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대법원 1993. 5. 25. 선고 92다38058 판결
[토지소유권이전등기말소][공1993.8.1.(949),1841]
판시사항

가. 부군수가 그의 처 명의로 군유재산을 매수하면서 그 사실을 진술하지 아니한 것이 군유재산 매매계약에서 해제권류보사유로 정한 부정한 방법에 해당한다고 볼 수 없다 한 사례

나. 위 “가”항의 매매대상토지 중 일부는 수의계약의 대상이 될 수 없음에도 전체가 수의계약의 대상이 되는 것으로 알고 매각한 잘못이 있을지라도 이는 매도인측의 귀책사유로 발생한 것이므로 매도인은 매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례

다. 위 “가”항의 매매계약에서 연고권자의 명의를 빌어 계약을 맺은 실질적 당사자에게 “부정한 방법 내지 위법사유 해당사실”이 있다면 매도인은 계약을 해제할 수 있다고 한 사례

판결요지

가. 부군수가 그의 처 명의로 군유재산을 매수하면서 그 사실을 진술하지 아니한 것이 군유재산 매매계약에서 해제권류보사유로 정한 부정한 방법에 해당한다고 볼 수 없다 한 사례.

나. 위 “가”항의 매매대상토지 중 일부는 수의계약의 대상이 될 수 없음에도 전체가 수의계약의 대상이 되는 것으로 알고 매각한 잘못이 있을지라도 이는 매도인측의 귀책사유로 발생한 것이므로 매도인은 매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례.

다. 위 “가”항의 매매계약에서 연고권자의 명의를 빌어 계약을 맺은 실질적 당사자에게 ‘부정한 방법 내지 위법사유 해당사실’이 있다면 매도인은 계약을 해제할 수 있다고 한 사례.

원고, 상고인 겸 피상고인

양산군 소송대리인 변호사 금동우

피고, 피상고인 겸 상고인

피고 1 소송대리인 변호사 이재후

피고, 피상고인

유금주 소송대리인 변호사 조수봉 외 1인

주문

각 상고를 기각한다.

상고비용은 상고인 각자의 부담으로 한다.

