국심2006서2659 (2006.12.29)

양도

기각

당초 근린생활시설로 사용승인을 받았으므로 조세특례제한법 제99조의 3의 규정에 의한 신축주택취득기간내에 사용승인을 받은 신축주택으로 볼 수 없음

소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】 / 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 2005.12.29. 서울특별시 OOO OOO OOOOO OOOOOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)을695,000,000원에 양도하고, 2006.3.31. 1세대1주택 보유자로서 고가주택 양도에 따른 양도소득세를 신고·납부하였다.

처분청은 청구인이 보유한 서울특별시 OOO OOO OOOOO OO OOOO(“쟁점임대주택”이라한다)이 조세특례제한법 제97조의2제1항제1호의 규정에 의한 건설임대주택에해당되지 않아 청구인이 1세대1주택 보유자에 해당되지 않은 것으로보아 2006.7.5. 청구인에게 2005년 귀속분 양도소득세 144,013,330원을경정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006.8.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

임대사업자 등록을 규정한 임대주택법 제6조제1항은 강제규정이 아닌 임의규정이고, 조세특례제한법 제97조의2의 적용에있어 임대주택을 내국인의 소유주택으로 보지 아니하는 시점은 5호(장기임대주택), 2호(신축임대주택)이상의 임대를 개시한 날이며(OOOOO OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO), 임대기간 기산일은 소재지 관할세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 할 수 있고(OOOOO OOOOOOO, OOOOOOOOOO),청구인의 임대개시일은 2001.7월이므로 쟁점주택양도당시 쟁점임대주택은 청구인 보유주택에서 제외하여야 하며,

아울러, 쟁점임대주택은 2001.6.30. 사용승인을 얻어, 조세특례제한법 제99조의3제1항제2호의 규정에 의한 신축주택취득기간내에 취득한 신축주택으로서 구 소득세법 제89조제3호의 규정을 적용함에 있어 소유자의 주택으로 보지 아니하므로, 청구인은 1세대1주택 보유자가 아닌 것으로 본 이 건 과세처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 2001.1.18. 처분청에 사업자등록을 하고 2001.6.30. 쟁점임대주택을 신축하고 2001.7월부터 사실상 임대를 개시하였으나, OO구청장에 한 임대사업자등록은 쟁점주택 양도일(잔금청산일:2005.12.29.) 이후인 2006.1.3.에 하였는 바, 임대주택법 제2조 및 제6조를 보면 주택임대를 하고자 하는 자는 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 등록을 한 자만을 임대사업자로 규정하고 있어 OO구청장에 임대사업자로 등록하기 전에는임대사업자로서 임대사업의 개시가 이루어졌다고 볼 수 없으므로 쟁점임대주택은 쟁점주택 양도시 청구인 보유주택에 포함되어야 하며,

아울러, 쟁점임대주택은 다세대주택으로서 1층부터 4층은 신축당시 주택이므로 조세특례제한법 제99조의3의 적용을 받으나, 5층은 신축당시 주택이 아닌 근린생활시설이었으나 주택으로 사용되고 있으므로 신축주택취득기간중 사용승인을 받은 주택이 아니어서 위 규정을 적용할 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 관할구청장에 임대주택법상 임대사업자로 등록을 하지 아니하고 주택을 임대한 경우, 동 주택을 조세특례제한법 제97조의2의 규정에 의한 신축임대주택에 해당하는지 여부

② 다세대주택 중 사용승인시 근린생활시설이었으나 실제 주택으로 사용된 부분을 조세특례제한법 제99조의3의 규정에 의한 신축주택에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

<쟁점 ① > 관련

(1) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

(3) 조세특례제한법 제97조의2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1.다음 각목의 1에 해당하는임대주택법에 의한 건설임대주택

가.1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다.

(4) 조세특례제한법시행령 제97조의2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】① 법 제97조의2제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의2제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의2제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

(5) 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

② 「소득세법」 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(6) 조세특례제한법시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】① 법 제97조제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

③ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

⑤법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.

1.주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

(7) 임대주택법 제2조【정 의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2.“건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

가.임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

4.“임대사업자”라 함은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)ㆍ제6조의 규정에 의하여주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자또는 제6조의2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다.

