주택임대차보호법 제3조 제1항 의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우, 임대인이 전부금지급의무를 면하는지 여부(적극)

주택임대차보호법 제3조 제1항 의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임대차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전된 경우 제3채무자인 임대인으로서는 임차인에 대하여 부담하고 있던 채무를 집행채권자에 대하여 부담하게 될 뿐 그가 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유하는 것이며, 위와 같이 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법 제3조 제2항 에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하게 되므로, 결국 임대인은 전부금지급의무를 부담하지 않는다.

주택임대차보호법 제3조 제2항 , 민사집행법 제229조

원고

피고 (소송대리인 변호사 정성태)

대전지법 2005. 4. 8. 선고 2004나12125 판결

원심판결을 파기하고, 이 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 주택임대차보호법 제3조 제1항 의 대항요건을 갖춘 소외 1 및 소외 2의 피고에 대한 임대차보증금 30,000,000원의 반환채권에 대하여 압류 및 전부명령을 받아 2001. 12. 1. 그 명령이 확정된 사실, 그 후 피고는 소외 3에게 임대 부동산인 이 사건 주택을 양도하여 2002. 9. 17. 소외 3 명의로 소유권이전등기가 경료되었는데, 소외 1 및 소외 2는 2003. 6. 12. 소외 3에게 이 사건 주택을 명도하면서 소외 3으로부터 위 임대차보증금 중 미지급 임료를 공제한 나머지 26,800,000원을 수령한 다음 원고에게 합계 12,000,000원을 지급한 사실을 인정한 후, 원고가 피고에 대하여 주위적으로 전부금 30,000,000원 중 미지급된 18,000,000원의 지급을 구하는 한편, 예비적으로 원고에 대한 통보 없이 임의로 이 사건 주택의 소유권을 소외 3에게 양도한 피고의 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해 18,000,000원의 지급을 구함에 대하여, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임대차에 있어서 임대차 부동산의 소유권이 제3자에게 양도된 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인의 임대차보증금반환채무도 소유권과 결합하여 제3자에게 면책적으로 승계된다고 할 것이나, 그 양도 이전에 임대차보증금반환채권이 확정된 압류 및 전부명령에 의하여 전부채권자에게 이전된 경우에는 그 전부명령의 효력에 의하여 임대차보증금반환채무자도 임대인으로 확정된다고 할 것이고, 임대차 부동산의 소유권이 양도되었다는 사정만으로 이미 전부채권자에게 전부된 임차보증금반환채권의 채무자가 변경된다고 볼 수 없으므로, 이와 같은 경우에 있어서는 임대인의 임대차보증금반환채무가 소유권과 결합하여 제3자에게 면책적으로 승계된다고 할 수 없다고 전제한 다음, 이 사건 임대차계약은 2003. 6. 12. 소외 1 및 소외 2가 소외 3에게 주택을 명도함으로써 해지되었다고 할 것이므로, 피고는 이 사건 압류 및 전부명령의 제3채무자로서 전부채권자인 원고에게 전부금 30,000,000원 중 미지급 임료를 공제한 나머지 26,800,000원의 범위 내에서 원고가 구하는 18,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단함으로써 원고의 주위적 청구를 받아들이고 예비적 청구에 관하여는 나아가 판단하지 아니하였다.

그러나 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임대차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전된 경우 제3채무자인 임대인으로서는 임차인에 대하여 부담하고 있던 채무를 집행채권자에 대하여 부담하게 될 뿐 그가 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유하는 것이며, 위와 같이 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법 제3조 제2항 에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하게 되므로, 결국 임대인인 피고는 전부금지급의무를 부담하지 않는다 고 보아야 할 것이다.

그럼에도 불구하고, 피고가 전부금지급의무를 부담한다고 판단하여 원고의 주위적 청구를 인용한 원심판결에는 전부명령 및 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임대차 부동산의 양도에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.