청주지방법원 2012.7.20.선고 2012가단8123 판결

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청주지방법원 2012.7.20.선고 2012가단8123 판결

건물인도

사건

2012가단8123건물인도

원고

O0새마을 금고

전주시 완산구 고사동167-5, 6

대표자 이사장 O00

소송대리인 황종원

피고

1.O00

청주시

2. 한국토지주택공사

성남시 분당구 정자동 217

대표자사장 이지송

변론종결

무변론( 피고1에 대하여)

2012.7.6.(피고2에 대하여)

판결선고

2012. 7. 20.

주문

1. 피고 ◎◎◎은 피고 한국토지주택공사에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.

2. 피고 한국토지주택공사는 피고 ◎◎◎으로부터 위 제1항 기재 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 13,964,000원에서 피고 ◎◎◎이 연체한 차임, 관리비 등 임대차관 계에 따른 채무액을 공제한 나머지 금원을 지급하라.

3. 소송비용은 피고들이 부담한다.

4 . 제1, 2항은 가집행할 수 있다.

청구취지

주문과 같다.

이유

1. 기초사실

가. 피고 ◎◎◎은 2006. 11. 28. 대한주택공사( 이후 대한주택공사와 한국토지공사 가 합병되어 피고가 대한주택공사의 권리·의무를 포괄적으로 승계하였다. 이하 '피고 공사' 라 한다)와 사이에 별지 목록 기재 부동산(이하 ' 이 사건 아파트' 라 한다 )에 관하 여 임대차보증금 13,964,000원, 월차임 145,670원, 임대차기간 2008. 12. 31.까지로 하 는 내용의 임대차계약( 이하 ' 이 사건 임대차계약' 이라 한다) 을 체결하였다.

나. 피고 ◎◎◎은 2008. 1. 29 . 원고로부터 5,000,000원을 대출받으면서 그에 대한 담보로 2008. 1. 28. 원고에게 피고 공사에 대한 위 임대차보증금 13,964,000원의 반환 채권을 양도하였고, 같은 날 피고 공사에게 위 채권양도 사실을 통지하여 2008. 1. 29. 위 통지가 도달되었다.

다. 이후 피고 ◎◎◎은 2008. 3. 4. 다시 원고로부터 위 임대차보증금을 담보로 3,000,000원을 대출받았다.

라. 한편 피고 ◎◎◎과 피고 공사 사이의 이 사건 임대차계약은 계속하여 갱신되 어 오던 중, 2012. 1. 1. 임대차보증금 14,327,000원, 월차임 149,450원, 임대차기간 2012 . 12. 31.까지로 다시 갱신되었다.

[인정근거]

피고 ◎◎◎ : 자백간주

피고 공사 : 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포 함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판단

임대인이 임대차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사 이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더 라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없고, 채권자가 자기채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사하려면 채무자의 무자력을 요건으로 하는 것이 통상이지만 임대차보증금반환채권을 양수한 채권자가 그 이행을 청구하기 위하여 임차인의 가옥명도가 선 이행되어야 할 필요가 있어서 그 명도를 구하는 경우 에는 그 채권의 보전과 채무자인 임대인의 자력유무는 관계가 없는 일이므로 무자력을 요건으로 한다고 할 수 없다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결 등 참조).

한편, 건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물 명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임 차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차종료후에 임대인에게 명 도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 등 참조).

이 사건에 돌아와 보건대, 피고 ◎◎◎의 피고 공사에 대한 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 반환채권이 원고에게 양도되었다는 내용의 통지가 2008. 1. 29. 피고 공 사에게 도달된 사실은 앞서 살펴본 바와 같고, 그 이후에 이루어진 피고 ◎◎◎과 피 고 공사 사이의 이 사건 임대차계약 갱신이나 계약기간 연장은 이 사건 임대차보증금 반환채권의 양수인인 원고에게 효력이 없으므로, 이 사건 임대차계약은 2008. 12. 31. 기간만료로 종료되었다고 할 것이다.

따라서 피고 ◎◎◎은 피고 공사에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있고, 원고 는 임대차보증금반환채권의 양수인으로서 피고 공사를 대위하여 피고 ◎◎◎에게 그 이행을 구할 수 있으며, 피고 공사는 피고 ◎◎◎으로부터 이 사건 아파트를 인도받음 과 동시에 원고에게 채권양도받은 임대차보증금 13,964,000원에서 피고 ◎◎◎이 연체 한 차임, 관리비 등 임대차관계에 따른 채무를 공제한 나머지 금원을 반환할 의무가 있다고 할 것이다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 이유 있어 이를 모두 인용하기로 하여, 주문과 같이 결정한다.