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제목
검인계약서상의 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없음
요지
매매계약의 검인계약서상의 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없고, 부동산중개인의 진술, 매매대금 지급내용, 원고가 금융이자를 부담한 점 등에 비추어 신고한 양도가액이 실지거래가액으로 인정됨
관련법령
사건
서울행정법원 2013구단11027
원고
김○○ 외 1명
피고
○○세무서장
변론종결
2016. 5. 9.
판결선고
2016. 5. 30.
주문
1. 피고 00세무서장이 2012. 10. 1. 원고 김AA에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 000원 부과처분 중 000원을 초과하는 부분을, 피고 00세무서장이 2012. 10. 1. 원고 황BB에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 000원 부과처분 중 000원을 초과하는 부분을 모두 취소한다.
2. 원고들의 나머지 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용은 피고들이 부담한다.
청구취지
피고 구로세무서장이 2012. 10. 1. 원고 김AA에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 000원 부과처분과 피고 성동세무서장이 2012. 10. 1. 원고 황BB에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 000원 부과처분을 모두 취소한다.
이유
1. 처분의 경위
가. 원고들은 서울 양천구 ○동 000 ○○트윈빌 000호(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)를 공동으로 소유(원고 김AA 60/100 지분, 원고 황BB 40/100 지분)하다가 2008. 4. 24. 김CC, 이DD, 김EE(이하 '김CC 외 2인'이라 한다)에게 양도하였다(이하 위 양도의 원인행위를 '이 사건 매매계약'이라 한다).
나. 2008. 5. 27.경 원고 김AA은 피고 00세무서장에게, 원고 황BB은 피고 00세무서장에게, 이 사건 부동산의 취득가액을 4,990,595,444원, 양도가액을 5,000,000,000원, 필요경비(중개수수료)를 50,000,000원, 양도소득금액을 -40,595,444원으로 하여 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서를 제출하였다.
다. 피고들은 이 사건 부동산에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 후 이 사건 부동산의 양도가액을 5,700,000,000원으로 결정하고, 2012. 10. 1. 피고 00세무서장은 원고 김AA에 대하여 2008년 귀속 양도소득세 000원, 피고 00세무서장은 원고 황BB에 대하여 2008년 귀속 양도소득세 000원을 각 경정・고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).
라. 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 2012. 12. 6. 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 위 심사청구는 2013. 3. 5. 기각되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 20호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 당사자들의 주장
1) 원고들의 주장
이 사건 부동산의 양도가액은 원고들이 당초 신고한 내용대로 50억 원에다가 원고들이 당초 신고 당시 누락한 부분으로 매수인들이 인수하기로 한 임차보증금반환채무 5,000만 원을 합한 50억 5,000만 원이다.
2) 피고들의 주장
이 사건 부동산에 관한 검인계약서상 매매대금이 57억 원으로 기재되어 있는 점에다가 원고들이 당초 신고한 양도가액 50억 원보다 상회하는 사정들이 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 부동산의 실지거래가액은 57억 원에 해당한다.
나. 이 사건 부동산의 실지거래가액
1) 이 사건 매매계약의 검인계약서상의 매매대금 실체 부합 여부
매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 증명하여야 할 것이다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조). 그런데 갑 제11호증의1, 2의 각 기재에 의하면, 2008. 4. 24. 작성된 이 사건 매매계약에 관한 부동산거래계약신고서(이하 '이 사건 거래신고서'라 한다)상에 매매대금으로 57억 원(계약금 1억 원, 중도금 2억 원, 잔금 54억 원)이 기재된 사실이 인정되고, 이에다가 부동산거래신고에 있어 검인을 받을 부동산매매계약서가 함께 제출되어야 하는 절차에 미루어 보면, 양천구청장으로부터 검인을 받은 것으로 이 사건 매매계약에 관하여 매매대금이 57억 원으로 기재되어 있는 부동산매매계약서가 존재하는 사실이 인정된다(위 검인계약서의 존재 자체에 대해서는 당사자 사이에 다툼 또한 없다).
그렇다면, 이 사건 매매계약의 매매대금, 즉 이 사건 부동산의 실지거래가액이 57억 원이 아니라는 점은 이를 주장하는 원고들이 증명하여야 할 것인데, 갑 제4 내지 17호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 이 법원의 예금보험공사에 대한 문서제출명령 회신결과 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 거래신고서와 이와 함께 제출・교부받은 검인계약서상의 매매대금 기재사항과 달리 이 사건 매매계약의 매매대금은 57억 원이 아니라고 봄이 상당하다.
① 원고들은 주식회사 광GGGG(이하 '광GGGG'라 한다)를 설립하여 이 사건 부동산에서 광GGGG 명의로 '00렉스'라는 상호의 스포츠센터를 운영하여 오던 중 경영난에 처하였고(2008년까지의 누적 결손금이 932,234,000원에 이르렀다), 이러한 상황을 타개할 생각에서 이 사건 매매계약을 추진하게 된 것으로 보이지, 양도소득을 얻을 목적으로 이 사건 부동산을 양도한 것으로 보이지는 않는다.
