[1] 임대차계약에 있어서 임대인의 수선의무와 임차인의 차임지급의무의 관계

[2] 임대차계약관계가 소멸한 이후에도 목적물을 계속 점유하였으나 본래 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우, 임차인의 부당이득반환의무가 성립하는지 여부(소극)

[3] 임대차 종료 후 임차보증금을 반환받지 못한 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 목적물을 계속 점유하는 경우 불법점유 여부(소극)

[4] 임대차에서 생기는 통상의 손모(손모)에 관하여 원상회복비용을 부담하는 자(=특약이 없는 한 임대인) 및 위 원상회복의무를 임차인에게 부담시키기 위한 요건

[5] 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해의 범위

[1] 임대차계약에 있어서 임차인이 목적물을 임대차 본래의 목적에 맞게 사용·수익하게 할 임대인의 의무는 임차인의 차임지급의무와 상호 대등관계에 있다. 따라서 임대인이 목적물에 대한 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없는 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있다.

[2] 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸한 이후에도 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻지 않은 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다.

[3] 임대차계약의 종료에 따른 임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 임차보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 한, 임차인의 위 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다.

[4] 임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(손모)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다.

[5] 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.

[1] 민법 제618조 , 제623조 [2] 민법 제618조 , 제741조 [3] 민법 제536조 , 제618조 [4] 민법 제615조 , 제654조 [5] 민법 제393조 , 제615조 , 제654조

[2][3] 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 (공1992, 1840) [2] 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결 (공1995상, 1747) [3] 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결 (공1991, 590) [5] 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 (공1990, 2406) 대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결 (공2000, 263)

원고 (소송대리인 법무법인 중추 담당변호사 이상흔)

피고 주식회사 (소송대리인 법무법인 온누리 담당변호사 송주연)

2007. 4. 26.

1. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 25,954,838원 및 이에 대하여 2005. 11. 23.부터 2007. 5. 31.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 따른 금원을 지급하라.

2. 원고(반소피고)의 본소청구와 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 그 1/3은 원고(반소피고)가, 나머지 2/3는 피고(반소원고)가 각각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

1. 본소 청구취지

피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에게 25,025,806원 및 이에 대한 2006. 1. 10.부터 완제일까지 연 20%의 비율에 따른 금원을 지급하라는 판결.

2. 반소 청구취지

원고는 피고에게 120,584,400원 및 그 중 89,784,000원에 대하여는 2005. 11. 22.부터, 나머지 30,800,000원에 대하여는 2005. 12. 1.부터, 각 반소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 비율에 따른 금원을 지급하라는 판결.

1. 사안의 개요와 본소와 반소의 공통된 전제사실

가. 사안의 개요

이 사건은 임대인인 원고가 본소로서 임차인인 피고를 상대로 임대차 종료에 따른 미지급 차임 등의 지급과 함께 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상 등을 구함에 대하여, 피고가 반소로서 임대차종료에 따른 원상회복으로서 임차보증금의 반환을 구하는 사안이다.

나. 본소와 반소의 공통된 전제사실

갑1 내지 4, 6호증, 갑7호증의 1 내지 4, 갑8호증의 1, 2의 각 기재와 증인 소외 1, 소외 2의 증언 및 이 법원의 소외 3 주식회사에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

(1) 원고는 2005. 3. 2. 피고(변경 전 상호 (생략))와 사이에 원고가 피고에게 원고 소유의 별지 목록 기재 건물을 임대보증금 1억 5,000만 원, 월차임 1,300만 원(매월 20일 원고의 통장으로 온라인으로 송금하기로 약정, 부가가치세 별도), 임대차기간 2005. 3. 10.부터 2007. 3. 9.까지 24개월간으로 정하여 임대하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 이에 따라 원고가 그 무렵 피고로부터 임대차보증금을 수령하고, 피고에게 위 건물을 인도하였다.

(2) 원·피고는 임대차계약을 체결하면서 임차인이 계속해서 3회 이상 차임지급을 연체한 때에는 임대인은 즉시 임대차계약을 해지할 수 있고, 관리비는 임차인인 피고가 부담하기로 하며, 임대차계약이 종료되는 경우에는 피고가 원고에게 이 사건 건물을 원래의 도면 상태로 원상회복하여 주기로 특약하였다.

