[1] 임대사업자의 신청에 따라 분양전환승인이 이루어진 경우 임대주택법 제21조 제7항 에 따라 임대사업자가 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있는 요건

[2] 임대주택법상 임대사업자인 갑 주식회사가 임대아파트에 대한 분양전환승인을 받은 후 우선분양전환권을 가지는 임차인 을 등을 상대로 각 2~6일 정도의 우선분양계약 체결기간을 정하여 ‘공고기일까지 우선분양전환을 신청하지 않는 경우 우선분양전환을 포기하는 것으로 간주되어 우선분양전환을 받을 수 없다’는 취지의 안내문 등을 수차례 공고한 사안에서, 을 등이 갑 회사의 청약에 승낙하지 아니하였더라도 임대주택법 제21조 제7항 에서 정한 ‘임차인이 6개월 이상 임대사업자의 청약에 승낙하지 아니하는 경우’에 해당하지 않는다고 한 사례

[1] 임대주택법은 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하고( 제1조 ), 임차인의 우선분양전환권에 관한 임대주택법상 규정도 마찬가지로 임차인의 우선분양전환권을 실질적으로 보장하여 임차인이 안정적으로 임대주택을 분양받을 수 있도록 하기 위한 취지인 점, 임대주택법은 임대사업자가 분양전환승인을 신청하는 경우의 절차를 규정하면서 시장 등이 분양전환승인을 한 경우 이를 임차인에게 통보하는 절차를 별도로 규정하고 있지 않아 임대사업자가 분양전환승인 이후에도 분양전환업무를 성실하게 진행하지 않는 경우 임차인이 분양전환승인이 있는 사실을 알지 못할 수 있는 점, 임대주택법 제21조 제7항 은 임대사업자가 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있는 요건을 ‘임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우’라고 규정하고 있는 점 등을 종합하여 보면, 임대사업자의 신청에 따라 분양전환승인이 이루어진 경우 임대주택법 제21조 제7항 에 의하여 임대사업자가 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있으려면 단순히 분양전환승인일부터 6개월이 경과하도록 임차인으로부터 분양전환신청이 없었다는 것만으로는 부족하고, 임대사업자가 분양전환승인 이후 임차인을 상대로 분양계약의 적법·유효한 청약을 하고, 이에 대하여 임차인이 6개월 이상 그러한 청약에 승낙하지 아니하는 경우이어야 한다.

[2] 임대주택법상 임대사업자인 갑 주식회사가 임대아파트에 대한 분양전환승인을 받은 후 우선분양전환권을 가지는 임차인 을 등을 상대로 각 2~6일 정도의 우선분양계약 체결기간을 정하여 ‘공고기일까지 우선분양전환을 신청하지 않는 경우 우선분양전환을 포기하는 것으로 간주되어 공고기일 이후에는 우선분양전환을 받을 수 없다’는 취지의 우선분양전환안내문 등을 수차례 공고한 사안에서, 갑 회사가 안내문 등을 공고한 것은 승낙기간을 정한 청약에 해당하여 갑 회사의 을 등에 대한 분양계약의 청약은 안내문 등에서 정한 우선분양계약 체결기간 내에서만 유효한 청약인데 우선분양계약 체결기간을 합산하여 보아도 6개월에 미치지 못하므로, 을 등이 갑 회사의 청약에 승낙하지 아니하였더라도 임대주택법 제21조 제7항 에서 정한 ‘임차인이 6개월 이상 임대사업자의 청약에 승낙하지 아니하는 경우’에 해당하지 않는다고 한 사례.

[1] 임대주택법 제1조 , 제21조 [2] 임대주택법 제21조 제1항 , 제7항 , 민법 제528조 제1항

원고 1 외 39인 (소송대리인 변호사 이기영)

원고 35 (소송대리인 법무법인 지평지성 담당변호사 한재철)

주식회사 서화하우징

서울남부지법 2012. 9. 11. 선고 2010가합23334, 23327, 26005 판결 및 2012. 11. 13. 선고 2010가합23334-1 판결

2013. 9. 25.

