국심2002구0109 (2002.07.02)

종합소득

기각

공유수면매립 건설용역대가로 취득한 공유수면매립지를 분할해 수십회에 걸쳐 양도한 경우, ‘부동산매매업’으로 보아 관련 증빙 및 장부 제시없어 소득금액 추계결정함은 정당함

소득세법 제19조【사업소득】 / 소득세법시행령 제34조【부동산매매업의 범위】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인 김OO, 배OO, 박OO, 윤OO(사망으로 인하여 처 전OO이 심판청구를 하였음), 류OO 및 민OO(이하 “청구인들”이라 한다)는 1988.8.26 매립면허(1986.12.31 이전 신청)를 받아 부산광역시 사하구 OO동 「OO지구 공유수면 매립공사」의 매립지 78,376㎡를 1997.12.29 준공하고 이 중 45,403㎡(공시지가액으로 35,534백만원 상당액으로서 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였다.

청구인들은 1997.7.1 부동산매매업으로 사업자등록을 하고 쟁점토지 중 38,947㎡를 아래와 같이 분할양도한 후 실지양도가액을 부동산매매업의 총수입금액으로 하여 1998년부터 2000년까지의 각 연도분 종합소득세를 추계방법으로 신고하고 산출세액의 일부를 납부하였다.

(금액단위 : 백만원)

※ 주) : 양도가액은 처분청이 확인한 가액이고, ( )는 개별공시지가로 처분청이 건설용역의 대가로 보았음. OO어촌계에 허가조건에 따라 증여한 토지는 처분청이 매매에서 제외한 것임

처분청은 당초에는 공유수면의 매립을 부가가치세 과세대상인 건설용역의 제공으로 보아 청구인들이 매립공사의 대가로 받은 매립지 45,403㎡를 공시지가로 평가한 35,534백만원을 대가로 하여 1997년 제2기분 부가가치세 3,876백만원 및 1997년 귀속분 종합소득세 1,861백만원을 결정고지(2000.12.26)하면서, 청구인들이 1998년 및 1999년 부동산매매업으로 신고한 총수입금액에서 위 건설용역의 대가를 필요경비로 공제하였는 바, 과세미달로 청구인들이 기 신고납부한 종합소득세 772백만원은 환급결정하였다가 2001.7.1 이후 매립공사 준공인가를 받은 분부터 부가가치세를 과세한다는 국세청장의 업무처리 지시(국세청 부가46105-943, 2001.6.28)에 의거 기 결정한 1997년 제2기분 부가가치세 3,876백만원과 당초 용역의 대가(건설업)로 보아 과세한 1997년 귀속분 종합소득세 1,861백만원을 결정취소하면서 1998년 및 1999년에 분할양도한 쟁점토지 대하여는 청구인들이 당초 부동산매매업으로 신고한 수입금액 7,884백만원에 신고누락분 4,642백만원을 가산하여 수입금액을 12,526백만원으로 결정한 후 추계조사방법으로 소득금액을 계산하여 2001.9.1 청구인들에게 종합소득세 1998년분 1,060백만원 및 1999년분 191백만원을 경정고지하였다.

청구인들은 이에 불복하여 2001.11.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인들이 쟁점토지를 양도한 것을 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 1998년 및 1999년 귀속분 종합소득세는 이를 취소하고 개별공시지가에 의한 양도소득세를 부과하여야 한다.

(2) 양도소득세 과세대상으로 볼 수 없어 종합소득세를 과세하더라도 실지양도가액을 수입금액으로 하고, 취득당시의 개별공시지가(1998.1.1 기준)에 취득세와 등록세를 가산한 금액을 필요경비로 하여 소득금액을 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 구 조세감면규제법 제72조【간척지 등의 양도에 대한 양도소득세 등의 면제】는 1976.12.31까지 간척 또는 개간이 완료된 농지로서 대통령령이 정하는 농지를 1988.12.31 현재 20년 이상 임차하여 경작하는 농민 또는 농어촌진흥공사에게 1996.12.31까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 대통령령이 정하는 바에 따라 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다고 규정하고 있다.