(3) 피고는 위 건물을 점유·사용함에 있어 전 임차인이던 소외 1이 (상호 생략)엔터테인먼트라는 상호로 연기학원을 운영하면서 설치한 인테리어와 필요 시설을 현물출자를 받는 형식으로 인수하였다.

(4) 그런데 원고는 피고로부터 2005. 6. 21.부터의 차임과 2005. 4. 이후의 관리비를 지급받지 못했다.

(5) 피고가 관리비를 납부하지 아니하자 대종빌딩을 관리하고 있던 소외 3 주식회사는 관리비를 2개월 이상 체납한 경우 관리소장이 전기, 수도, 냉난방 공급을 중단할 수 있다고 규정하고 있는 관리규약(제9조)에 따라 2005. 9. 5. 피고에 대한 전기와 수도의 공급을 중단하였다.

(6) 원고는 2005. 10. 18. 피고의 차임과 관리비 연체를 이유로 내용증명우편으로 임대차계약을 해지한다는 의사를 표시하였고, 그 의사표시는 2005. 10. 19. 피고에게 도달하였다.

(7) 원고의 신청에 따라 2005. 11. 22. 이 사건 건물에 대한 점유이전가처분의 집행이 이루어지고, 전기와 수도의 공급이 끊어져 학원을 운영할 수 없는 상황이 되자 피고는 원고에게 건물의 열쇠를 넘겨주어 건물을 명도하였다.

(8) 그런데 피고는 임차목적물을 도면대로 원상으로 회복하기로 특약하였음에도 불구하고 이를 이행하지 않았다. 이에 원고는 원상회복을 위해 2005. 12. 1. 공사업자 소외 2와 인테리어 시설물의 철거와 복구공사(천정 및 바닥 공사)에 관해 공사대금 3,000만 원(부가가치세 포함), 공사기간 2005. 12. 2.부터 2005. 12. 16.까지 15일간으로 정하여 공사를 시켰고, 예정공사기간을 초과해 2006. 1. 9. 공사를 마치자 원고는 소외 2에게 그 공사대금으로 3,000만 원을 지급하였다.

(9) 또한, 원고는 피고가 2005. 4.부터 퇴거할 때까지 기간 동안에 연체한 관리비를 정산하기로 하고 2005. 12. 27. 5,000만 원을 피고에 갈음해서 이 사건 건물을 관리하고 있는 소외 3 주식회사의 신한은행 계좌로 납부하였다.

2. 본소청구에 대한 판단

가. 연체차임과 임료 상당의 부당이득금 내지 손해배상금 청구에 대하여

(1) 원고는, 피고가 원고 소유인 건물을 차임을 연체하기 시작한 2005. 6. 21.부터 원상복구를 마친 2006. 1. 9.까지 점유·사용하고 있었으므로 피고는 원고에게 그 동안의 차임 또는 차임 상당의 부당이득금 내지 손해배상액 합계 95,025,806원{=1,430만 원 × (6 + 20/31)}을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

보건대, 앞서 인정한 사실에 의하면, 원고와 피고 사이의 임대차계약은 피고의 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르렀음을 이유로 한 원고의 해지의 의사표시에 따라 2005. 10. 19.자로 해지되었다. 따라서 피고는 차임을 연체하기 시작한 2005. 6. 21.부터 위 임대차 종료일인 2005. 10. 19.까지의 연체차임 56,738,710원{=1,430만 원 × (3 + 30/31)}을 지급할 의무가 있다.

한편, 피고는 원고가 2005. 9. 5.부터 피고의 임차목적물에 대한 전기와 수도의 공급을 중단함으로써 목적물을 임대차 목적에 따라 사용·수익할 수 없었으므로 수도와 전기의 공급을 중단한 이후의 차임을 지급할 의무가 없다고 주장한다.