(8) 임대주택법 제6조【임대사업자의 등록】① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다.

(9) 임대주택법시행령 제7조【임대사업자의 등록절차】① 법 제6조제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록을 하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 등록신청서를 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 제출하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항의 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이 제6조제2항의 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부하여야 한다.

<쟁점 ② > 관련

(1) 조세특례제한법 99조의3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우

2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우

신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

② 소득세법 제89조제3호의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

(2) 조세특례제한법(2002.12.11 법률 제6762호로 개정 된 것) 부칙 제1조【시행일】이 법은 2003년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제38조의2제3항제1호 단서, 제94조제4항, 제145조 및 제146조의 개정규정은 공포한 날부터 시행하고, 제106조의3의 개정규정은 2003년 7월 1일부터 시행하며, 제126조의2의 개정규정은 2002년 12월 1일부터 시행한다.

(3) 조세특례제한법(2002.12.11 법률 제6762호로 개정 된 것) 부칙제29조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】① 이 법 시행전에 종전의 제99조제1항 또는 제99조의3제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조제1항 또는 제99조의3제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 청구인은 쟁점주택을 2001.9.5. 취득하여 2005.12.29.(잔금청산일) 695,000,000원에 양도하고, 2006.3.31. 1세대1주택 보유자로서 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점임대주택이 조세특례제한법 제97조의2제1항제1호의 규정에 의한 건설임대주택이 아니므로청구인이 1세대1주택 보유자에 해당하지 않는 것으로 보아 이 건 과세처분을 하였음이 확인된다.

(2) 쟁점 ①과 관련하여 청구인은 쟁점임대주택이 조세특례제한법 제97조의2제1항제1호의 규정에 의한 건설임대주택임을 주장하고 있어 이를 살펴본다.

(가) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 청구인은 2001.1.18. 처분청에 주택임대업을 영위하기 위한 사업자 등록을 하였고, 2001.6.30. 쟁점임대주택의 사용승인을 받았으며, 2005.12.29. 쟁점주택을 양도하였고, 2006.1.3. OO구청장에게 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자 등록을 하였으므로 청구인이 쟁점주택 양도시 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하지 않은 사실이 확인되며 이에 대하여 양자간 다툼이 없다.

(나) 한편, 관련 법령에 따르면, 1999.8.20.～2001.12.31. 신축된 임대주택법에 의한 건설임대주택은 소득세법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하며, 임대주택법에 의한 건설임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택을 지칭하되, 임대사업자는 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 등을 말하는 바,

(다) 청구인이 쟁점주택 양도이후 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록한 이상 쟁점주택 양도시 쟁점임대주택은 임대주택법에 의한 건설임대주택으로 볼 수 없어 소득세법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어 이를 당해 청구인의 소유주택으로 보아야 하는 것으로 판단되므로 처분청이 청구인을 1세대1주택 보유자에 해당하지 않는 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 타당한 것으로 판단된다.

(3) 쟁점 ②와 관련하여, 청구인은 쟁점임대주택이 조세특례제한법 제99조의3제1항제2호의 규정에 의한 자기가 건축한 신축주택이므로 청구인 보유주택에서 제외하여야 함을 주장하고 있어 이를 살펴본다.

(가) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 쟁점임대주택은 청구인이 신축한 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 5층건물로 다세대주택(9세대, 1층～4층) 및 근린생활시설(5층)로 2001.6.30. 사용승인을 얻었으나, 당초 근린생활시설로 사용승인을 얻은 5층을 청구인이 주택으로 임대하고 있는 사실이 확인되며 이에 대하여 양자간 다툼이 없다.

(나) 한편, 관련법령에 따르면 2001.5.23～2002.12.31. 사용승인을 받은 서울특별시 소재 신축주택의 경우 소득세법 제89조제3호(2005.12.31, 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)의 규정을 적용함에 있어서 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 바,

(다) 쟁점주택 5층은 당초 근린생활시설로 사용승인을 받았으므로 이를 조세특례제한법 99조의3제1항제2호의 규정에 의한 신축주택취득기간내에 사용승인 받은 신축주택으로 볼 수 없는 것으로 보이고 청구주장은 이유 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.