서울중앙지방법원 2019.11.22. 선고 2019나28415 판결

제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 38,567,530원 및 그 중 28,635,000원에 대하여는 2008. 1. 22.부터, 4,677,750원1)에 대하여는 2009. 5. 17.부터, 9,464,755원에 대하여는 2012. 12. 7.부터, 각 이 사건 항소취지 변경신청서 부본 송달일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 이 법원에 이르러 이 사건 소 중 주위적 청구 부분을 위와 같이 감축하고, 공정거래위원회의 아파트공급표준약관에 근거한 예비적 청구 부분을 취하하였다).

이유

1. 제1심판결의 인용

이 법원의 판결 이유는, 원고가 이 법원에 이르러 철회하거나 추가한 주장을 참작하여 제1심판결 제7쪽 제7행부터 제9쪽 제13행까지를 다음과 같이 고쳐 쓰는 외에는, 제1심판결의 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 고쳐쓰는 부분(제1심판결 제7쪽 제7행 ~ 제9쪽 제13행)

가. 피고가 몰취한 위약금이 과다하다는 주장에 관하여

1) 원고는, 피고가 이 사건 분양계약 및 이 사건 발코니확장계약을 해제하면서 총 계약금액의 10%에 해당하는 금액을 위약금으로 몰취한 것은 이 사건 분양계약의 경위 등에 비추어 볼 때 부당하게 과다하므로, 위약금은 총 계약금액의 5% 정도로 감액되어야 하고, 따라서 피고가 위 각 계약을 해제하면서 위와 같이 과다하게 몰취한 위약금은 부당이득금으로 원고에게 반환되어야 한다고 주장한다.2)

2) 살피건대, 앞서 인정한 사실에 의하면 이 사건 분양계약서 및 이 사건 발코니확장계약서의 위약금 조항은 손해배상액의 예정으로 봄이 상당한바, 앞서 인정한 사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 이 사건 분양계약 및 이 사건 발코니확장 계약을 체결한 당사자의 지위, 위 각 계약의 목적과 내용, 분양대금 및 발코니 확장 대금에 대한 손해배상예정액의 비율, 이 사건 발코니 확장 계약과 관련한 피고의 의무위반 정도 및 이로 인한 원고의 피해 정도, 통상의 부동산 거래에서 손해배상예정액은 총 계약금액의 10% 정도로 정해지는 점, 이 사건 분양계약 및 이 사건 발코니확장계약의 해제로 인하여 피고가 입은 경제적 손실이 상당한 것으로 보이는 점 등을 고려해 보면, 이 사건 분양계약서 및 이 사건 발코니확장계약서의 위약금 조항이 부당히 과다한 금액의 손해배상액을 예정한 것으로 보기는 어려우므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

나. 이 사건 아파트 관리비를 원고가 부담하는 것은 부당하다는 주장에 관하여

1) 앞서 본 바와 같이 이 사건 분양계약서 제16조 제4항은 "매수인은 매도인이 지정하는 입주지정기간 만료일 다음날부터 입주 여부에 관계없이 관리비를 부담해야 한다."라고 규정하고 있는바, 이에 대하여 원고는, ① 입주지정일 이전에 원고가 피고에게 이미 계약 해제를 통보하거나, 피고의 분양계약 상 의무불이행을 이유로 관련 소송을 제기하였으므로 원고는 매수인의 지위에 있다고 볼 수 없어 관리비를 부담할 의무도 없고, ② 또 입주지정일 종료일 이후 3개월 내에 잔금을 미납하면 별도의 최고 없이 피고가 계약을 해제할 수 있으므로 입주지정 종료일부터 3개월 이후에는 원고가 매수인의 지위에 있지 않으며, ③ 이 사건 아파트 관리비의 지급의무는 이 사건 분양계약이 유효할 것을 전제로 하는데, 피고가 이 사건 분양계약을 해제하고 수분양자로부터 분양대금 총액의 10%에 해당하는 위약금을 몰취하는 것과는 별도로 이 사건 분양계약서 제16조 제4항에 따라 수분양자에게 관리비 지급의무까지 부과하는 것은, 고객에 대하여 부당하게 불리하고 공정성을 잃은 것이어서, 위 조항은 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항에 따라 무효이므로, 원고가 납부한 분양대금을 정산하면서 이 사건 아파트 관리비 명목으로 공제한 2,521,320원은 부당이득금으로 원고에게 반환되어야 한다고 주장한다.

2) 먼저 첫 번째 주장에 관하여 보건대, 기초사실에서 인정된 사실에 비추어 보면, 피고가 이 사건 발코니확장 계약에 따른 의무를 위반한 사실이 인정되기는 하나, 이로 인하여 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다고 보기는 어려우므로, 적어도 원고가 이 사건 분양계약상 잔금지급의무를 이행하거나 이행의 제공을 다하여 피고를 이행지체에 빠지게 하였을 때 비로소 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다고 할 것임에도 원고는 그러하지 아니하였던 사실이 인정될 뿐이고, 원고가 잔금납부를 거부할 정당한 권리가 있었다고 보기도 어려우므로, 입주지정일 이전에 원고가 이 사건 분양계약을 해제하여 매수인의 지위에서 벗어났음을 전제로 한 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

3) 다음으로 두 번째 주장에 관하여 보건대, 입주지정일 종료일 이후 3개월이 경과하면 피고가 최고 없이 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다고 하여도, 이는 피고의 권리인 것이지, 의무가 아니므로, 피고가 이 사건 분양계약을 해제하지 아니하여도 입주지정일 종료일 이후 3개월 경과시점에서 당연히 이 사건 분양계약이 해제되고, 원고가 매수인의 지위에서 벗어났다고 볼 수는 없는 것이어서, 이 부분 원고의 주장 또한 이유 없다.

