었다고 봄이 상당하다. 한편, 설사 원고 주장과 같이 김BB이 원고에게 이 사건 부동산의 매매대금을 152,000,000원이라고 거짓말을 하고 그 차액인 16,000,000원을 횡령하는 등으로 원고가 이 사건 부동산이 152,000,000원에 양도된 것으로 알고 있었다고 하더라도, 이는 원고로부터 포괄적 권한을 위임받은 김BB이 그 위임의 취지에 반하여 횡령행위를 저지른 것을 원인으로 한 원고와 김BB 사이의 내부적인 정산관계에 불과할 뿐이고, 원고의 위 주장 사유만으로 원고에게 이 사건 부동산의 양도가액 168,000,000원임을 전제로 한 피고의 이 사건 처분이 실질과세의 원칙에 위배된다고 할 수 없다.

(2) 이 사건 처분이 근거과세의 원칙에 반하는지 여부

또한, 국세기본법 제16조 제1항은 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다고 규정하고 있으므로, 국세기본법상의 근거과세의 원칙이 적용되기 위해서는 우선 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에 해당하여야 할 것이다. 그런데 이 사건의 경우에는 이에 해당한다고 볼 만한 자료가 없고, 피고가 이 사건 양도와 관련된 실제 매매계약서 및 이AA의 양도대금 지급 내역 등을 기초로 하여 이 사건 부동산의 실지 양도가액을 168,000,000원으로 보고서 이 사건 처분을 한 점 등을 고려하면, 이 사건 처분이 근거과세의 원칙에 위배된다고 할 수 없다.

(3)소결론

따라서 이 사건 부동산의 실지 양도가액이 168,000,000원임을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

3.결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.