아파트 건축사업을 추진하기 위한 토지매입과정에서 피고인이 주변시세의 3배 내지 7배 정도로 현저하게 과다한 이익을 취득하였다 할지라도, 매매토지의 보유경위 및 기간, 쌍방 당사자의 협상과정, 거래를 통한 매수인의 이익 등을 종합하여 보면, 피고인이 현저하게 부당한 이득을 취득하였다고 단정할 수 없다고 보아 부당이득죄의 성립을 부정한 사례

아파트 건축사업을 추진하기 위한 토지매입과정에서 피고인이 주변시세의 3배 내지 7배 정도로 현저하게 과다한 이익을 취득하였다 할지라도, 매매토지의 보유경위 및 기간, 쌍방 당사자의 협상과정, 거래를 통한 매수인의 이익 등을 종합하여 보면, 피고인이 현저하게 부당한 이득을 취득하였다고 단정할 수 없다고 보아 부당이득죄의 성립을 부정한 사례.

형법 제349조 제1항

대법원 2005. 4. 15. 선고 2004도1246 판결 (공2005상, 789)

피고인

이계한

변호사 권영상외 1인

피고인은 무죄.

1. 공소사실

피고인은 김해시 구산동 (지번 1 생략) 전 310평(1,025㎡, 이하 ‘이 사건 토지’라 함) 지상에 위치한 (이름 생략)교회 담임목사인데, 2002. 말경 피해자 공소외 1 주식회사가 이 사건 토지를 포함하여 김해시 구산동 (지번 2 생략) 등 59필지 일대 약 16,400평 지상에 아파트를 건축하기로 확정하고 2003. 8.경부터 사업부지를 매입하는 등 사업을 추진함에 있어 아파트 건축사업의 승인을 받기 위해서는 사업 대상 토지에 대한 소유권을 100% 확보하거나 토지소유자들의 사용 동의를 100% 받아야 하므로, 사업부지 내 이 사건 토지를 제외한 모든 토지를 매수하더라도 그 사업부지 내 (이름 생략)교회 소유의 이 사건 토지를 매입하거나 (이름 생략)교회의 사용승낙을 받지 못할 경우 아파트 건축사업의 추진이 불가능하다는 점을 알고, 이 사건 토지를 제외한 사업부지 내 모든 토지를 매수하면 이 사건 토지를 매도할 것처럼 피해자로 하여금 다른 토지를 전부 매입하게 한 후, 피해자가 이 사건 토지를 매입하지 못하여 사업승인을 받지 못하게 되는 경우 본건 사업의 무산에 따른 회사 이미지 손상 및 이미 지급한 계약금 손실, 계약금 지급을 위한 차입금의 상환 및 그에 대한 이자 지급 등 유동성 위기로 인해 회사가 부도에 이를 수 있는 궁박한 상태를 악용하여 피해자로 하여금 시가보다 현저히 높은 가격에 이 사건 토지를 매수하게 함으로써 (이름 생략)교회로 하여금 부당한 이익을 취득하게 하기로 마음먹고,

