2009두1341 토지거래계약불허가처분취소

지비지니스 주식회사

소송대리인 변호사 엄재우

소송대리인 변호사 김선흠, 강동환

서울특별시 광진구청장

소송대리인 법무법인 세광

담당변호사 노인수

서울고등법원 2008. 12. 24. 선고 2008누749 판결

2012. 3. 29 .

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다 .

상고이유를 판단한다 .

1. 상고이유 제1점에 대하여 구 ' 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ' ( 2007. 1. 19. 법률 제8250호로 개정되기 전의 것. 이하 ' 국토계획법 ' 이라고 한다 ) 에 의하면, 건설교통부장관은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 제118조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역 ( 이하 ' 허가구역 ' 이라고 한다 ) 으로 지정할 수 있고 ( 제117조 제1항 ), 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권 · 지상권을 이전 또는 설정하는 계약 ( 예약을 포함한다 ) ( 이하 ' 토지거래계약 ' 이라고 한다 ) 을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장 · 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며 ( 제118조 제1항 제1문 ), 시장 · 군수 또는 구청장은 토지거래계약을 체결하고자 하는 이의 토지이용목적이 " 도시계획 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우 " 에 해당하는 때에는 그 허가를 하여서는 아니된다 ( 제119조 제2호 가목 ) .

한편 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할 , 녹지지역 · 관리지역 또는 자연환경보존지역 안에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위로서 대통령령이 정하는 행위 ( 이하 ' 개발행위 ' 이라고 한다 ) 를 하고자 하는 이는 특별시장 · 광역시장 · 시장 또는 군수의 허가를 받아야 하고 ( 제56조 제1항 ), 특별시장 등은 ① 개발행위허가의 신청내용이 용도지역별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 개발행위의 규모에 적합할 것, ② 도시관리계획의 내용에 배치되지 아니할 것, ③ 도시계획사업의 시행에 지장이 없을 것, ④ 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천 · 호소 · 습지의 배수 등 주변환경 또는 경관과 조화를 이룰 것, ⑤ 당해 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보계획이 적정할 것 등의 기준에 적합한 경우에 한하여 개발행위허가를 하여야 한다 ( 제58조 제1항 ) .

위와 같은 관련 법령의 내용과 취지에 비추어 보면, 토지거래계약허가제도는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에서의 투기적인 거래를 방지하기 위한 것임에 비하여, 개발행위허가제도는 무분별한 개발이 이루어지는 것을 방지하고 토지이용의 합리화라는 도시관리계획의 목적을 달성하기 위하여 건축물의 건축 등 개발행위를 제한하려는 것이다. 따라서 관할 행정청은 토지거래계약을 체결하려는 이의 토지이용목적이 위와 같은 입법취지를 고려한 국토계획법 제119조에 규정된 허가기준에 적합한 경우 토지거래계약을 허가하는 것일 뿐이고, 토지거래계약의 허가 여부를 정함에 있어서 국토계획법 제58조 제1항에 규정된 개발행위허가의 기준을 갖추었는지를 함께 고려하여야 하는 것은 아니다. 또한 토지거래계약허가를 받은 이가 그 토지에 관하여 건축물의 건축 등 개발행위를 하고자 하는 경우에는 그에 필요한 개발행위허가의 기준이나 다른 법령에 정하여진 허가요건을 갖추어 개발행위허가 등을 받아야 하는 것이고, 이는 토지거래계약허가와는 별개의 문제이다 ( 대법원 2011. 6. 30. 선고 2011두1665 판결 등 참조 ) .

원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 각 토지는 도시관리계획상 자연녹지지역이고 원고의 토지이용목적이 공동주택의 건설이어서 이 사건 각 토지 중 개발예정토지에 대한 형질변경이 수반될 수밖에 없다는 이유로, 이 사건 토지거래계약의 허가 여부를 결정함에 있어서도 구 ' 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 ' ( 2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것 ) 제56조 제1항 [ 별표 1 ] 및 그 위임에 의한 서울특별시 도시계획조례 제24조 [ 별표 1 ] 의 녹지지역에 대한 개발행위허가기준인 입목본수도 41 % 미만 및 경사도 15도 미만의 기준에 적합하여야 한다고 전제한 다음, 이 사건 개발예 정토지는 평균 입목본수도가 136 %, 평균 경사도가 22. 2도로서 위 개발행위허가기준을 초과하므로 국토계획법 제119조 제2호 가목에 규정된 " 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우 " 에 해당한다고 판단하였다 .

그러나 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원심으로서는 원고의 이 사건 각 토지가 개발행위허가의 기준을 갖추었는지를 불문하고 국토계획법 제119조에 규정된 토지거래계약 허가의 기준만에 좇아서 피고의 이 사건 처분의 적법 여부를 판단하였어야 할 것이다 .

그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만을 들어 이 사건 토지거래계약의 허가 여부를 결정함에 있어서도 녹지지역에 대한 개발행위허가기준에 적합하여야 하고, 이 사건 개발예정토지의 평균 입목본수도 및 경사도가 각 개발행위허가기준을 초과하고 있어 국토계획법 제119조 제2호 가목에 규정된 불허가사유에 해당한다고 판단하였다. 이러한 원심판결에는 국토계획법 제119조 제2호 가목에 규정된 " 도시계획 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우 " 에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 .

2. 결론

그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단할 것 없이 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리 · 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다 .

재판장 대법관 김용덕

대법관전수안

주 심 대법관 양창수

대법관이상훈