1. 당심에서 교환적으로 변경된 청구에 따라, 피고는 원고들, 원고(선정당사자), 선정자들에게 별지 매매계약표의 ‘아파트’란 기재 해당 부동산에 관하여 같은 표의 ‘매매가격’란 기재 해당 금액에 매수하겠다는 원고들, 원고(선정당사자), 선정자들의 각 청약에 대하여 승낙의 의사표시를 하라.

2. 소송총비용은 피고가 부담한다.

1. 청구취지

주문과 같다[원고들 및 원고(선정당사자)는 당심에서 소를 교환적으로 변경하였다].

2. 항소취지

제1심판결을 취소한다. 원고들 및 원고(선정당사자)의 청구를 모두 기각한다.

1. 기초 사실

가. 임대차관계

1) 주은부동산신탁 주식회사(2002. 9. 16. 케이비부동산신탁 주식회사로 상호변경되었다. 이하 ‘케이비부동산신탁’이라고만 한다)와 주식회사 주은산업(이하 ‘주은산업’이라고만 한다)은 2002년경 주은산업이 여수시 소호동 (지번 1 생략), (지번 2 생략) 지상에 신축하는 구 임대주택법 시행령(2004. 3. 17. 대통령령 제18315호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제1호 소정의 공공건설임대주택에 해당하는 주은금호 임대아파트(이하 ‘이 사건 임대아파트’라 한다) 1,858세대(이 중 임대공급세대는 1,392세대이다)에 관한 신탁계약을 체결하였다.

2) 케이비부동산신탁은 2002. 4. 9. 입주자모집공고 승인을 받아 여수시에 거주하고 있는 무주택 세대주들을 상대로 아래와 같은 내용으로 입주자 모집공고를 하였고, 이에 무주택 세대주인 원고들(소외 1은 2011. 12. 23. 사망하여 그 공동상속인인 원고 38, 39, 40이 소송절차를 수계하였다), 원고(선정당사자) 및 선정자들(소외 2는 2011. 5. 12. 사망하여 그 공동상속인인 선정자 86, 87, 88이 소송절차를 수계하였다)은 모두 선착순으로 입주를 신청하였다[원고들, 원고(선정당사자) 및 선정자들을 합하여 이하 ‘원고들’이라고만 한다]. 이에 케이비부동산신탁과 원고들은 2002. 4.경부터 이 사건 임대아파트 중 별지 매매계약표의 ‘아파트’란 기재 각 해당 세대에 관하여 임대차기간을 2002. 11. 15.부터 5년으로 정한 임대차계약을 체결하였다.

3) 피고는 2007. 8. 29. 케이비부동산신탁으로부터 이 사건 임대아파트를 매수하고, 케이비부동산신탁의 임대사업자로서의 지위를 승계하였으며, 2007. 11. 30. 이 사건 임대아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

4) 피고는 2007. 12.경부터 위 임대차계약의 임대차기간이 만료한 원고들과 임대차기간을 연장하는 내용의 임대차계약을 체결하였다.

나. 임대아파트에 관한 분양전환승인

피고는 2010. 10.경 여수시장에게 이 사건 임대아파트 1,392세대에 대하여 분양전환승인을 신청하였으며, 여수시장은 2010. 10. 12. 이 사건 임대아파트 1,392세대 가운데 원고들이 포함된 1,155세대에 대하여 분양전환가격을 다음과 같이 정하여 분양전환을 승인하였다(이하 ‘이 사건 분양전환승인’이라 한다).

① 27평형 중 1층: 68,342,000원

② 27평형 기준층: 71,672,000원

③ 31평형 중 1층: 81,917,000원

④ 31평형 기준층(홀수층): 82,593,000원

⑤ 31평형 기준층(짝수층): 84,447,000원

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 6, 8 내지 19호증, 을 제1, 3 내지 13호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 관한 판단