보건대, 임대차계약에 있어서 임차인이 목적물을 임대차 본래의 목적에 맞게 사용·수익하게 할 임대인의 의무는 임차인의 차임지급의무와 상호 대등관계에 있다. 따라서 임대인이 목적물에 대한 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없는 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있다. 그러나 피고가 전기, 수도의 공급 중단으로 인하여 이 사건 건물을 사용·수익할 수 없었던 것은 임대인인 원고가 임차인이 임대차 본래의 목적에 맞게 사용·수익하도록 해 주어야 할 의무를 불이행하였기 때문이 아니고, 앞서 본 바와 같이 피고의 관리비 연체로 인한 것이므로 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

(2) 원고는 피고에게 이 사건 임대차계약이 종료된 후인 2005. 10. 20.부터 이 사건 건물에 대해 원상복구 공사를 마친 2006. 1. 9.까지의 차임 상당의 부당이득 내지 손해배상액을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

그런데 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻지 않은 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다( 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 , 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결 등 참조). 또, 임대차계약의 종료에 따른 임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 임차보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 한, 임차인의 위 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다( 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결 , 위 91다35823 판결 참조).

이 사건에서 보면, 피고가 임대차가 종료된 2005. 10. 20.부터 2005. 11. 22.까지 이 사건 건물을 점유하고 있었던 사실은 앞서 본 바와 같지만, 피고가 임대차가 종료된 2005. 10. 20. 이후에도 이 사건 건물을 실질적으로 사용·수익했다는 점에 대하여는 이를 인정할 아무런 증거가 없고(실제로는 2005. 9. 5. 이후에는 단전·단수조치로 말미암아 피고가 이 사건 건물을 사용·수익할 수 없었던 것으로 보인다), 또한 원고가 임대차 종료 이후 피고에게 연체차임 등을 공제한 임대차보증금의 반환의무를 이행하였다거나 그 이행의 제공을 하였다고 인정할 증거도 없으므로, 피고가 임대차계약 종료 후에도 이 사건 건물을 점유하고 있었다는 사정만으로 2005. 10. 20. 이후의 차임 상당 부당이득 내지 손해배상액을 지급할 의무가 있다고 할 수 없다. 원고의 주장은 이유 없다.

나. 원상복구비용과 원상복구기간 동안의 임료 상당의 손해배상청구에 대하여

(1) 원고는, 피고가 원고에게 이 사건 건물에 대한 원상회복의무의 불이행으로 인한 손해배상으로서 원상복구를 위해 소요된 공사비 3,000만 원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

그런데 임대인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있다. 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(손모)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로, 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다.

이 사건에서 과연 임차건물의 통상적인 사용에 따라 생기는 손모에 관해서도 임차인인 피고가 원상회복의무를 부담하기로 하는 특약이 유효하게 성립하고 있는지 여부와 피고의 원상회복의 범위에 관해서 보건대, 피고는 원고와 임대차계약 체결 당시 원고에게 임대차 계약이 종료되면 이 사건 건물을 원래의 설계도면 상태로 원상회복하기로 약정하였고, 임대차가 종료된 후 이를 이행하지 않아 원고가 이 사건 건물의 원상복구공사를 하여 공사비 3,000만 원이 든 사실은 앞서 본 바와 같다.

그러나 갑2호증의 기재에 의하면, 원·피고 사이의 임대차계약서에는 특약사항으로서 “임차인은 퇴실시 대종빌딩 10층 도면상태로 원상회복하기로 한다.”고만 적혀 있을 뿐이므로 그와 같은 원상회복특약의 기재사항만으로는 통상적인 손모에 관한 보수특약이 구체적으로 명시되어 있다고 보기 어렵다. 따라서 위 임대차계약서에는 통상적인 손모에 관한 보수특약의 성립을 인정함에 필요한 임차인이 보수비용을 부담하게 되는 손모의 내용을 구체적으로 명시한 조항은 없다. 또한, 임대차계약 체결 당시에 임대인인 원고가 말로써 임차인인 피고에게 통상적인 손모에 관한 보수특약에 관해 분명하게 설명을 하였다는 자료도 없다. 그렇다면 피고는 임대차계약의 체결에 있어 통상적인 손모에 관한 보수특약을 인식하고 이를 합의의 내용으로 하였다고 할 수 없으므로 이 사건 임대차계약에서는 통상적인 손모에 관해 임차인인 피고가 보수비용을 부담하기로 하는 내용의 특약에 관한 합의가 성립되었다고 할 수 없다.

