가. 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물

나. 민법 제646조 에 위반되는, 임차인에게 불리한 약정이 아니라고 한 예

가. 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물 자체에 부속된 물건으로서 건물의 구성부분으로는 되지않는 임차인 소유의 물건 중 건물의 사용에 객관적 편익을 가져오는 것에 한한다. 따라서 기존건물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될 수 없는 증축부분이나 임대인의 소유에 속하기로 한 부속물은 매수청구의 대상이 될 수 없다.

나. 건물임차인인 피고들이 증ㆍ개축한 시설물과 부대시설을 포기하고 임대차 종료시의 현상대로 임대인의 소유에 귀속하기로 하는 대가로 임대차계약의 보증금 및 월차임을 파격적으로 저렴하게 하고, 그 임대기간도 장기간으로 약정하고, 임대인은 임대차계약의 종료 즉시 임대건물을 철거하고 그 부지에 건물을 신축하려고 하고 있으며 임대차계약 당시부터 임차인도 그와 같은 사정을 알고 있었다면 임대차계약시 임차인의 부속시설의 소유권이 임대인에게 귀속하기로 한 특약은 단지 부속물매수청구권을 배제하기로 하거나 또는 부속물을 대가없이 임대인의 소유에 속하게 하는 약정들과는 달라서 임차인에게 불리한 약정이라고 할 수 없다.

가. 민법 제646조 나. 제652조

대법원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결

원고

피고 1 외 1인

대구고등법원 1981.7.1. 선고 80나1367 판결

상고를 모두 기각한다.

상고 소송비용은 피고들의 부담으로 한다.

피고들의 상고이유를 판단한다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 거시의 증거들을 종합하여, 원고 소유인 이 사건 임대차 목적 건물은 그 원상대로 타에 임대할 경우, 10개월의 임대기간에 보증금 20,000,000원, 월 임료 금 1,500,000원 정도는 충분히 받을 수 있는 가치가 있는 건물인데, 1977.9.9 원ㆍ피고들간에 이 사건 임대차계약을 체결함에 있어서는 임대기간을 2년으로 하고 보증금을 금 12,000,000원, 월 임료를 500,000원으로 하는 임차인(피고들)에게 파격적으로 유리한 약정을 하는 대신 피고들은 위 건물의 구조를 마음대로 변경하고, 증ㆍ개축할 수 있되, 임대차기간이 종료하고 원고가 그 부지에 새로운 건물을 신축하기 위하여 목적물의 반환을 요구할 때는 피고들은 그들이 증ㆍ개축한 시설물과 부대시설 등을 전부 포기하고 현상대로 원고의 소유에 귀속하기로 하며, 어떠한 명목으로도 그 대가를 청구할 수 없다는 특약을 한 사실, 위 약정에 따라, 피고들은 위 건물을 개조하여 다방으로 사용하고자 대폭적인 증ㆍ개축공사를 하고 시설물을 부착하여 현재와 같은 상태로 구조를 변경한 후 다방영업을 하다가 약정된 임대차 기간이 종료하자 원고는 위 건물을 전부 철거하고 새 건물을 신축하기 위하여 그 건축허가까지 받아 놓고 목적물의 반환을 구하고 있는 사실을 인정한 다음, 위 증축부분 및 부속시설에 대한 매수청구권을 행사하고 그 대금지급청구권에 기하여, 위 건물에 유치권을 행사한다는 피고들의 항변에 관하여, 건물의 구조 기타 여러가지 사정에 비추어 위 증축부분은 원래의 건물과 구별되어 독립한 소유권의 객체가 되는 것으로는 볼 수 없고 원래의 건물과 일체가 되어 그 구성부분을 이루고 있고 시설물 등은 위 특약에 의하여 원고의 소유가 되었으니 위 증축부분이나 시설물이 피고들의 소유임을 전제로 하여 매수청구권을 행사한다는 피고들의 항변은 이유없다는 취지로 설시하고 있다. 원래 민법 제646조 가 규정하는 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물자체에 부속된 물건으로서 건물의 구성부분으로는 되지 않는 임차인 소유의 물건 중 건물의 사용에 객관적 편익을 가져오는 것에 한한다고 해석되는 것이므로 이 사건에서 원심이 인정한 바와 같이 기존건물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될수 없는 증축부분이나 임대인의 소유에 속하기로 된 부속물등은 매수청구의 대상이 될 수 없는 것인즉, 이들이 원고의 소유라는 이유로 피고들의 매수청구권을 배척한 원심의 판단은 옳다 고 할 것이고, 거기에 소론과 같이 매수청구권에 관한 당원의 종전 판례와 상반되게 법리를 오해한 잘못이 있다고 할 수 없고, 소론이 들고 있는 당원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결 은 임차인 소유의 부속물이 건물의 객관적 편익을 가져 오는지 여부를 판단하는 기준에 관하여 판시한 것으로 이 사건에서는 적절한 판례가 되지 아니한다. 또 소론은 이 사건 임대차계약에 있어서 부속시설의 소유권이 원고에게 귀속하기로 한 특약은 임차인의 매수청구권을 배제하는 약정이어서 민법 제652조 에 의하여 무효라고 할 것인즉, 위 특약이 유효함을 전제로 이 사건 건물의 증축부분과 시설물의 소유권이 원고에게 속한다고 판단한 원심은 잘못되었고, 따라서 더 나아가 위 시설물들이 건물의 사용에 객관적인 편익을 제공하는지 여부를 따져보지 않은 원심의 조처는 결국 위 판례에 어긋난다는 취지로 주장하나, 원심이 인정한 바의 사정들, 즉 피고들이 증ㆍ개축한 시설물과 부대시설을 포기하고 임대차종료시의 현상대로 원고의 소유에 귀속하기로 하는 대가로 이 사건 임대차계약의 보증금 및 월임료를 파격적으로 저렴하게 하고, 그 임대기간도 장기간으로 약정함에 이른 사실과 원고는 임대차계약의 종료 즉시 이 사건 건물은 철거하고 그 부지에 건물을 신축하려 하고 있으며, 임대차계약 당시부터 피고들은 그와 같은 사정을 알고 있었다고 보이는 사정등을 아울러 고려하면 위 특약은 단지 부속물 매수청구권을 배제하기로 하거나 또는 부속물을 대가없이 임대인의 소유에 속하게 하기로 하는 약정들과는 달라서 임차인에게 불리한 약정으로 볼 수 없으니 무효라고 할 수는 없다할 것이다. 논지는 이유없다.

그러므로, 상고를 모두 기각하고, 상고 소송비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.