2003. 12.경 위 (이름 생략)교회에서, 공소외 2, 3 등 피해자 회사의 관계자들로부터 본건 토지의 매도를 권유받고 그들에게 수회에 걸쳐 “우리 구산동 지역이 개발되는 것을 반대하지 않겠다. 교회 주변 김녕김씨 문중 땅과 다른 땅부터 먼저 매수하고 오라.”는 취지로 말하는 등 사업부지 내 다른 토지를 전부 매입하게 되면 이 사건 토지를 적정한 가격에 피해자에게 매각할 것처럼 하여 다른 토지를 먼저 매입하도록 권유함으로써 피해자로 하여금 이 사건 토지를 제외한 본건 사업부지 내의 다른 토지들을 계속 매입하도록 하고, 2004. 10.경 피해자 회사에서 김녕김씨 매정종친회 토지의 매입을 완결하는 등 이 사건 토지를 제외한 사업부지 전부에 대하여 매입 작업을 완료하고 피고인에게 이 사건 토지의 매도를 요청하자 피해자가 이 사건 토지의 소유권을 취득하지 못하는 경우 사업계획승인을 받을 수 없어 사업을 더 이상 진행할 수 없다는 사정을 이용하여 동생인 공소외 4 등을 내세워 피해자 회사인 대표이사인 공소외 5에게 ‘기존 교회부지 310평의 2배인 약 600평의 토지매입대금 평당 300만 원, 교회건물 건축비용 평당 400만 원, 인테리어 등 비용 5억 원, 목사사택 매입대금 3억 원 등 총 50억 원’을 요구하고 이에 대하여 위 공소외 5가 그 금액으로는 도저히 사업을 할 수 없다며 애원하자 그때서야 태도를 바꿔 이 사건 토지를 팔지 않겠다고 말하여, 이에 이 사건 토지를 매입하지 못하는 경우 본건 아파트 사업 자체의 무산으로 인한 아파트 개발 시행사로서의 회사 이미지의 악영향 및 이미 지급한 토지매입 계약금 50억 원의 손실, 계약금 지급을 위한 차입금 30여억 원의 상환 및 그에 대한 이자 비용 지급 등으로 유동성 압박을 받아 회사가 부도에 이를 수도 있는 궁박한 상태에 처한 피해자 회사로 하여금 주변 김녕김씨 매정종친회 토지의 매입가액인 평당 191만 원의 5.3배가 넘는 평당 10,161,290원에 이 사건 토지를 매수하게 하여 2005. 1. 16.경 김해시 삼계동에 있는 비원찻집에서 피해자와 이 사건 토지에 대해 31억 5,000만 원에 매매계약을 체결하고 그 무렵 매매대금 전액을 지급받음으로써 피해자 회사의 궁박한 상태를 이용하여 (이름 생략)교회로 하여금 주변 토지 시가와의 차액인 25억 5,790만 원 상당의 부당한 이익을 취득하게 하였다.

2. 인정 사실

이 법원이 채택·조사한 증거들을 종합하면 아래의 사실을 인정할 수 있다.

가. 피고인은 1983.경 김해시 구산동 (지번 1 생략) 전 1,025㎡(약 310평)에 대하여 부모로부터 증여받고 1989.경 그 지상에 (이름 생략)교회를 설립한 뒤 1999. 12. 30. (이름 생략)교회에 이 사건 토지를 증여한 이래 위 교회의 대표자로서 2005. 3. 22. 고소인 공소외 1 주식회사{대표 공소외 5, 이하 ‘고소인 회사’라 한다}에게 소유권이전등기를 마쳐줄 때까지 이 사건 토지를 소유, 관리하여 왔는데, 이 사건 토지상에는 교회본당 건물과 사택건물이 건축되어 있다.

나. 고소인 회사는 2002년 하반기에 이 사건 토지를 포함한 김해시 구산동 (지번 2 생략) 등 59필지 일대 약 16,400평 지상에 아파트 신축사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 추진하면서 2003. 하반기부터 2005. 1.경까지 사이에 위 사업부지 내의 이 사건 토지를 제외한 나머지 토지 소유자들과의 사이에 토지매입계약을 완료하였는데, 그 매입가격은 평당 150만 원에서 평당 300만 원 정도였다.

다. 고소인 회사를 대리하여 이 사건 토지를 매입하는 일을 담당한 공소외 3, 2는 2003. 11.과 12.경 피고인을 찾아와 이 사건 토지를 매도할 것을 권유하였고, 이에 처음 선교적 사명감을 들어 이 사건 토지 매도를 거절했던 피고인은 이들의 거듭된 매수요청에 “고소인 회사가 인근 김녕김씨 문중땅부터 먼저 매입을 하면 매도를 고려해보겠다”는 의사를 표시하였다.