이유

1. 원고소송대리인의 상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면 원심은 제1심 판결의 이유설시를 인용하여 원고 군에서 군유재산관리계획에 의하여 군유재산을 매각하는 경우 지방재정법시행령, 공유재산관리규정 등 관계규정에 의하여 일반경쟁입찰의 방법에 의거 매각하되, 2회에 걸친 입찰공고에 응찰자가 없는 경우와 잡종지를 대부받은 사람이 2년 이상 계속 사용하고 대부료를 기한 내에 납부한 자에 대하여는 수의계약의 방법으로 매각할 수 있도록 되어 있는 사실, 소외 조만제가 원고 군의 부군수로 재직하던 1982.9.경 자신의 처인 피고 유금주로 하여금 분할 전의 경남 양산읍 산막리 86 소재 군유림 11,424평 중 약 4,000평에 대한 대부신청을 하도록 하여 이를 대부받아 관리하던 중, 원고 군에서는 위 대부한 임야 중 약 3,000평을 매각하기 위하여 2회에 걸쳐 매각공고를 하였으나 응찰자가 없자 1차로 같은 해 12.23. 피고 유금주에게 그 대금을 당시의 지방세법상의 과세시가표준액인 평당 금 400원, 한국감정원의 감정가액인 평당 금 600원 보다 높은 평당 금 717원으로 자체 결정하여 수의계약의 방법으로 매각한 사실, 그 후 피고 유금주가 1983.1.15. 위 군유림 중 종전에 대부받았던 위 4,000평 이외의 나머지 임야까지 대부받아 관리하여 오던 중, 원고 군에서는 피고 유금주에게 대부한 임야 중 약 2,766평을 또 다시 군유재산관리계획에 의거 매각하게 되었는데, 당시 원고 군의 과장이던 피고 1을 비롯한 관계공무원들은 피고 유금주가 1982.9.경 최초로 대부받은 위 임야 가운데 불하받지 못한 1,000평을 제외한 약 1,766평은 그 대부기간이 2년 미만이어서 앞서 본 관계규정상 수의계약의 대상이 될 수 없음에도 전체가 수의계약의 대상이 되는 것으로 잘못 알고 2차로 1984.9.18. 피고 유금주에게 그 대금을 지방세법상의 과세시가표준액인 평방미터당 금 400원, 한국감정원의 감정가액인 평방미터당 금 550원보다 높은 평방미터당 금 612원으로 자체 결정하여 수의계약의 방법으로 매각한 사실, 원고 군은 피고 유금주와 위 각 매매계약을 체결하면서 그 매매계약서 제8조 제1항 제3호에서 “허위의 진술 또는 불실의 증빙서류를 제시하였거나 기타 부정한 방법으로 매수한 사실 또는 위법한 사실이 발견된 때에는 계약을 해제할 수 있다”고 해제권유보의 약정을 한 사실을 인정한 다음, 지방자치단체의 잡종재산의 불하가 본질적으로 민법상의 매매계약과 같다고 볼 때 민법상 매도인에 의한 매매계약의 해제는 오로지 매수인에게 귀책사유가 있을 때에만 가능하다는 것과의 균형상 위 해제권유보의 약정에 따른 해제권도 매수인에게 그 규정한 사유가 있을 때에만 발생할 뿐 매도인에게 그러한 사유가 있는 경우에는 발생하지 아니함을 전제로 하여 위 1차매매는 원고 군이 2회에 걸친 매각공고에도 응찰자가 없어 관계규정에 따라 수의계약의 방법으로 매각한 것으로서 적법한 것이라 할 것이고, 다만 위 2차매매는 원고 군의 담당공무원들이 매각대상토지 중 일부가 수의계약의 대상이 될 수 없음에도 전체가 수의계약의 대상이 되는 것으로 잘못 알고 매각한 잘못이 있기는 하나, 이러한 잘못은 매도인측인 원고 군의 귀책사유로 발생한 것일 뿐 여기에 피고 유금주나 그의 남편인 소외 조만제가 공모가담하였다고 볼 만한 증거가 발견되지 않는 이상 그로써 원고 군이 위 2차 매매계약을 해제할 수 없다고 판단하였다.

기록에 의하여 원심이 취사한 증거관계를 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정에 수긍이 간다.

그리고 약정해제권은 오로지 채무자에게 귀책사유가 있는 경우에만 발생하는 것은 아니나, 원고 군과 피고 유금주 사이의 위 각 매매계약 체결 당시 작성된 군유재산매매계약서(갑 제4호증의 1, 2)의 기재를 살펴보면 그 제8조 제1항에서 “을(매수인을 말한다)이 다음 각호의 1에 해당하게 된 때에는 갑(매도인을 말한다)은 본계약을 해제할 수 있다”고 하면서 그 각호의 하나로서 위 제3호를 규정하고 있는 사실을 인정할 수 있으므로 위 해제권유보조항에 따른 해제권은 매수인에게 그 규정한 사유가 있을 때에만 발생할 뿐 매도인에게 그러한 사유가 있는 경우에는 발생하지 아니한다고 보아야 할 것이므로 사실관계가 원심이 인정한 바와 같다면 원심의 위와 같은 판단은 그 설시에 다소 미흡한 점이 없지 아니하나 결과적으로 당원과 같은 결론이 되어 결국 정당하다 할 것이다.

또 위 1차 매매당시 부군수 등 공무원이 공유재산을 취득하는 것이 금지되고 있었다고 볼 자료를 찾아 볼 수 없는 이상, 원고 군의 부군수인 위 소외 조만제가 그의 처인 피고 유금주 명의로 공유재산을 매수하면서 그 사실을 진술하지 아니하였다 하더라도 이는 위 매매계약의 해제권유보조항 소정의 해제사유에 해당한다고 볼 수 없다.

