원고(소송대리인 법무법인 동호합동법률사무소 담당변호사 안범수)

피고(소송대리인 변호사 이중광)

2006. 4. 14.

서울행정법원 2004. 9. 15. 선고 2003구합19043 판결

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고의 피고에 대한 손실보상금채무 중 340,681,760원을 초과하는 부분은 존재하지 아니함을 확인한다.

3. 원고의 나머지 항소를 기각한다.

4. 소송총비용 중 40%는 원고가, 60%는 피고가 각 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 원고가 피고에게 지급할 손실보상금채무는 314,389,280원을 초과하여서는 존재하지 아니함을 확인한다(원고는 당심에 이르러 청구취지를 감축하였다).

1. 이 사건 이의재결의 경위

가. 사업시행인가 및 고시

- 재개발사업{ (명칭 생략) 주택재개발사업}

- 2001. 5. 7. 서울특별시 성동구 고시 제2001-41호

나. 사업시행자 : 원고

다. 서울특별시 지방토지수용위원회의 2002. 8. 17.자 수용재결

- 수용대상 : 피고 소유의 ① 서울 성동구 금호동 3가 (지번 1 생략) 대 103㎡ 중 15/31 지분 및 ② 같은 동 (지번 2 생략) 대 173㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다), 위 각 지상 별지 목록 기재 지장물(이하 ‘이 사건 지장물’이라 한다)

- 수용시기 : 2002. 10. 10.

- 손실보상금 : ① 토지에 대하여 67,456,690원(㎡당 1,353,500원), ② 토지에 대하여 196,182,000원(㎡당 1,134,000원) ③ 이 사건 지장물에 대하여 31,838,360원

다. 중앙토지수용위원회의 2003. 5. 20.자 이의재결

- 재결내용 : ① 토지에 대한 손실보상금을 73,317,720원(㎡당 1,471,100원), ② 토지에 대한 손실보상금을 207,703,800원(㎡당 1,200,000원), 이 사건 지장물에 대한 손실보상금을 33,367,760원으로 증액하고, 이 사건 수용대상 토지에 연접하여 있는 피고 소유의 같은 동 (지번 3 생략) 대 182㎡(이하 ‘③ 토지’라고 한다)를 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부인 잔여지로 판단하고 이 사건 토지가 이 사건 공익사업에 편입됨으로 말미암아 ③ 토지의 가치가 63,336,000원(㎡당 348,000원) 상당 하락하였다고 보아 동액 상당의 손실보상금을 인정함

손실보상금 합계 377,725,280원(= 73,317,720원 + 207,703,800원 + 33,367,760원 + 63,336,000원, 수용재결금액에 비하여 82,248,230원 증액)

- 감정평가법인 : 대화감정평가법인, 코리아감정평가법인(이 사건 토지 및 지장물 손실보상금, 이하 ‘재결 감정인들’이라고 한다)

【인정 근거】갑1, 2, 갑3, 4, 6, 7의 각 1, 2, 을2의 1 내지 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 피고의 본안 전 항변에 대한 판단

가. 피고의 주장

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제85조 제1항 단서에서 행정소송을 제기하기 전에 이의재결에서 증액된 보상금을 공탁하도록 하고 있음에도 불구하고, 원고가 이 사건 토지 및 지장물 증액부분을 이 사건 소 제기 당시까지 공탁하지 아니한 이상, 이 사건 소는 소송요건을 갖추지 못한 부적법한 것이라는 취지로 주장한다.

나. 판단

공익사업법 제85조 제1항 은 “사업시행자·토지소유자 또는 관계인은 제34조 의 규정에 의한 재결에 대하여 불복이 있는 때에는 재결서를 받은 날부터 60일 이내에, 이의신청을 거친 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 30일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 행정소송을 제기하기 전에 제84조 의 규정에 따라 증액된 보상금을 공탁하여야 하며, 보상금을 받을 자는 공탁된 보상금을 소송종결시까지 수령할 수 없다”고 규정하고 있다.