사정이 이러하다면 원고가 이 사건 건물의 원상복구공사를 위해 지출한 공사비 3,000만 원 중 통상의 손모에 해당하는 부분에 대한 공사비용은 피고가 그 보수비용을을 부담할 것은 아니므로 이를 공제하여야 할 것인데, 이를 확정할 자료가 없으므로 갑7호증의 1의 일부인 견적서의 내용에 비추어 통상의 손모에 해당하는 부분을 50%인 1,500만 원으로 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상으로서 원상복구비용 3,000만 원 중 1,500만 원을 지급할 의무가 있다.

(2) 또, 피고가 원고에게 이 사건 건물의 열쇠를 넘겨주어 건물을 명도한 것으로 볼 수 있는 2005. 11. 22. 이후에도 이 사건 건물을 원상복구한 2006. 1. 9.까지 점유·사용하고 있었던 것으로 보아야 하므로 그 기간 동안의 차임 또는 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다는 원고의 주장내용에는 피고의 원상회복의무 불이행으로 인한 위 기간 동안의 차임 상당액을 손해배상으로서 구하는 취지가 포함되어 있다고 보이므로 이 점에 관해서 본다.

그런데 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다( 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 , 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결 등 참조).

앞서 본 전제사실과 증인 소외 2의 증언에 의하면, 원고가 실제로 임대목적물의 원상회복공사를 완료한 날은 2006. 1. 9.이지만, 당초의 공사예정기간은 2005. 12. 2.부터 2005. 12. 16.까지 15일간이었고, 그 공사의 주된 내용도 원상회복을 위한 철거공사와 바닥 및 천정공사로서 특별하게 오랜 공사기간을 필요로 하지 않는 것으로 보이며, 실제 공사도 약정된 공사개시일로부터 며칠이 지나서 시작되었고, 공사기간 종료예정일을 경과해서 2006. 1. 9.까지 공사를 하게 된 것은 원고의 요청에 따라 미비한 부분을 보충한 것에 불과한 사실을 인정할 수 있다.

이와 같은 사정과 아울러 피고가 임차한 건물을 원상회복하는데 필요한 기간은 임차인이 설치한 시설물의 내용과 정도에 따라 다르지만, 그에 관한 원·피고 쌍방으로부터 아무런 구체적인 주장과 입증이 없으므로 위와 같은 공사내용과 그 정도에 비추어 임대인인 원고가 스스로 원상회복할 수 있었던 기간은 길어도 5일을 넘지 않는다고 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 원상회복의무 불이행에 따른 손해배상으로서 이 사건 건물에 대한 5일간의 차임 상당액 2,306,452원(=1,430만 원 × 5/31)을 지급할 의무가 있다.

다. 연체관리비 상당의 구상금채권 청구

원고는, 피고는 원고에게 피고의 연체로 원고가 대위변제한 관리비에 대한 구상금채무 5,000만 원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

보건대, 피고는 원고와 사이에 임대차계약체결 당시 피고가 관리비를 부담할 것을 약정하였고, 2005. 4.분부터 관리비를 연체하였으며, 원고는 피고가 건물 명도시까지 연체한 관리비 5,000만 원을 이 사건 건물을 관리하고 있는 대종빌딩 관리사무소에 대신 납부하여 정산한 사실은 앞서 본 바와 같다. 따라서 피고는 원고에게 연체관리비 5,000만 원을 지급할 의무가 있다.

이에 대해 피고는, 2005. 9. 5.부터는 전기와 수도공급이 중단됨으로 인해 건물을 사용·수익할 수 없었으므로 그 후에 부과된 관리비는 지급할 의무가 없다고 주장한다.

그러나 피고가 전기, 수도의 공급 중단으로 인해 건물을 사용·수익할 수 없었던 것은 앞서 본 바와 같이 피고의 관리비 연체로 인한 것일 뿐만 아니라, 피고의 관리비지급의무는 건물을 실제로 사용한 데에 따른 것이 아니라 임대차계약상의 관리비지급약정에 따른 것이므로 피고의 위 주장도 이유 없다.

라. 본소에 관한 결론

그렇다면 원고, 피고 사이의 임대차계약에 따라 피고가 원고에게 부담하는 채무액은 연체차임 56,738,710원과 원상회복의무 불이행에 따른 손해배상금 17,306,452원(=15,000,000원 + 2,306,452원) 및 연체관리비에 대한 구상금 50,000,000원, 합계 124,045,162원(=56,738,710 + 17,306,452 + 50,000,000)이 된다.

