임차인이 주택임대차보호법이 정하는 대항력을 갖춘 후 임대인이 주택을 양도하였는데 양도인과 양수인간에 체결된 주택에 관한 매매계약에 대하여 사해행위취소판결이 확정된 경우, 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전되었던 임대차보증금반환채무가 다시 임대인에게 복귀하는지 여부(적극)

임차인이 주택임대차보호법이 정하는 대항력을 갖춘 후 임대인이 주택을 양도하였는데 양도인과 양수인간에 체결된 주택에 관한 매매계약에 대하여 사해행위취소판결이 확정된 경우, 위 매매계약은 소급적으로 그 효력이 상실되어 주택의 소유권이 임대인에게 반환되는 효과가 발생하고, 이는 민법 제407조의 유추해석상 임대인에 대한 임대차보증금반환채권을 상실한 임차인을 위하여도 그 효력이 있다고 할 것이므로 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 양수인에게 이전되었던 임대차보증금반환채무는 다시 임대인에게 돌아가게 된다.

[1] 민법 제406조 , 제407조 , 주택임대차보호법 제3조

박미숙

김정순

서울지법 동부지원 2000. 1. 26. 선고 99가소155247 판결

1. 원심판결 중 피고에 대한 부분을 취소한다.

2. 원고의 피고에 대한 청구를 기각한다.

3.소송비용 중 원고와 피고 사이에서 생긴 부분은 제1, 2심 모두 피고의 부담으로 한다.

피고는 원심 공동피고 채상봉과 연대하여 금 16,000,000원을 지급하라는 판결.

원심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 원고의 피고에 대한 청구를 기각한다라는 판결.

1. 인정 사실

다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가.원고는 1997. 9. 20.경 원심 공동피고 채상봉으로부터 그 소유이던 서울 성동구 옥수1동 525의 2 지상의 주택을 임대차보증금 1,600만 원, 임대차기간 1997. 10. 11.부터 24개월 간으로 정하여 임차하였다.

나.원고는 1997. 10. 7. 이 사건 주택에 주민등록 전입신고를 한 후 같은 달 11.경 이 사건 주택을 인도 받았으며, 그 무렵 채상봉에게 위 임대차보증금을 모두 지급하였다.

다.위 임대차기간이 존속중이던 1998. 1. 6.경 피고는 채상봉으로부터 이 사건 주택을 매수한 후 같은 해 2. 7. 피고 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다.

2. 판 단

가.위 인정 사실에 의하면, 원고는 주택임대차보호법이 정하는 대항력을 갖춘 임차인이어서 이 사건 주택의 양수인인 피고는 임대인인 채상봉의 지위를 승계하고, 이 경우 임대차보증금반환채무도 이 사건 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하므로, 피고는 채상봉의 원고에 대한 보증금반환채무를 면책적으로 인수하였다 할 것인바, 1999. 10. 10. 이 사건 임대차기간이 종료하였음은 역수상 분명하므로 피고는 특별한 사정이 없으면 원고에게 위 임대차보증금을 반환할 의무가 있다.

나.이에 대하여 피고는, 사해행위취소 판결이 확정됨으로써 면책적 채무인수의 효과도 소멸되었다는 취지의 항변을 하므로 살피건대, 을 제1호증의 1, 을 제2호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 소외 엘지산전 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)가 1998년경 피고를 상대로 서울지방법원 남부지원 98가합17856호로 사해행위취소 및 원상회복을 구하는 소를 제기한 결과 그 소송에서 위 법원이 1999. 8. 20. 채상봉과 피고 사이에 체결된 이 사건 매매계약은 사해행위에 해당한다는 이유로 이를 취소하고 그 원상회복으로서 이 사건 주택에 관한 피고 명의의 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라는 판결을 선고하였고 그 판결은 피고의 항소취하로 확정된 사실을 인정할 수 있다.

위 인정 사실에 의하면, 소외 회사와 피고 사이의 위 사해행위취소 판결이 확정됨으로써 소외 회사와 피고 사이에서는 이 사건 매매계약은 취소되고 소급적으로 그 효력이 상실되어 그 소유권이 채무자인 채상봉에게 반환되는 효과가 발생하고(채무자가 실제로 목적물에 대한 처분권을 갖는 것은 아니고 목적물이 채무자의 책임재산으로 복귀함을 뜻한다), 이는 민법 제407조의 유추해석상, 채무자 채상봉에 대한 임대차보증금반환채권자였다가 위 사해행위로 인하여 소유권이 수익자인 피고에게 이전됨으로써 그 채권을 상실한 원고를 위하여도 그 효력이 있다고 할 것이므로, 소유권과 결합하여 일체로서 이전되었던 임대차보증금반환채무도 다시 전 임대인인 채상봉에게 돌아가게 되어 결과적으로 피고의 임대차보증금반환채무는 소멸하였다고 봄이 상당하다. 그러므로 피고의 항변은 이유 있다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 원심판결 중 이와 결론을 달리 한 피고에 대한 부분은 부당하고 피고의 항소는 이유 있으므로 원심판결 중 피고에 대한 부분을 취소하고 원고의 피고에 대한 청구를 기각하기로 하며, 소송비용의 부담에 관하여는 이 사건 분쟁이 전적으로 채상봉과 피고 사이의 사해행위로 인하여 발생한 것인 점 등에 비추어 민사소송법 제90조 를 적용하여 주문과 같이 판결한다.