라. 고소인 회사는 2004. 10.경 이 사건 부동산 우측에 인접한 김녕김씨 매정종친회 소유인 같은 동 (지번 4 생략) 등 17지 부동산을 장학기금 명목 10억 원을 포함하여 평당 191만 원 상당에 매입하기로 한 뒤 이 사실을 피고인에게 알리고, 2004. 11.경부터 공소외 6을 내세워 피고인측과 이 사건 토지매입을 위한 교섭을 수차 하였으나 피고인이 이 사건 토지의 매도 여부나 매매가격 등에 관하여 구체적인 언급을 않는 바람에 아무런 진척이 없었다.

마. 피고인을 대리한 공소외 4, 7 등은 2004. 12.말경 김해 홈플러스 커피숍에서 고소인 회사측의 공소외 5, 6을 만난 자리에서 비로소 이 사건 토지의 희망매도가격에 대하여, “기존 교회부지 310평의 2배인 약 600평의 토지매입대금 평당 300만 원, 교회건물 건축비용 평당 400만 원, 인테리어 등 비용 5억 원, 목사사택 매입대금 3억 원 등 총 50억 원”을 요구하고 이에 대하여 공소외 5가 그 금액으로는 도저히 사업을 할 수 없다며 화를 내며 거절하자 공소외 7 등이 자리를 떠나 협상이 결렬되었다.

바. 공소외 5는 2005. 1. 초경부터 다시 피고인측과 이 사건 토지를 매입하기 위한 협상을 재개하였고, 같은 해 16. 김해시 삼계동 소재 비원찻집에서 이 사건 토지가격으로 32억 원을 요구하는 피고인에게 30억 원을 제시하는 등 마무리 가격협상을 하던 중 결국, 이 사건 토지에 관하여 매도인 피고인, 매수인 고소인 회사, 매매대금 31억 5천만 원(지상물 포함 평당 10,161,290원)으로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 계약 당일 계약금으로 3억 1,500만 원, 2005. 3. 22. 잔금으로 28억 3,500만 원을 지급하였다.

사. 이 사건 토지는 이 사건 사업부지 가운데 위치하고 있는데, 고소인 회사가 이 사건 토지를 제외한 부지들의 소유권취득만으로 아파트 신축승인을 득하는 것이 법률적으로 불가능하지는 않으나, 도시계획차원이나 민원발생소지 등의 이유 등으로 사실상 그 승인을 득하기는 부정적이다.

아. 고소인 회사는 2005. 6. 14. 이 사건 사업계획의 승인을 득한 뒤 같은 해 8. 1. 총 749세대에 대한 아파트분양을 완료하였고, 이 사건 매매계약이 체결되고 1년여 정도 지난 2006. 2.경 피고인을 부당이득죄로 고소하였다.

3. 판 단

가. 부당이득죄에 있어서 ‘궁박’이라 함은 ‘급박한 곤궁'을 의미하는 것으로서, 먼저 피고인이 취득한 이익이 현저하게 부당한지 여부는 주변토지가격을 감안한 이 사건 토지의 적정시세와 피고인이 취득한 경제적 이익만을 단순 비교하여 판단할 것이 아니라 피고인이 이 사건 토지를 취득하게 된 경위 및 소유기간, 매매가격 결정을 둘러 싼 쌍방의 협의과정, 실제로 피고인에게 제공된 경제적 이익의 크기, 이 사건 매매계약을 통한 피해자의 이익 등을 종합하여 구체적으로 판단하되, 헌법이 보호하고 있는 자본주의 시장경제질서와 그로부터 파생되는 계약자유의 원칙과 관련하여 그 판단에 신중을 기하여야 한다.