그런데 원고는 피고의 원고에 대한 위 채무액은 모두 임대차보증금반환채무가 담보하는 것이므로 대등액에서 공제되어야 한다고 주장하므로 원고의 피고에 대한 채권은 전부가 공제로 인하여 소멸하고 남은 잔액이 없다. 따라서 원고의 피고에 대한 차임 등 채권 합계액이 원고의 피고에 대한 임대차보증금반환채무를 초과함을 전제로 하는 원고의 청구는 이유 없다.

3. 반소청구에 대한 판단

가. 임대차보증금반환청구에 대하여

피고는, 원고와 사이의 임대차계약이 종료되고, 2005. 11. 22. 원고에게 임차목적물을 명도하였으므로 그 원상회복으로서 원고는 피고에게 임차보증금 1억 5,000만 원 중에서 차임을 연체한 2005. 6. 21.부터 전기, 수도의 공급의 중단으로 건물을 사용·수익할 수 없게 된 2005. 9. 5.까지의 연체차임 3,575만 원과 2005. 4.부터 2005. 9. 5.까지의 관리비 24,465,600원을 공제한 나머지 임대차보증금 89,784,400원과 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

보건대, 앞서 본 바와 같이 원고와 피고 사이의 임대차계약은 2005. 10. 19. 적법하게 해지되었으므로 원고는 그 원상회복으로서 피고에게 임대차보증금 1억 5,000만 원에서 임대차목적물을 명도할 때까지 피고가 원고에 대하여 이 사건 임대차계약과 관련하여 부담하는 일체의 채무를 공제하고 잔액이 있으면 이를 반환할 의무가 있다.

나아가 반환하여야 할 임대차보증금의 액수에 관하여 본다.

앞서 본소에 관한 판단에서 본 바와 같이 이 사건 임대차보증금 1억 5,000만 원에서 2005. 6. 21.부터 2005. 10. 19.까지의 연체차임 56,738,710원, 원상회복의무 불이행에 따른 손해배상금 17,306,452원, 연체관리비 5,000만 원, 합계 124,045,162원을 공제하여야 하므로 원고가 피고에게 지급해야 할 임대차보증금 잔액은 25,954,838원(= 150,000,000 - 56,738,710 - 17,306,452 - 50,000,000)이 된다.

나. 손해배상청구에 대하여

피고는, 원고가 2005. 9. 5. 임의로 건물의 전기와 수도의 공급을 중단함으로 인해 피고가 운영하던 연기학원을 운영할 수 없었고, 이에 따라 학원수강생들이 수강료의 환불을 요구하여 피고가 그들에게 30,800,000원을 환불하여 주는 손해를 입게 되었으므로 원고는 손해배상으로서 30,800,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

그러나 이 사건 건물을 관리하고 있는 대종빌딩 관리사무소의 관리규약에 따르면, 관리비를 2개월 이상 체납한 경우 관리소장은 전기, 수도, 냉난방 공급을 중단할 수 있다고 규정하고 있고, 피고는 2005. 4.분부터 이 사건 건물에 대한 관리비를 연체하였으며, 대종빌딩 관리사무소는 2005. 9. 5. 피고의 관리비 연체를 이유로 전기, 수도의 공급을 중단한 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고가 직접 임차목적물인 건물에 대한 전기와 수도 공급을 중단하였다고 인정할 증거가 없다. 뿐만 아니라, 원고가 관리사무소에 요청하여 전기와 수도의 공급을 끊게 되었다고 하더라도 이는 관리규약에 따른 정당한 행위로 보이므로, 임차목적물에 대한 전기와 수도의 공급중단이 원고측의 채무불이행 또는 불법행위에 해당함을 전제로 하는 피고의 위 주장은 이유 없다.

다. 반소청구의 결론

그렇다면 원고는 피고에게 임대차계약 해제에 따른 원상회복으로서 임대차보증금 잔액 25,954,838원 및 이에 대하여 이 사건 건물 명도일 다음날인 2005. 11. 23.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결선고일인 2007. 5. 31.까지는 민법에 정해진 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 정해진 연 20%의 비율에 따른 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결 론

따라서 피고의 반소청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 받아들이고, 원고의 본소청구와 피고의 나머지 반소청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 한다.

[[별 지] 부동산 목록 : 생략]