임대인이 소유권을 취득하였다가 계약해제로 소유권을 상실하게 된 경우, 그 계약해제 전에 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력 유무(적극)

민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자라 함은 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말한다 할 것인바, 임대목적물이 주택임대차보호법 소정의 주택인 경우 같은 법 제3조 제1항 이 임대주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 자에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있는 점에 비추어 보면, 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 같은 법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당된다고 봄이 상당하고, 그렇다면 그 계약해제 당시 이미 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.

민법 제543조 , 제548조 제1항 , 주택임대차보호법 제3조 제1항

대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733) 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결(공1996상, 374)

원고 (소송대리인 법무법인 부천제일법률사무소 담당변호사 길영기 외 3인)

피고

인천지법 1996. 3. 29. 선고 96나303 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

상고이유를 본다.

원심은 거시 증거에 의하여 소외 1이 1993. 12.경 소외 주식회사 태종합건축사사무소(이하 소외 회사라고 한다)로부터 이 사건 주택을 동생인 소외 2 명의로 분양받은 후, 1994. 1. 15. 이를 위 소외 2를 대리하여 피고에게 임대하여 피고는 명도약정일인 같은 달 25. 무렵 입주하여 같은 달 29. 주민등록을 마치고 현재까지 위 주택에 거주하고 있는 사실, 한편 소외 회사는 1994. 3. 11. 위 분양계약에 따라 위 소외 2 명의로 소유권이전등기를 해 주었는데, 분양대금으로 받은 어음이 결제되지 아니하자 위 분양계약을 해제한 다음 1995. 4. 13. 위 주택을 다시 원고에게 매도한 사실, 그에 따라 위 소외 2 명의의 소유권이전등기도 1995. 5. 15. 말소되고 같은 날 원고 명의의 소유권이전등기가 경료된 사실 등을 인정하였는바, 관계 증거를 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하고 소론과 같이 소외 회사가 위 소외 2에게 임대할 권리를 부여하면서 위 분양계약의 해제를 해제조건으로 하였다거나 위 분양계약 자체가 위 어음의 지급거절을 해제조건으로 하고 있다고는 볼 수 없으므로, 이를 전제로 하는 논지는 이유 없다.

임대차 당시 임대인에게 소유권이나 기타 적법하게 임대할 권리가 없었다거나 사후에 그러한 임대권원이 해제조건의 성취 등으로 소급적으로 소멸되었다면 그 임차인은 가사 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추었다 하더라도 소유자에 대하여 자신의 임차권을 대항할 수 없다 할 것이나( 당원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결 참조), 이 사건과 같이 임대차계약 후 임대목적물에 관한 매매 등의 계약이 해제되어 임대인의 목적물에 대한 처분권원이 소급적으로 소멸된 경우에는 계약해제로 인하여 제3자의 권리를 해하지 못하도록 규정하고 있는 민법 제548조 제1항 단서 조항 소정의 '제3자'에 이 사건 임차인이 해당되는지 여부에 따라 달리 보아야 한다.

살피건대 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자라 함은 위 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말한다 할 것인바, 임대목적물이 주택임대차보호법 소정의 주택인 경우 같은 법 제3조 제1항 이 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."고 규정함으로써 임대주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 자에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있는 점에 비추어 보면 임대인의 임대권원이 되는 계약이 해제되기 전에 임대인으로부터 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 위 법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 '제3자'에 해당된다고 봄이 상당하고, 그렇다면 위 계약해제 당시 이미 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다 고 할 것이다.

따라서 위와 같은 취지로 판단한 원심판결은 정당하고, 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법상의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없으며, 소론이 들고 있는 당원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결 은 임대권한을 해제조건부로 부여한 후 해제조건이 성취된 사안으로 이 사건에 적절한 것이 아니다. 논지는 모두 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.