국심2002서0661 (2002.05.27)

종합소득

기각

토지와 지상건물의 자산가액 기준으로 임대료 수입금액을 안분계산하여 토지분 적정임대료를 계산할 경우에도 임대료율이 청구인이 당초 신고한 신고임대료율에 비하여는 크게 차이가 남을 알 수 있으므로 .청구인이 쟁점토지를 특수관계법인에게 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산 부인한 사례임

부가가치세법 제13조【과세표준】 / 부가가치세법시행령 제52조【부당대가 및 에누리등의 범위】

국심2002서0469 /

OOOOOOOOOO

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

처분청은 청구인이 서울특별시 OO구 OO동 OOO외 1필지 대지 611.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인이 대표이사로 있는 청구외법인 (주)OO양행(이하 “청구외법인”이라 한다)에게 청구외법인 소유 건물(연면적 1,211.93㎡)의 부속토지로 전세금 150,000,000원에 임대한 사실에 대하여 청구인이 쟁점토지의 임대가액으로 신고한 금액이 적정임대료에 미달하는 것으로 보아 특수관계자간 부당행위계산 부인하여, 2002.2.1 청구인에게 종합소득세 1996년 귀속 61,243,540원, 1997년 귀속 66,449,070원, 1998년 귀속 58,777,690원, 1999년 귀속 36,826,600원, 2000년 귀속 29,996,840원 합계 253,293,740원을 부과하였다.

〔이 건과 관련하여 OO세무서장은 2002.1.2 청구인에게 1996년 2기분～ 2001년 1기분 부가가치세 14,363,790원을 부과하였는 바, 이 부분에 대하여는 청구인이 별도의 심판청구(국심2002서0469)를 제기하고 있다.〕

청구인은 이에 불복하여 2002.2.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청이 특수관계자에게 분여하였다고 본 임대소득금액은 청구인으로부터 쟁점토지를 임차한 청구외법인이 1996~2000사업연도 중 쟁점토지와 지상건물을 제3자에게 임대하고 얻은 영업이익을 훨씬 초과하므로, 처분청이 산정한 쟁점토지의 적정임대료는 현실을 무시한 과도한 것이어서 이를 시가로 볼 수 없으므로 이 건 과세처분은 전액 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 신고한 임대료가 임대료 시가에 크게 미달하고, 쟁점토지 인근에는 쟁점토지와 이용상황이 유사한 임대실례가액이 없으므로 1998년도 이전분은 국유재산법시행령 제26조의 국유재산 사용요율을 원용하여, 1999년 이후분은 소득세법시행령 제98조의 규정에 의하여 적정임대료를 산정한 것으로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점토지를 특수관계법인에게 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산 부인한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

부가가치세법(2000.12.29 법률 제6305호로 개정되기 이전의 것) ㅁ제13조【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 공급가액 이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

같은법 시행령 제50조 【시가의 기준】① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계에 있는 자( 소득세법시행령 제98조 제1항 각호 및 법인세법시행령 제46조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격으로 한다.

같은법 시행령 제52조 【부당대가 및 에누리등의 범위】① 법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다.

소득세법(1998.12.28 법률 제5580호로 개정된 것) 제41조【부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

같은법 시행령 제98조【부당행위계산의 부인】② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계에 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

법인세법시행령(1998.12.31 대통령령 제15970호로 전면 개정된 것) 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액

2. 상속세 및 증여세법 제38조· 동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액중 큰 금액

가. 당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

나. 당해 자산의 감가상각비 및 공과금·수선비 등 그 자산을 유지·관리함으로써 발생하는 비용의 합계액

국유재산법(1999.12.31 법률 제6072호로 개정되기 이전의 것) 제25조【사용료】 ① 행정재산 또는 보존재산(이하 이 장에서 “행정재산등”이라 한다)의 사용·수익을 허가한 대에는 대통령령이 정하는 요율과 산출방법에 의하여 매년 사용료를 징수한다.

같은법 시행령 제26조【사용요율과 평가방법】① 법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할 계산할 수 있다.

3. 기타의 경우 : 1천분의 50이상

② 제1항의 규정에 의하여 사용료를 계산함에 있어서의 재산가액은 다음 각호의 방법에 의하여 산출한다.

1. 토지의 경우 : 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 해당토지의 개별공시지가를 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 청구인과 특수관계에 있는 청구외법인에게 임대하고, 청구외법인은 쟁점토지 위에 연면적 1,211㎡의 근린생활시설(지하1층, 지상3층)을 신축하여, 부동산임대업 사업자등록을 하고, 청구외법인과 특수관계가 없는 제3자에게 쟁점토지와 지상건물을 임대하고 있다.