4) 마지막 주장에 관하여 보건대, 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항에 따라 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로서 '신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관 조항'이라는 이유로 무효라고 보기 위해서는, 그 약관 조항이 고객에게 다소 불이익하다는 점만으로는 부족하고, 약관 작성자가 거래상의 지위를 남용하여 계약 상대방의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하여 형평에 어긋나는 약관 조항을 작성·사용함으로써 건전한 거래질서를 훼손하는 등 고객에게 부당하게 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 하며, 이와 같이 약관 조항의 무효 사유에 해당하는 '고객에게 부당하게 불리한 조항'인지 여부는 그 약관 조항에 의하여 고객에게 생길 수 있는 불이익의 내용과 불이익 발생의 개연성, 당사자들 사이의 거래과정에 미치는 영향, 관계 법령의 규정 등 모든 사정을 종합하여 판단하여야 하는바(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다214864 판결 등 참조), 위와 같은 법리에 비추어 이 사건을 살피건대, 앞서 인정한 사실에 의하면 이 사건 아파트에 관하여 입주지정기간 만료일 다음날부터 이 사건 분양계약의 해제일까지 발생한 관리비를 위약금과 별도로 수분양자에게 부담하도록 한다고 하더라도, 상당한 이유 없이 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전시키는 조항이라고 볼 수는 없는 것이고, 또 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키거나, 사업자인 피고의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항이라고 볼 수도 없으므로(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다51015 판결 등 참조), 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없어 받아들이지 아니한다.

다. 이 사건 아파트 분양대금 중 계약금을 위약금으로 몰취하는 것은 부당하다는 주장에 관하여

1) 원고는, 이 사건 분양계약서는 제3조 제1항에서 '공급금액 총액의 10%는 위약금으로 매도인에게 귀속된다.'라고 규정하고 있을 뿐, '계약금을 위약금으로 몰취하여야 한다'고 명시하고 있지 않고, 달리 이와 같이 해석할 근거가 없으므로, 약관의 규제에 관한 법률 제5조 제2항에 따라 피고가 몰취할 위약금은 분양대금 중 마지막으로 납부된 6차 중도금에서 공제하는 것으로 해석해야 하는데, 피고는 이와 달리 원고에게 반환할 분양대금을 정산하면서 계약금을 몰취함으로써 6차 중도금을 몰취하였을 경우와 비교하여 원고에게 지급할 환급이자를 6,943,435원이나 적게 계산하였으므로, 피고는 원고에게 위 금액 상당의 환급이 자를 반환하여야 한다고 주장한다.

2) 그러므로 보건대, 약관은 신의성실의 원칙에 따라 당해 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개별적인 계약당사자가 기도한 목적이나 의사를 참작함이 없이 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적·획일적으로 해석하여야 하고, 위와 같은 해석을 거친 후에도 약관조항이 객관적으로 다의적으로 해석되고 그 각각의 해석이 나름대로 합리성이 있는 등 당해 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 하지만, 당해 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로, 그리고 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적이고 획일적으로 해석한 결과 그 약관조항이 일의적으로 해석된다면 그 약관조항을 고객에게 유리하게 해석할 여지가 없다 할 것이다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2007다5120 판결 등 참조).

3) 위와 같은 법리에 비추어 이 사건을 살피건대, 앞서 인정한 사실에 비추어 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 분양계약서 제3조 제1항에서 위약금 액수로 정한 '공급대금 총액의 10%'는 피고가 원고에게 지급한 계약금과 동일한 액수인 점, ② 위 위약금 조항은 원고가 피고에게 직접 지급한 분양대금을 전제로 하는 규정으로 보이는데, 피고가 실질적으로, 원고에게 지급한 분양대금은 계약금 및 1차 중도금뿐인 점, ③ 원고는 이 사건 분양대금 중 6차 중도금을 금융기관으로부터 대출을 받아 납부하였는데, 위 6차 중도금은 이 사건 분앙계약 해제시 피고와 금융기관 사이에 정산이 필요한 부분이어서 이를 위약금으로 몰취하는 것은 적절하다고 보기 어려운 점, ④ 일반적으로 매매거래에서 매수인의 귀책사유로 매매계약이 해제되면 이미 지급한 계약금이 매도인에게 귀속되는 것으로 약정하는 것이 통상적인 거래관행이고, 이 사건 분양계약서 상 위약금 조항 역시 위와 같은 거래관행을 전제로 하여 마련된 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 분양계약서 제3조 제1항에서 위약금 몰취의 대상으로 정한 '공급금액 총액의 10%'는 계약의 이행을 담보하기 위해서 최초에 지급되는 계약금을 의미한다고 보는 것이 타당하다고 할 것이어서, '그 뜻이 명확하지 않은 경우로서 고객에게 유리하게 해석되어야 하는 경우'에 해당한다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장 역시 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없어 받아들이지 아니한다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.