나. 이 사건에 있어서 피고인이 고소인 회사의 급박한 궁박을 이용하여 (이름 생략)교회로 하여금 현저하게 부당한 이득을 얻게 하였는지에 관하여 보건대, 위 인정 사실에 나타나는 아래와 같은 사정, 즉 ① 피고인은 이 사건 매매계약일부터 23년 전인 1983년경부터 이 사건 토지를 소유하여 왔고, 피고인이 미리 이 사건 사업의 시행에 따른 이득을 예측하였다고 보기 어려운 점(피고인은 이 사건 토지를 종전 소유자로부터 적극적으로 매수한 것이 아니라 부모로부터의 증여라는 다소 소극적인 방법으로 이를 취득하였음은 앞서 본 바와 같다), ② 이 사건 토지는 그 지상에 피고인이 스스로 건립한 교회건물이 건축되어 있고, 피고인은 위 교회목사로서 이 사건 토지나 교회에 대하여 특별한 애착을 가지고 있음을 쉽게 짐작할 수 있는 점, ③ 이 사건 매매계약서를 작성할 당시 피고인이 이 사건 토지를 시세대로 매도할 것과 같은 태도를 보였다고는 보이지 아니하는 점, ④ 피고인을 대리한 공소외 7 등은 고소인 회사가 이 사건 사업부지 대부분을 매수하여 사업을 포기할 수 없는 상태에 이르고 나서야 갑자기 태도를 바꿔 매매대금의 증액을 요구한 것이 아니라, 이 사건 매매계약 체결을 위한 협의과정에서 처음부터 매매대금으로 50억 원 상당을 요구하였고, 오히려 그 이후의 협의과정에서 매매대금이 감액된 점, ⑤ 피고인이 위 부동산을 매각할 법적 의무가 없는 상황에서, 고소인 회사가 이 사건 사업을 추진하는 과정에서 부지 소유자들이 시가보다 높은 매매대금을 요구할 수도 있다는 것과 그에 따른 위험부담에 관하여 충분히 예상할 수 있었을 것으로 보이고, 만일 고소인 회사가 이러한 상황에 전혀 대비하지 아니한 채 사업계획을 추진하였다면 이는 고소인 회사 스스로 궁박한 상태를 자초한 것으로도 볼 수 있는 점, ⑥ 또한, 고소인 회사가 피고인에게 지급한 매매대금(평당 1,016만 원 상당)이 피고인 이외의 다른 부지소유자들에게 지급한 매매대금(평당 150만 원 내지 300만 원 상당)을 비교하여 보면, 비록 비율상으로는 3배 내지 7배 정도의 차이가 나지만, 피고인이 고소인 회사에게 이 사건 토지를 매도함으로 인하여 고소인 회사로서는 이 사건 사업부지의 규모 및 위 아파트 분양세대수를 당초의 계획(이 사건 아파트 사업이 충분한 사업성을 확보하기 위하여 필요한 수준)대로 유지할 수 있게 된 것으로 볼 수도 있어 피고인이 취득하였다고 하는 위 차액 상당의 이익이 그대로 위 조합에 대한 손해로 귀결되는 것이라 단정짓기는 어려운 점 등 피고인이 이 사건 토지를 최초로 보유한 시점과 고소인 회사가 아파트 신축사업을 위하여 토지매수를 개시한 시점과의 간격, 피고인이 이 사건 토지를 보유한 기간, 가격결정을 둘러싼 피고인과 고소인 회사의 협상과정에 나타나는 여러 가지 사정, 여기에 이 사건 사업부지에 아파트 신축사업을 하는 것은 오로지 고소인 회사의 이익을 위한 것으로 공공의 이익이나 지역개발을 위한 것이 아니라는 점, 우리 헌법이 경제질서에 관하여 개인의 경제상의 자유를 존중함을 기본으로 하고 있고, 이러한 원칙을 제한하는 내용의 법률은 일방 경제주체의 시장 지배와 경제력 남용 등을 방지하기 위한 필요하고도 최소한의 범위 내에서만 허용되는 것으로, 그 법률을 적용함에 있어서도 엄격한 해석이 요청된다는 점을 덧붙여 보면, 피고인이 이 사건 매매계약으로 인하여 얻은 이익이 주변시세에 비하여 현저하게 과다하다고 하더라도 이것만으로 피고인이 고소인 회사의 ‘급박한 곤궁상태를 이용하여’ 이 사건 매매계약을 체결하였다거나 (이름 생략)교회를 위하여 ‘현저하게 부당한 이득’을 취득하였다고는 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

4. 결 론

그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 피고인에 대하여 무죄를 선고하기로 하여 주문과 같이 판결한다.