(2) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 임대료가 적정임대료에 크게 미달하는 것으로 보아 특수관계자간 부당행위계산 부인하면서, 쟁점토지의 인근에 쟁점토지와 토지이용상황 등 제반여건이 유사한 임대실례가액이 없는 것으로 보아

1996~1998년도분은 1998.12.28 법률 제5580호로 개정되기 이전의 구 소득세법 및 그 당시의 부가가치세법상 시가의 산정방법에 관한 구체적인 예시규정이 없으므로 국유재산법시행령 제26조 소정의 국유재산 사용요율(5%)을 적정임대료로 보아 저가임대료를 산정하고

1999~2000년도분은 1998.12.28 법률 제5580호로 개정된 소득세법 제41조 및 같은법 시행령 제98조 제3항의 규정에 의하여, 법인세법시행령 제89조를 원용하여 같은조 제4항 제1호 가목과 나목의 금액중 큰 금액을 시가로 보아 저가임대료를 산정하여 이 건 종합소득세를 과세하였다. (<별지1> 기재의 <표1> 참조)

(3) 이에 대하여 청구인은 청구인으로부터 쟁점토지를 임차한 청구외법인이 쟁점토지와 지상건물을 청구외법인과 특수관계가 없는 제3자에게 임대하고 받은 임대소득금액 중에서 임대에 필수적으로 소요되는 비용인 일반관리비를 제외한 영업이익을 청구외법인에게 실제로 귀속시킬 수 있는 임대소득금액으로 보아야 하고

위 영업이익 중에서 토지소유자에 대한 토지임대료와 건물소유자에 대한 건물임대료의 배분이 이루어져야 하며, 여기에는 사업자이윤도 포함되어 있다고 보아야 할 것인데, 처분청이 시가라고 본 적정임대료는 위 영업이익을 크게 초과하고 있어 이는 현실을 무시한 과도한 임대료로 위 토지임대료가 시가임을 전제로 한 이 건 과세처분은 전액 취소되어야 한다고 주장하고 있다.

(4) 청구외법인의 연도별 임대사업 수입금액 및 소득금액 신고내역은 <별지1> 기재의 <표2>와 같으며, 청구외법인의 자산가액 대비 임대수입금액의 비율 및 자산가액 대비 영업이익율은 <표3>과 같다.

청구외법인은 대차대조표상 청구인에게 지급한 임대보증금을 자산으로, 제3자로부터 받은 임대보증금을 부채로 계상하고 있으며, 손익계산서상 급료, 제비용, 제세공과금 등 일반관리비는 임대료 수입금액의 90%이상으로, 순수한 영업이익은 10%미만으로 계상하고 있다.

(5) 위 부가가치세법, 소득세법 및 국유재산법 등의 규정에 의하면, 적정임대료 산정의 기준이 되는 ‘임대료의 시가’는 자산가액 대비 일정비율의 금액을 공급가액이나 수입금액으로 받았는지 여부를 기준으로 판단하는 것이며, 청구외법인이 임대사업을 영위하면서 지출한 일반관리비를 제외하고 남은 소득금액(영업이익)으로 적정한 임대료를 받았는지 여부를 판단하는 것은 아니라 할 것이다.

청구외법인은 쟁점토지와 지상건물을 청구외법인과 특수관계가 없는 제3자에게 임대하고, 임대가액으로 신고한 금액중 일반관리비를 제외한 영업이익의 범위내에서만 토지임차료를 지급할 수 있다고 주장하나, 청구외법인은 자산가액 대비 영업이익율이 0.08~0.34%이고, 수입금액 대비 일반관리비 비중이 90%이상을 차지하고 있는 바, 이를 적정임대료 판단기준으로 보기는 어려운 것으로 판단된다.

또한, 쟁점토지와 지상건물의 자산가액 기준으로 임대료 수입금액을 안분계산하여 토지분 적정임대료를 계산할 경우에도 임대료율이 4.53~5.4%로서 1996년을 제외하고는 처분청이 산정한 쟁점토지의 자산가액 대비 적정임대료율 3.33~5.0%보다 오히려 높으며, 청구인이 당초 신고한 신고임대료율 0.31~0.46%에 비하여는 크게 차이가 남을 알 수 있다.

(6) 따라서, 이 건 처분청이 청구인이 쟁점토지를 특수관계법인에게 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산 부인하고, 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

그러므로 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지1> 쟁점토지에 대한 적정임대료 산정내역 및 청구외법인의 임대료 신고내역

<표1> 처분청의 쟁점토지에 대한 적정임대료 산정내역

- 1999년부터 임대보증금 150,000,000원을 별도로 받음

<표2> 청구외법인의 연도별 임대사업 수입 및 소득금액 신고내용

- 법인수입금액은 관리비 및 전세금에 대한 간주임대료 포함

<표3> 청구외법인이 제3자로부터 받은 임대료 내역

- 지상건물의 장부상 가액 : 364,493,175원