양도소득세 실거래가

기준시가에 의해 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없고, 이 사건 부동산의 양도차익은 발생하지 않았으므로 양도차익이 발생한 것을 전재로 한 이 사건 처분은 위법함

소득세법 제96조양도가액

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 피고가 2004. 1. 2. 원고에 대하여 한 양도소득세 41,945,710원의 부과처분을 취소한다.

3. 소송비용은 제1, 제2심 모두 피고의 부담으로 한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

당원이 이 부분에서 설치할 이유는 제1심 판결의 해당란 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 주장 및 판단

가. 원고의 주장

원고는 비록 이 사건 부동산의 거래와 관련하여 양도소득세를 신고하면서 취득가액을 5억 원, 양도가액을 5억 2천만 원으로 신고하였으나, 사실은 1991. 1. 30. 오○○으로부터 이 사건 부동산을 매매대금 10억 원에 매수하여 2000. 5. 25. 김○○에게 935,000,000원에 매도함으로써 부동산 양도에 따른 소득이 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

국세기본법

제14조 (실질과세)

② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

소득세법

제96조 (양도가액)

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하＂실지거래가액＂이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

다. 인정사실

(1) 원고는 1991. 1. 30. 오○○으로부터 이 사건 부동산을 매매대금 10억원에 매수하면서, 계약금 1억 원은 계약 당일에, 중도금 1억원은 1991. 2. 9.에, 잔금 8억 원은 1991. 2. 28.에 각 지급하기로 하였고, 잔금지급과 관련한 특약사항으로 잔금 중 4억 9천만 원은 오○○이 이 사건 부동산을 담보로 제공하고 대출받은 대출금채무와 임대차 보증금반환채무를 원고가 인수하는 것으로 그 지급에 갈음하고, 6천만 원은 원고가 6개월 안에 이 사건 부동산의 일부를 임대하여 그 보증금을 받아 지급하기로 하여 잔금 지급기일에는 나머지 잔금 2억 6천만 원만을 지급하기로 하였다.

(2) 원고는 ○○ 예금계좌(000000-00-000000)에서 1991. 1. 30. 1억 3천만 원, 1991. 2. 9. 1억 1백만 원을 각 출금하여 오○○에게 계약금 및 중도금으로 각 1억 원을 지급하였고, 오○○이 1990. 12. 12. 이 사건 부동산을 담보로 제공하고 올케인 최○○ 명의로 ○○○○업협동조합으로부터 대출받은 2억 원의 대출금 채무(채권최고액은 2억 8천만 원), 2억 8천만 원의 임대차보증금 반환채무를 각 인수하였으며, 1991. 2. 28. ○○○○ 예금계좌(000-00-000)에서 출금한 1억 4,700만 원과 자신이 마련한 돈을 합한 2억 6천만 원을 잔금으로 오○○에게 지급하였다.

(3) 한편, 원고는 이 사건 부동산을 임대하여 그 보증금으로 지급하기로 한 잔금 6천만 원에 대하여 이 사건 부동산에 옥상 누수 등의 하자가 있어 손해배상채권 2,500만원이 있다며 상계를 주장하고 나머지 3,500만 원만을 지급함으로써 매매대금을 모두 지급한 것으로 하고 오○○으로부터 소유권이전등기를 경료받았다.

"(4) 원고는 2000. 5. 8. 김○○에게 이 사건 부동산을 매매대금 9억 3,500만 원에 매도하면서 위 매매대금을 기재한 계약서 외에 김○○와 사이에' 양도하는 쪽이나 매수하는 쪽에 유리하도록 공시지가 아래로 양도하거나 양수하는 것을 상호 약정하며 이에 유리하도록 계약서를 쓰기로 한다 는 별도의 약정서를 작성한 후, 피고에게 이 사건 부동산의 양도소득세 신고를 하면서 취득가액은 5억 원, 양도가액은 5억2천만 원으로 하여 2천만 원의 양도차익이 발생한 것으로 신고하고, 양도소득세 2,465,000원을 자진납부하였다.",〔인정근거〕갑 제1호증, 갑 제2호증의 1,2, 갑 제5호증의 1 내지 갑 제13호증, 갑 제15호증의 각 기재, 제1심 법원의 ○○○○ ○○동지점장에 대한 사실조회 회신결과, 당심 증인 오○○의 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

소득세법 제96조 제1항, 제97조 제1항은 부동산 양도에 따른 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 당해 부동산의 양도 및 취득 당시의 기준시가에 의하되 양도자가 양도 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 양도소득세과세표준 확정신고 기한 내에 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하도록(소득세법 제96조 제1항 제6호)규정하고 있다.

그러나, 양도자가 위 기한 내에 양도 및 취득 당시의 실지거래가액을 신고하지 않거나 신고가 있더라도 증빙서류의 제출이 없어 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수는 없다고 할 것인바(대법원 1994. 12. 9.선고 94누6840판결, 대법원 1997. 6. 13.선고 96누17974판결 등 참조), 위 인정사실에 의하면, 원고의 이 사건 부동산의 실지 취득가액은 10억원이고, 실지 양도가액은 9억 3,500만 원이어서 양도차익이 발생하지 않았다고 할 것이다.

따라서, 피고가 기준시가에 의하여 이 사건 부동산의 양도차익을 산정하고 양도소득이 발생하였음을 전제로 부과한 이 사건 양도소득세 부과처분은 위법하다고 할 것이다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 이와 결론을 달리한 제1심 판결은 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고, 이 사건 처분을 취소하기로 하여 주문과 같이 판결한다.