살피건대, 공익사업법 제85조 제1항 단서의 규정취지는, 이의재결에서 증액된 보상금의 공탁을 사업시행자에 의한 행정소송 제기의 전제요건으로 함으로써, 사업시행자가 행정소송을 제기할 수 있는 요건을 피수용자의 경우보다 엄격하게 정함으로써 피수용자를 보다 적극적으로 보호함과 아울러 사업시행자의 남소(남소)를 방지하려는 데 있다고 할 것이므로, 재개발사업의 시행자인 원고가 이의재결에 불복하여 행정소송을 제기하는 경우에는 이의재결에서 증액된 보상금을 공탁하는 것이 소송요건이 된다.

그러나 이와 같이 공익사업법 제85조 제1항 단서에서 보상금의 공탁시점을 행정소송을 제기하기 전이라고 규정하고 있기는 하지만, ① 소송요건의 경우 특별한 사정이 없는 한 사실심 변론종결일을 기준으로 하여 그 요건의 구비 여부를 판단하도록 하고 있는 점, ② 공익사업법 제87조 에서 사업시행자가 행정소송을 제기하였다가 패소하는 등의 사정이 있는 경우에는 보상금에 대하여 재결서의 정본을 송달받은 날 이후의 기간에 대하여 「소송촉진 등에 관한 특례법」이 정하는 법정이율을 가산하여 지급하도록 규정하고 있어서, 행정소송을 제기하기 전에 보상금을 공탁하지 않았으나 사실심 변론종결일까지 보상금을 공탁한 경우에도 제소요건을 갖춘 것으로 제소요건을 완화하여 인정하더라도, 법정이율 가산지급에 관한 공익사업법 제87조 에 의하여 피수용자를 보호하고, 사업시행자의 남소를 방지한다는 목적은 충분히 달성할 수 있는 것으로 보이는 점, ③ 사실심 변론종결일까지 사이에 보상금을 공탁한 사업시행자가 행정소송에서 승소할 만한 사정이 인정되는 경우에도, 소송을 제기하기 전에 보상금을 공탁하지 않았다는 사정만으로 소송요건을 갖추지 못하였다고 보아 소를 부적법한 것으로 인정하는 것은 사업시행자에게 지나치게 가혹한 점 등의 사정을 감안하면, 보상금 공탁에 관한 공익사업법 제85조 제1항 단서의 제소요건은 사실심 변론종결시까지 추완할 수 있는 것이라고 봄이 상당하다.

그런데 갑8의 기재에 의하면, 원고는 이 사건 이의재결에서 추가로 인정된 보상금 82,248,230원을 이 사건 소 제기일(2003. 6. 28.) 전에는 공탁하지 않았다가 제1심에서 피고가 본안 전 항변이 기재된 답변서를 제출하자 곧바로 2003. 8. 5. 공탁한 사실이 인정되므로, 이로써 보상금의 공탁이라는 소송요건은 구비되었다고 보아야 할 것이고, 따라서 피고의 본안 전 항변은 이유 없다.

3. 원고의 주장

③ 토지는 이 사건 토지와 일단의 토지에 해당하지 아니하므로 ③ 토지의 가격 하락으로 인한 잔여지 손실보상금을 산정한 이 사건 이의재결은 위법하고, ③ 토지를 이 사건 토지의 잔여지라고 보는 경우에도 이 사건 토지가 수용됨으로 인하여 ③ 토지의 가치가 하락하지 않고 오히려 상승하였다.

따라서 원고의 피고에 대한 손실보상금 지급채무는 이 사건 이의재결 중 이 사건 토지 및 지장물에 대하여 인정한 손실보상금 314,389,280원을 초과하여서는 존재하지 않는다.

4. 판단

가. 구 토지수용법 제47조 소정의 잔여지 보상은 동일한 소유자에 속한 일단의 토지 중 일부가 수용됨으로써 잔여지에 발생한 가격감소로 인한 손실을 보상대상으로 하고 있고, 이 때 “일단의 토지”라 함은 전체 토지가 수용재결 시점에 있어서의 객관적인 현황 내지 이용상황을 기준으로 할 때 동일한 목적에 제공되고 있는 경우를 의미한다고 할 것이다( 대법원 2002. 3. 15. 선고 2000두1362 판결 참조).