따라서 원심판결에 매매계약서를 피상적, 형식적으로 증거판단한 잘못이 있다거나 매매계약서상의 당사자의 의사를 잘못 해석하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다는 논지는 이유 없다.

2. 피고 1 소송대리인의 상고이유를 본다.

가. 원심판단의 요지.

원심판결 이유에 의하면 원심은 제1심 판결의 이유설시를 인용하여 원고 군에서 군유재산관리계획에 의하여 군유재산을 매각하는 경우 지방재정법시행령, 공유재산관리규정 등 관계규정에 의하여 매각재산의 가격은 시가를 기준으로 하되 인근지의 매매실례와 감정기관의 감정평가액을 참작하여 가격평정조서를 작성하고 관계서류를 첨부하여 군수에게 최종 가격결정을 품의하는 절차를 밟아 매각하도록 되어 있는 사실, 원고 군은 피고 유금주에게 대부한 분할 전의 경남 양산읍 산막리 86 소재 군유림 11,424평 중 이미 위 피고에게 2차에 걸쳐 매각한 임야를 제외한 나머지 약 4,754평을 다시 매각하기로 하여 당시 2년 이상 이를 대부받아 연고권이 인정된 위 피고에게 이를 수의계약으로 매각하기로 결정하였으나, 위 피고가 자금이 부족하여 그 절반만 매수하겠다고 하므로 3차로 1987.12.31. 위 피고에게 위 임야중 절반인 7,859평방미터를 평방미터당 금 3,000원으로 계산한 대금 23,750,000원에 매각한 사실, 그 후 피고 1은 위 임야 중 매각되지 아니한 나머지 7,859평방미터를 취득하기로 마음먹고, 당시 이를 대부받아 관리중이던 피고 유금주의 남편인 소외 조만제에게 자신이 매수대금을 납부할 터이니 이를 연고권자인 위 유금주 명의로 매수하여 자기에게 넘겨 달라는 부탁을 하였고, 이에 따라 위 유금주는 4차로 1988.3.18. 원고 군으로부터 위 나머지 임야를 대금은 종전과 마찬가지인 평방미터당 금 3,000원으로 계산한 금 23,750,000원에 매수하여 자기앞으로 소유권이전등기를 마친 뒤, 피고 1 앞으로 다시 소유권이전등기를 경료해 준 사실, 그런데 위 4차 매매계약에 있어서 원고 군의 과장인 피고 1은 위 임야에 관하여 새로 가격감정을 할 경우 그 가격등귀의 위험이 있음을 알고 이를 회피할 생각으로, 계장인 소외 박성진으로 하여금 매각재산에 대한 감정평가액은 평가일로부터 6개월 내에 한하여 유효하다는 당시 시행되던 지방재정법시행령 제67조의2 제5항 의 규정을 이용하여 매각 당시의 인근지의 매매실례에 대한 현지 출장조사절차를 생략하고 따라서 이에 기초한 새로운 가격평정조서를 작성함이 없이 3개월 전 피고 유금주에 대한 3차 매각시 작성한 시가감정서 및 가격평정조서의 사본을 첨부하여 위와 같이 매매계약을 체결할 수 있도록 결제받게 함으로써 원고 군에서는 이에 따라 위와 같이 종전가격으로 매매계약을 체결한 사실, 원고 군은 피고 유금주와 위 각 매매계약을 체결하면서 그 매매계약서 제8조 제1항 제3호에서 “허위의 진술 또는 불실의 증빙서류를 제시하였거나 기타 부정한 방법으로 매수한 사실 또는 위법한 사실이 발견된 때에는 계약을 해제할 수 있다”고 해제권유보의 약정을 한 사실을 인정한 다음, 원고 군과 피고 유금주 사이의 위 4차 매매계약에 있어 피고 유금주는 처음부터 매수의사를 갖고 있지 아니하였던 점, 그 계약이 체결되기까지의 경위, 매수대금의 부담자 등 여러 사정을 종합하여 보면 피고 1이 연고권자인 피고 유금주 명의를 빌어 원고 군과 매매계약을 체결한 것에 불과하여 피고 1을 위 매매계약의 실제당사자라고 보아야 할 것이고, 따라서 피고 1은 원고 군을 대표하여 매매계약을 실제로 담당하는 자인 동시에 매수인인데 자신이 매수할 토지의 매매대금을 낮추기 위하여 관계법규에 규정된 매각대금결정절차를 제대로 취하지 아니함으로써 결과적으로 시세보다 저렴한 가격으로 매수하여 이익을 얻고 원고 군에 손해를 끼쳤던 것이며, 또한 위 피고는 그와 같은 행위로 인하여 형법상의 직무유기죄로 유죄확정판결까지 받았으므로 피고 1의 위 행위는 위 해제권유보조항 소정의 부정한 방법 내지 위법사유에 해당한다고 할 것이므로 원고 군과 피고 1의 명의수탁자인 피고 유금주 사이의 위 4차 매매계약은 그 해제의 뜻이 담긴 이 사건 소장부본이 위 피고에게 송달됨으로써 적법하게 해제되었다고 판단하였다.