청구인들이 양도한 쟁점토지는 농지가 아닌 대지로서 1976.12.31 이후 매립하였고, 1996.12.31 이후 양도하였으므로 이에 해당하지 않아 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구인들은 부동산매매업으로 사업자등록을 하고 쟁점토지를 분할양도하였으며, 무기장자로서 종합소득세를 추계로 신고납부하였다. 그러나 청구인들이 1998년 및 1999년에 분할양도한 쟁점토지의 실지양도가액은 확인되나 이에 대응하는 취득원가는 청구인들이 당초 종합소득세 확정신고시 무기장자로 추계신고한 사실이 있을 뿐 아니라 장부 등 증빙서류가 없어 실지조사결정방법으로 소득금액을 산정할 수 없으므로 추계방법으로 과세함은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인들이 공유수면 매립으로 취득한 쟁점토지를 양도한 것을 부동산매매업으로 보아 사업소득을 추계결정한 처분이 정당한지와(주위적 청구)

(2) 부동산매매업으로 보아야 한다면 추계조사결정방법이 아닌 실지조사결정방법에 의하여 과세하여야 하는지를 가리는데 있다.(예비적 청구)

나. 관련법령

소득세법(1999.12.28 법률 제6051호로 개정되기 전의 것) 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

(1~11호 생략)

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

소득세법 제80조 【결정과 경정】 ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

소득세법시행령(1999.12.31 대통령령 제16664호로 개정되기 전의 것) 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 대통령령이 정하는 부동산매매업 이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

소득세법시행령 제48조 【사업소득의 수입시기】 사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다.

5. 건설·제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 호에서 건설 등 이라 한다)의 제공(1998.12.31 개정) 용역의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날).(단서 생략)

11. 제1호 내지 제10호의 2에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매(1998.12.31신설) 대금을 청산한 날. 다만，대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일로 한다.

소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

2. 부동산의 양도당시의 장부가액(부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임 하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다) 설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호 외의 자산은 취득당시의 시가

소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】 ① 법 제80조 제3항 단서에서 대통령령이 정하는 사유 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들이 1997.7.1 부동산매매업 사업자등록을 하고 1997.12.29 쟁점토지의 공유수면매립준공허가를 받아 이를 분할 양도한 후 부동산매매업으로 종합소득세를 신고납부한 것 등 사실관계에 있어서는 청구인들과 처분청간에 다툼이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점 1을 본다.

(가) 청구인들은 1987년 개정전 구 공유수면매립법에 의해 쟁점토지를 원시취득한 후 부채상환을 위해 대부분의 토지를 양도하였는 바, 양도의 편의를 위하여 분할매각한 쟁점토지의 양도행위는 새로운 개발 등을 통해 부가가치를 높여 높은 수익을 창출하는 부동산매매업의 행태를 취한 것이 아니라 원시취득한 토지를 편의상 분할양도한 것이므로 양도소득세 과세대상이라고 주장하고 있다.

(나) 이에 대하여 처분청은 청구인들이 부동산매매업으로 사업자등록을 한 후 사업소득으로 종합소득세를 신고하였고, 청구인들이 1998.2.24부터 쟁점토지를 분할하여 44회(1998년 33회, 1999년 11회)에 걸쳐 양도하였는 바, 쟁점토지의 양도로 발생한 소득은 토지의 조성으로 인한 사업성이 있으므로 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 정당하다는 것이다.

(다) 공유수면매립법상 면허를 받아 매립지조성공사를 하고 동 매립지의 일부를 취득한 경우 매립지조성공사의 용역 제공과 취득한 매립지와의 사이에는 경제적·실질적 대가관계가 있다고 봄이 상당하다고 할 것으로 동 매립지조성공사는 부가가치세의 과세대상이 되는 용역의 공급에 해당한다고 할 것인 바(대법원 95누15308, 1996.3.12 참조), 소득세법상 보유토지를 사업소득(부동산매매업 등)에 사용할 것을 결정하고 분할하거나 건물을 신축하여 매매함으로써 발생되는 소득은 부동산매매시점에서의 사업소득(즉, 최종단계의 산업활동의 소득)으로 인식하여 과세함이 타당하다고 할 것이다.

따라서 쟁점토지의 공유수면매립면허서에는 매립목적이 공장 및 근린생활시설 부지로 되어 있는 바, 청구인들이 공유수면매립건설용역제공의 대가로 쟁점토지를 취득하여 부동산매매업으로 사업자등록을 한 후 쟁점토지를 분할하여 44회에 걸쳐 양도하고 이를 사업소득으로 하여 종합소득세를 신고한 점 등을 보면 청구인들이 쟁점토지를 양도한 것은 사업성이 있다고 인정되므로 처분청이 청구인들이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.(국세청장 예규 소득46011-538, 1998.3.4 등 다수가 같은 뜻임)

(3) 쟁점 2를 본다.