임대주택법 제21조 제1항 은 “임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 …… 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다. 4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인”이라고 규정하고 있고, 원고들이 이 사건 임대아파트 중 해당 임차 세대에 관하여 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우로서 이 사건 분양전환승인 당시 해당 임차 세대의 임차인인 사실, 임대의무기간이 지난 이 사건 임대아파트에 관하여 이 사건 분양전환승인이 있었던 사실은 위에서 인정한 바와 같으며, 원고들이 당심 변론종결 시까지 무주택자인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

그렇다면 특별한 사정이 없는 한 원고들은 임대주택법 제21조 제1항 제4호 에 따라 이 사건 분양전환승인에서 정한 분양전환가격으로 이 사건 임대아파트 중 해당 임차 세대를 우선 분양받을 권리(이러한 권리를 이하 ‘우선분양전환권’이라고 한다)를 가지므로, 이 사건 임대아파트에 관한 임대사업자의 지위를 승계한 피고는 이 사건 임대아파트 중 해당 임차 세대에 관하여 별지 매매계약표의 ‘매매가격’란 기재 해당 금액에 매수하겠다는 원고들의 각 청약에 대하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다.

3. 항변에 관한 판단

가. 피고는, 원고들이 이 사건 분양전환승인일 또는 피고가 우선분양전환공고에서 정한 신청기한으로부터 6개월이 지나도록 분양전환신청을 하지 아니하였으므로 임대주택법 제21조 제7항 에 따라 원고들의 우선분양전환권이 모두 소멸하였다는 취지로 주장한다.

살피건대, 임대주택법 제21조 제7항 이 “임대사업자가 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다.”고 규정하고 있는 것은 피고가 주장하는 바와 같다.

그러나 임대주택법은 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하고( 제1조 ), 임차인의 우선분양전환권에 관한 임대주택법상 규정도 마찬가지로 임차인의 우선분양전환권을 실질적으로 보장하여 임차인이 안정적으로 임대주택을 분양받을 수 있도록 하기 위한 취지인 점, 임대주택법은 임대사업자가 분양전환승인을 신청하는 경우의 절차를 규정하면서 시장 등이 분양전환승인을 한 경우 이를 임차인에게 통보하는 절차를 별도로 규정하고 있지 않아 임대사업자가 분양전환승인 이후에도 분양전환업무를 성실하게 진행하지 않는 경우 임차인이 분양전환승인이 있는 사실을 알지 못할 수 있는 점, 위 임대주택법 조항은 임대사업자가 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있는 요건을 “임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우”라고 규정하고 있는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건의 경우와 같이 임대사업자의 신청에 따라 분양전환승인이 이루어진 경우 임대주택법 제21조 제7항 에 의하여 임대사업자가 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있으려면 단순히 분양전환승인일부터 6개월이 경과하도록 임차인으로부터 분양전환신청이 없었다는 것만으로는 부족하고, 임대사업자가 분양전환승인 이후 임차인을 상대로 분양계약의 적법·유효한 청약을 하고, 이에 대하여 임차인이 6개월 이상 그러한 청약에 승낙하지 아니하는 경우이어야 한다. 한편 청약 시 승낙기간을 정한 경우에는 그 승낙기간이 지나면 그 청약은 실효된다( 대법원 1999. 1. 29. 선고 98다48903 판결 등 참조).

이 사건에 관하여 보건대, 을 제11호증의 1, 을 제14호증의 1 내지 4의 각 기재에 의하면, 피고는 2010. 10. 22.경 여수시장으로부터 분양전환승인을 받은 사실과 함께 분양전환신청기간을 2010. 11. 1.부터 2010. 11. 6.까지로 정한 우선분양전환공고문을, 다시 2010. 11. 25.경 우선분양계약 체결기간을 2010. 12. 8.부터 2010. 12. 10.까지로 정한 우선분양계약안내문을, 다시 2011. 1. 17.경 우선분양계약 체결기간을 2011. 1. 24.부터 2011. 1. 28.까지 정한 우선분양전환안내문을, 다시 2011. 2. 10.경 우선분양계약 체결기간을 2011. 3. 3.부터 2011. 3. 5.까지로 정한 우선분양계약안내문을, 다시 2011. 3. 11.경 우선분양계약 체결기간을 2011. 3. 14.부터 2011. 3. 18.까지로 정한 우선분양전환안내문을, 다시 2011. 4. 5.경 우선분양계약 체결기간을 2011. 4. 14.부터 2011. 4. 15.까지로 정한 우선분양전환안내문을 각 공고한 사실, 위 공고문 또는 안내문에는 “반드시 지정기간 내에 우선분양전환을 신청하시기 바랍니다. 공고기일까지 우선분양전환을 신청하지 않는 세대의 경우 우선분양전환을 포기하는 것으로 간주되어 공고기일 이후에는 우선분양전환을 받을 수 없사오니 이 점 유의하시기 바랍니다.”라는 취지가 기재되어 있는 사실 등을 인정할 수 있다.

