환매기간 연장약정의 효력(무효)

환매의 특약은 그 매매계약과 동시에 하여야 하는 것이고, 부동산의 환매기간은 5년을 넘지 못하고 한 번 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장할 수 없다고 할 것인데, 매도인의 매매목적 토지에 관한 환매기간은 1990. 1. 22. 체결된 매매계약과 동시에 약정된 환매특약에 따라 위 매매계약체결일로부터 5년간이라고 할 것이고 그 이후 매도인이 1991. 7. 20. 매수인에게 그 토지에 관하여 1991. 7. 19.자 환매특약부 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하여 주면서 그 환매기간을 위 소유권이전등기일로부터 5년간으로 한 새로운 약정을 하였다고 하더라도 이는 당초의 환매기간을 연장하는 것에 불과하므로 허용될 수 없는 것이며, 그에 따라 환매특약의 부기등기가 경료되었다고 하여 그 결론이 달라질 수는 없다고 할 것이므로 매도인의 그 토지에 관한 환매기간은 위 1990. 1. 22.로부터 5년이 경과한 1995. 1. 22. 만료되었다고 할 것이다.

민법 제590조 제1항 , 제591조 제1항 , 제2항

담양군 (소송대리인 변호사 강신영)

무안석재산업 주식회사

광주지법 1997. 4. 10. 선고 96가합9043 판결

1. 원심판결을 취소한다.

2. 원고의 이 사건 청구를 모두 기각한다.

3. 소송 총비용은 원고의 부담으로 한다.

원고에게, (1)피고(선정당사자, 이하 '피고'라 한다)는 전남 담양군 무정면 봉안리 383 공장용지 8,990.8㎡에 관하여 이 사건 소장제출일자 환매권행사를 원인으로 한 소유권이전등기절차를, (2)선정자 손용자, 김경희, 오정자는 위 토지에 관하여 광주지방법원 담양등기소 1991. 7. 20. 접수 제7951호로 경료된 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차를 각 이행하라.

주문과 같다.

1. 기초 사실

다음 사실은 당사자간에 다툼이 없거나 갑 제1호증, 갑 제4 내지 6호증, 갑 제12호증, 을 제1호증, 을 제4호증의 1, 2, 을 제5호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고 반증 없다.

가. 청구취지 기재 토지(이하 '이 사건 토지'라 한다)는 원고 군이 구 농어촌소득원개발촉진법{1983. 12. 31. 법률 제3689호, 농어촌발전특별조치법(1990. 4. 7. 법률 제4228호) 부칙 제2조 제1항 에 의하여 폐지}에 따라 농어촌지역공업개발촉진지구로 조성한 전남 담양군 무정면 소재 무정농공단지 내의 토지로서 원고 군의 소유였는데 피고 회사는 1989. 1. 22.경 원고 군과 사이에 위 토지를 금 51,000,000원에 분양받기로 하는 내용의 가계약을 체결하고 가계약금으로 금 5,100,000원을 지급하였다.

나. 그 후 피고 회사는 위 토지 위에 공장을 완공한 다음 1990. 1. 22. 원고 군과 사이에 위 토지에 관하여 매매대금을 금 85,326,000원으로 한 본계약을 체결하고 대금 일부로 금 15,028,000원을 지급하고 나머지 금 65,198,000원(85,326,000－5,100,000－15,028,000)은 1992.부터 1996.까지 3년 거치 5년 균등상환조건으로 융자받아 지급하기로 하였는데, 위 본계약에 의하면 원고 군은 (1)피고 회사가 원고 군의 승인을 얻지 아니하고 이 사건 토지를 매매, 양도, 임대 등 처분행위를 하거나 토지 사용목적을 변경하는 경우, (2)피고 회사가 입주승인신청사업계획과 상이한 부지 사용행위를 하는 경우에는 원고 군이 위 토지를 환매할 수 있고 그 환매기간은 위 계약체결일로부터 5년간으로 한다고 명시되어 있다.

다. 한편 피고 회사는 1991. 7. 19. 원고 군에게 위 본계약상의 기한의 이익을 포기하고 잔금 65,198,000원(이자 금 14,712,080원을 포함하여 금 79,910,080원)을 완납하였는바 이에 원고 군은 피고 회사에게 위 토지에 관하여 1991. 7. 20. 광주지방법원 담양등기소 접수 제7950호로 1991. 7. 19. 환매특약부매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하여 줌과 동시에 환매대금을 금 85,326,000원, 환매기간을 위 소유권이전등기일로부터 5년간으로 한 1991. 7. 19.자 특약을 원인으로 하여 환매특약의 부기등기를 경료하였는데 그 후 피고 회사는 그 명의의 위 소유권이전등기에 터잡아 다시 1991. 7. 20. 위 담양등기소 접수 제7951호로 1991. 7. 19. 매매예약을 원인으로 한 선정자 손용자, 김경희, 오정자 명의의 소유권이전등기청구권가등기를 경료하였다.

라. 이에 원고 군은 1996. 5. 말경 피고 회사에게 이 사건 토지에 관하여 원고 군의 승인 없이 위 소유권이전청구권가등기를 경료하였음을 이유로 위 계약에 기한 환매권행사를 예고함과 동시에 환매대금 85,326,000원의 수령을 최고하였으나 피고 회사가 이를 수령하지 아니하자 같은 해 7. 12. 광주지방법원 담양군법원 96금제32호로 위 환매대금을 변제공탁하였다.