(가) 청구인들은 해양수산부장관이 공유수면매립법령에 따라 산정한 소요경비 상당액(순공사비, 조사비, 보상비, 기타 매립공사 소요비용 등)에 대한 대가로 쟁점토지를 원시취득하였으며, 처분청이 2001.1.5 청구인들의 공유수면매립사업에 대한 세무조사를 통하여 보상금 및 대물변제된 주요공사비를 확인하였고, 제3자에게 양도된 쟁점토지의 수입금액을 확인한 후 쟁점토지의 취득원가를 쟁점토지의 취득당시의 공시지가로 보았는 바, 청구인들의 사업소득 계산에 있어서 쟁점토지의 취득원가 등 총사업비의 중요부분이 확인되므로 소득세법시행령 제89조 및 소득세법기본통칙 39-21에 따라 당초 처분청이 결정한 취득당시의 개별공시지가(1998.1.1)에 취득세 및 등록세 상당액을 가산한 금액을 취득원가로 하여 사업소득을 계산하여 과세하여야 한다고 주장하고 있다.

(나) 이에 대하여 처분청은 소득세법시행령 제89조는 소득세법시행령 제55조 제1항 제2호에서 정하고 있는 단서인 “사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용하는 경우에 적용되는 규정인데 반해, 청구인들은 쟁점토지의 취득일(공유수면준공인가일 1997.12.29) 이전인 1997.7.1 쟁점토지를 판매할 목적으로 사업자등록을 하는 등 당초부터 쟁점토지를 매매(사업)목적으로 취득하였는 바, 위 단서조항은 적용될 여지가 없으므로 소득세법시행령 제55조 제1항 제2호 본문에 따라 실제 장부가액을 필요경비로 공제하여야 하나 그 장부가 미비 또는 허위일 때에는 당연히 추계방법(표준소득율 적용 등)에 의하여 필요경비를 계산하는 것이므로 청구인들로부터 쟁점토지의 조성비용과 분할비용 등에 대한 아무런 증빙이나 장부의 제시가 없는 이 건의 경우 사업소득 금액을 추계방법으로 결정하여 과세한 것은 정당하다는 것이다.

(다) 처분청은 청구인들이 당초 부동산매매업으로 신고한 수입금액 7,884백만원에 신고누락분 4,642백만원을 가산하여 수입금액을 12,526백만원으로 결정한 후 수입금액에 대응하는 취득원가는 매립에 소요된 총사업비(부가가치세 공급가액)로 하여 소득금액을 결정코자 하였으나 청구인들이 당초 소득세 신고시 무기장자로 소득금액을 추계신고하였는 바, 추계조사방법에 의하여 소득금액을 계산하여 이 건 과세하였음이 제출된 서류에 의하여 확인되는데, 결국 청구인들의 주장은 쟁점토지는 공유수면매립에 대한 대가로 원시취득한 것으로 그 취득가액을 산정할 수 없는 바, 취득당시(공유수면매립 준공인가일) 현재의 기준시가(공시지가)를 부동산매매업의 총수입금액(처분청이 확인한 양도가액)에 대응하는 필요경비로 인정하여야 한다는 것이고, 처분청은 실지조사방법에 의하여 부동산매매 사업소득을 산정할 수 있는 장부 등이 없는 청구인들의 경우 필요경비를 확정할 수 없는 바, 추계조사결정함이 타당하다는 것이다.

토지를 분할해 판매하는 사업은 “양도소득”이 아닌 “부동산매매업”으로서 종합소득세가 과세되며, 취득가액이 불분명한 경우에는 시가에 취득세 및 등록세 기타 부대비용을 가산한 금액을 취득가액으로 하는 것이다(국세청장 예규 소득46011-10150, 2001.2.19도 같은 뜻임). 따라서 청구인들로부터 쟁점토지의 조성비용과 분할비용 등에 대한 아무런 증빙이나 장부의 제시가 없는 이 건의 경우 처분청이 추계조사결정방법에 의하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론

그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별첨>

청구인 명세