나. 이 법원의 소외인에 대한 감정촉탁결과, 제1심의 현장검증결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 토지(①, ② 토지) 및 ③ 토지와 관련하여, 이용상황에서 ① 토지는 주상용이고, ②, ③ 토지는 주거용으로 상이하고, 건물 또한 각 필지마다 별개로 위치하며, ③ 토지는 ①, ② 토지보다 경사도가 조금 더 심한 곳에 위치하여 일단지로 개발시 인접 필지와의 축대 조성 등의 어려움이 예상되는 사실, 피고는 서울 성동구 금호동 3가 (지번 1 생략) 대 103㎡ 중 15/31 지분만 소유하고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 토지 및 ③ 토지는 구 토지수용법 제47조 소정의 “일단의 토지”에 해당한다고 할 수 없고, 따라서 ③ 토지를 ①, ② 토지와 일단지로 보고 이에 대하여 잔여지 손실보상을 산정한 이 사건 이의재결은 위법하다.

5. 정당한 보상액

토지수용보상금 증감에 관한 소송에 있어서 수용재결의 기초가 된 각 감정기관의 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 평가방법에 있어 위법사유가 없고 개별요인 비교를 제외한 나머지 가격산정요인의 참작에 있어서는 서로 견해가 일치하나, 개별요인 비교에 관하여만 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과(수용대상의 보상평가액)에 차이가 생기게 된 경우, 그 중 어느 감정평가의 개별요인 비교의 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상 각 감정평가 중 어느 것을 취신하여 정당보상가액으로 인정하는가 하는 것은 그것이 논리칙과 경험칙에 반하지 않는 이상 법원의 재량에 속한다고 할 것이다( 대법원 2005. 1. 28. 선고 2002두4679 판결 ).

그러므로 살피건대, 갑6의 1, 2, 을1의 각 기재, 이 법원의 소외인에 대한 감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 관련 사건인 서울행정법원 2003구합18767 토지수용이의재결처분취소 등 사건에서 이 사건 토지에 대한 아세아감정평가법인의 감정평가(을1)는 이 법원 감정인 소외인의 감정평가(② 토지 평가부분에 한함) 및 이 사건 이의재결의 기초가 된 재결감정인들의 감정평가와 비교해 볼 때, 이 사건 비교표준지 선정과 지역요인에 대하여는 견해를 같이하되 시점수정, 개별요인, 기타요인에 대하여는 일부 견해를 달리하여 전체적으로 그 격차율을 상향평가하여 ① 토지의 가액을 ㎡당 1,575,000원, ② 토지의 가격을 ㎡당 1,323,000원으로 평가하였는데 그 산정과정에 관련 법령을 위배한 잘못은 없는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 아세아감정평가법인의 감정평가가 이 사건 이의재결의 기초로 된 감정평가 및 이 법원에서의 감정평가에 비하여 이 사건 토지에 대한 정당한 손실보상금을 산정하는 자료로서 더 적절한 것으로 보이므로 이 법원은 이를 채택하기로 한다.

따라서 아세아감정평가법인의 감정평가에 의하여 산정한 이 사건 토지에 대한 정당한 손실보상액은 307,314,000원(= ① 토지보상액 78,435,000원(1,575,000원×103㎡×15/31) + 228,879,000원(1,323,000원×173㎡)이 되고, 이 사건 지장물에 대한 정당한 손실보상금은 이의재결에서 정한 33,367,760원이 되므로, 이 사건 토지와 지장물에 대한 정당한 보상액은 340,681,760원(=307,314,000원 + 33,367,760원)이 된다.

6. 결론

그렇다면, 원고가 피고에게 지급할 손실보상금채무는 340,681,760원을 초과하여서는 존재하지 아니한다 할 것이고, 피고가 이를 다투고 있는 이상 그 부존재 확인을 구할 이익이 있다 할 것이므로, 원고의 청구는 위 인정 금원을 초과하는 부분에 관한 지급채무의 부존재 확인을 구하는 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여 주문과 같이 판결한다.

[별지 목록 생략]