2. 당사자의 주장 및 판단

원고는, 피고 회사가 원고 군의 승인 없이 이 사건 토지를 선정자들에게 처분한 후 선정자들에게 위 가등기를 경료하여 주었으므로 이 사건 소제기에 의하여 위 토지에 대한 환매권을 행사하고 피고 회사에 대하여는 위 토지에 관하여 위 환매권행사를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하고, 선정자 손용자, 김경희, 오정자에 대하여는 위 환매등기에 반하는 위 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차의 이행을 구한다고 주장하고, 이에 대하여 피고는 위 토지에 대한 원고의 환매권은 본계약이 체결된 위 1990. 1. 22.로부터 5년의 환매기간이 도과된 후 행사되었으므로 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변한다.

그러므로 살피건대, 원고 군이 1990. 1. 22. 피고 회사에게 이 사건 토지를 금 85,326,000원에 매도하기로 하는 계약을 체결하면서 피고 회사가 원고 군의 승인 없이 위 토지를 처분하는 경우에는 위 계약체결일로부터 5년 내에 위 토지를 환매할 수 있다고 특약한 사실, 그런데 원고 군은 위 토지에 관하여 1991. 7. 20. 광주지방법원 담양등기소 접수 제7950호로 1991. 7. 19.자 환매특약부매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하여 줌과 동시에 환매대금을 금 85,326,000원, 환매기간을 위 소유권이전등기일로부터 5년간으로 하는 1991. 7. 19.자 특약을 원인으로 한 환매특약의 부기등기를 경료한 사실은 기초 사실에서 본 바와 같은바, 무릇 환매의 특약은 그 매매계약과 동시에 하여야 하는 것이고(민법 제590조 제1항 참조) 나아가 부동산의 환매기간은 5년을 넘지 못하고 한 번 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장할 수 없다고 할 것인데( 민법 제591조 제1 , 2항 참조), 위 인정 사실에 의하면 원고 군의 이 사건 토지에 관한 환매기간은 1990. 1. 22. 체결된 매매계약과 동시에 약정된 환매특약에 따라 위 매매계약체결일로부터 5년간이라고 할 것이고 그 이후 원고 군이 1991. 7. 20. 피고 회사에게 위 토지에 관하여 1991. 7. 19.자 환매특약부매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하여 주면서 그 환매기간을 위 소유권이전등기일로부터 5년간으로 한 새로운 약정을 하였다고 하더라도 이는 당초의 환매기간을 연장하는 것에 불과하므로 허용될 수 없는 것이며, 그에 따라 환매특약의 부기등기가 경료되었다고 하여 그 결론이 달라질 수는 없다고 할 것이므로 원고 군의 위 토지에 관한 환매기간은 위 1990. 1. 22.로부터 5년이 경과한 1995. 1. 22. 만료되었다고 할 것이고, 원고의 이 사건 소가 위 환매기간 만료 후임이 역수상 명백한 1996. 7. 15.에 이르러 제기되었음은 기록상 명백하므로 피고의 위 항변은 이유가 있다.

이에 대하여 원고는, 원고 군이 이 사건 토지를 공업용지로 조성한 근거가 된 구 농어촌소득원개발촉진법에는 그 조성된 공장용지의 분양계약에 관하여 아무런 규정이 없었으나 그 후 공업배치및공장설립에관한법률(1990. 1. 13. 법률 제4212호, 이하 '공배법'이라 한다)이 제정되어 1991. 1. 13.부터 시행되게 되자 농공단지 내의 공장용지인 위 토지에 대하여 위 공배법 제41조의 환매에 관한 규정이 적용되게 되었고 이에 원고 군은 1991. 7. 20. 피고회사에게 위 토지에 관한 소유권이전등기를 경료하여 주면서 위 공배법시행령(1991. 1. 14. 대통령령 제13249호) 제53조 제2 , 3항 의 규정에 의하여 위 소유권이전등기일로부터 5년간을 환매기간으로 하는 환매특약등기를 경료하였으므로 위 환매기간은 민법의 특별규정인 위 법률에 근거한 것으로 유효하다고 주장한다.

살피건대, 위 공배법 제41조 에 "관리기관은 입주기업체 또는 지원기관이 분양받은 공단용지의 일부가 입주계약에 의한 용도에 사용되지 아니하고 있을 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 가격을 지불하고 그 용지를 환수할 수 있다."고 규정되어 있고 동법시행령(1991. 1. 14.부터 시행) 제53조 제2 , 3항 에 의하면 "관리기관은 법 제41조 의 규정에 의하여 공단용지를 환수하기 위하여 그 취지를 입주계약서에 명시하여야 한다. 관리기관은 입주기업체 또는 지원기관에 분양하는 공단용지의 소유권을 최초로 이전하는 때에는 민법 제592조의 규정에 의한 환매등기를 하여야 한다."고 규정되어 있으나, 이는 관리기관이 공단용지에 대한 입주계약서에 환매특약의 내용을 명시하고 그 소유권이전시 환매권보유의 등기를 경료하라는 취지로 풀이될 뿐이고, 나아가 위 시행령 시행 이전에 맺여진 환매특약상의 환매기간을 그 소유권이전시부터 5년간으로 새로이 정한다는 규정 즉, 민법 제591조 제2항 의 특별규정으로 풀이할 수는 없으므로 이를 전제로 한 원고의 위 주장은 이유가 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 피고 및 선정자 손용자, 김경희, 오정자에 대한 이 사건 청구는 피고의 나머지 항변에 대하여는 나아가 살필 필요도 없이 모두 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 그에 대한 피고의 항소를 받아들여 이를 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.