나. 위 상고이유 제1점에 대한 판단.

기록에 의하여 을 제2호증(판결) 등 원심이 채용한 관계증거를 검토하여 보면 원심판결이 판시한 바와 같이 원고 군이 1988.3. 4차로 임야를 불하할 당시 불하대상임야의 가격평정사무를 담당한 관계공무원들이 연고권자인 피고 유금주의 명의를 빌어 동인을 매수인으로 내세워 불하계약을 맺고자 하는 원고 군 과장 피고 1의 부탁을 받고 당시는 부동산가격이 전반적으로 오름세를 나타내고 있어 매매실례에 대한 현지조사를 거쳐 새로운 가격평정조서를 작성한다면 평가액이 오를 위험이 있어 이를 회피하기 위하여 공유재산관리규정을 어기고 가격평정조서를 작성함이 없이 불하대상임야의 가격산정을 하여 원고 군 소유임야를 불하하였던 사실을 인정할 수 있다.

원심판결에는 소론과 같이 채증법칙에 위배하거나 증거 없이 사실을 인정하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 논지는 이유 없다.

다. 위 상고이유 제2, 3점에 대한 판단.

원심판결의 취지는 1988.3.18. 체결된 위 4차 원고 군 소유임야 불하계약의 매수인은 매매계약상 피고 유금주임을 부인하는 것이 아니고 그것은 인정하되 피고 유금주가 매수인이 되어 원고 군과 불하계약을 체결하게 된 경위, 불하대금의 부담자 기타 원심판결이 판시한 제반사정을 종합하여 위 불하계약의 실질을 파악하여 보면 피고 1이 연고권자인 피고 유금주의 명의를 빌어 그를 매수인으로 내세워 원고 군과 불하계약을 맺은 것에 불과하다는 뜻에서 피고 1을 매매계약의 실질적 당사자라고 한 것뿐이며 이러한 지위에 있는 피고 1에게 원심판결판시와 같은 매매계약서 제8조 제1항 제3호 소정의 부정한 방법 내지 위법사유 해당사실이 있다면 매도인인 원고가 이를 이유로 해제권을 행사할 수 있다고 보는 것이 위 불하계약의 실질과 공유재산의 건전운영과 엄정한 관리를 위하여 마련한 위 매매계약서 약정유보조항의 취지에 맞는 적법한 해석이라고 할 것이다.

이와 같은 취지의 원심판결의 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 매매계약의 당사자에 관한 법리오해, 이유모순의 위법이나 매매계약상의 약정해제사유의 적용과 해석을 그르친 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 어느 것이나 이유 없다.

3. 그러므로 각 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김주한(재판장) 윤관 김용준 천경송(주심)

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심급 사건
-부산고등법원 1992.7.31.선고 91나14130