위 인정 사실에 의하면, 피고가 위 공고문 또는 안내문을 공고한 것이 원고들을 상대로 한 분양계약의 청약에 해당한다 하더라도, 그 청약에서 미리 정한 우선분양계약 체결기간 내에 승낙을 하지 아니하는 경우에는 그러한 승낙은 효력이 없다는 취지를 밝히고 있으므로 이는 승낙기간을 정한 청약에 해당한다. 따라서 피고의 위 청약은 위 공고문 또는 안내문에서 정한 우선분양계약 체결기간이 지남으로써 실효된다고 할 것이다.

그렇다면 피고의 원고들에 대한 분양계약의 청약은 그 공고문 또는 안내문에서 정한 우선분양계약 체결기간 내에서만 유효한 청약인데 그 우선분양계약 체결기간을 합산하여 보아도 6개월에 미치지 못하는 것이 계산상 명백하므로, 원고들이 피고의 위 청약에 승낙하지 아니하였다고 하더라도 이는 임대주택법 제21조 제7항 에서 정하는 ‘임차인이 6개월 이상 임대사업자의 청약에 승낙하지 아니하는 경우’에 해당한다고 볼 수 없다. 설사 피고가 위 공고문 또는 안내문에서 정한 우선분양계약 체결기간이 아닌 때에도 원고들이 아닌 다른 임차인과 분양계약을 체결한 바 있다 하더라도, 그것은 해당 임차인이 새로운 청약을 하고 피고가 승낙한 것에 불과한 것이므로 그러한 사정을 들어 피고의 원고들에 대한 청약이 6개월 이상 유효하게 존속하였다고 볼 수는 없다.

따라서 임대주택법 제21조 제7항 을 근거로 원고들의 우선분양전환권이 소멸하였다는 취지의 피고의 위 주장은 다른 점을 더 살필 것 없이 이유 없다.

나. 피고는, 이미 이 사건 임대아파트 중 원고들의 해당 임차 세대들에 관하여 이미 제3자와 사이에 분양계약을 체결하고 그에 따른 소유권이전등기를 마쳤으므로 원고들의 청구에 응할 수 없다고 주장한다.

그러나 임대사업자가 위에서 본 바와 같이 임차인의 우선분양전환권을 보장하는 임대주택법 제21조 제1항 , 제7항 등을 위반하여 임차인이 우선분양전환권을 행사할 수 있는 기간이 지나기 전에 임대주택을 매각하는 것은 우선분양전환권을 실질적으로 보장하여 임차인이 안정적으로 임대주택을 분양받을 수 있도록 하기 위한 임대주택법의 입법 취지를 근본적으로 훼손하는 행위로서 사법상으로도 무효라고 보아야 할 것이다( 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다11046 판결 등 참조).

그렇다면 설사 피고가 제3자와 이 사건 임대아파트 중 원고들의 해당 임차 세대에 관한 분양계약을 체결하였다 하더라도, 이는 임대주택법 제21조 제1항 , 제7항 을 위반한 것으로서 무효이므로 피고의 위 주장은 이유 없다.

4. 결론

따라서 당심에서 교환적으로 변경된 원고들의 청구는 모두 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다(종전의 청구는 당심에서 이루어진 소의 교환적 변경으로 취하되어 이에 대한 제1심판결은 실효되었다).

[[별 지 1] 선정자 명단: 생략]

[[별 지 2] 매매계약표: 생략]