② 김CC의 제부이자 원고 황BB의 조카인 황KK은 이DD, 김EE에게 이 사건 부동산에서의 헬스클럽 운영을 위한 투자를 제의하면서 김CC 외 2인의 대리인으로 이 사건 매매계약의 체결에 적극 가담하였는데, 황KK이 이 법정에 증인으로 나와 '증인 자신은 이 사건 매매계약에 따른 인수업무를 2008. 5. 6.경까지 관여하였고, 그 당시 이 사건 검인계약서를 작성하거나 본 적이 없었으며, 이 사건 부동산의 매매대금을 50억 원으로 정하고 이 사건 매매계약이 진행되었다'라고 증언하였다.
③ 원고들은 이 사건 매매계약에 관한 진정한 매매계약서라면서 매매대금이 50억 원으로 기재되어 있는 갑 제10호증(이하 '이 사건 계약서'라 한다)을 증거로 제출하였는데, 이 법정에 증인으로 나온 김CC, 황KK, 이DD 모두 이 사건 계약서의 서명・날인 부분에 다툼이 없어 문서 전체의 진정성립이 추정된다.
④ 또한 이DD의 경우 이 법정에서 '이 사건 거래신고서에 날인한 바 없고, 위 거래신고서 및 그 위임장에 날인되어 있는 인영은 증인의 것이 아닌 누군가에 의해 만들어진 소위 막도장으로 보인다'라고 증언하였는데, 위 각 인영은 이 사건 매매계약서상에 날인된 이DD의 인영 부분과 명확히 다른 것이 확인된다.
⑤ 이 사건 계약서에 따르면 매매대금 50억 원의 지급이행방식이 계약금 1억 원을 2008. 1. 16.(계약일)까지, 중도금 2억 원을 2008. 3. 6.까지, 잔금 47억 원을 2008. 3. 31.까지 지급하되, 잔금 47억 원 중 37억 원은 이 사건 부동산의 근저당권부 채무 37억 원(근저당권자 주식회사 00은행, 채권최고액 48억 1,000만원, 이하 '이 사건 기존 근저당권부 채무 37억 원'이라 한다)을 승계하여 지급에 갈음하기로 기재되어 있고, 아래에서 보는 사정들에 비추어 보면, 매수인들이 기일을 다소 준수하지 못한 측면은 있으나 위 근저당권부 채무 37억 원을 제외한 나머지 매매대금 13억 원만을 이 사건 매매계약의 대금으로 지급한 것으로 보인다.
㉠ 황KK은 이DD, 김EE로부터 투자금 명목으로 받은 돈 3억 7,000만 원 중 3억 원을 위 계약금 1억 원, 중도금 2억 원으로 지급하였다(황KK이 이DD, 김EE로부터 받은 돈 중 미지급된 나머지 7,000만 원은 원고들에게 매매대금 명목으로 지급하지는 않은 것으로 보인다).
㉡ 김CC이 2008. 4. 24. 원고들로부터 이 사건 부동산의 소유명의를 이전받는 동시에 위 부동산을 담보로 주식회사 국민은행으로부터 45억 원을 대출받았는데, 그중 37억 원은 이 사건 기존 근저당권부 채무 37억 원의 변제에 지출되었고, 나머지 돈 중 6억 원은 원고 김AA의 은행 계좌로 잔금 일부 명목으로 입금하였다.
㉢ 김CC은 위와 같이 6억 원을 입금하면서 "잔금 4억 원은 2008. 4. 28.까지 원고 김AA에게 지급할 것을 확약합니다."라는 내용의 확약서를 작성하여 이를 원고 김AA 측에게 교부한 것으로 볼 때, 2008. 4. 24. 당시 6억 원을 입금하고 남은 이 사건 매매계약의 매매대금은 4억 원에 불과한 것으로 확인된다.
㉣ 그런데 김CC은 2008. 4. 28.까지 원고 김AA에게 4억 원을 지급하지 못하게 되어, 2008. 4. 30. 지급기일을 2008. 5. 9.까지로 연장하는 내용의 현금보관증을 작성하여 이를 원고 김AA에게 교부하였는데, 김CC이 2008. 5. 9.까지 4억 원을 지급하지 않자 원고 김AA은 2008. 5. 14.경 김CC을 상대로 서울남부지방법원 2008카단70830호로 피보전권리 매매잔금 4억 원으로 하여 부동산가압류신청을 하였다.
㉤ 위 부동산가압류신청 당시 원고 김AA이 작성한 부동산가압류신청서를 보면,"채권자(원고 김AA)과 황BB은 2008. 1. 16. 이 사건 부동산을 매매대금 50억 원(다만, 매수인들의 편의를 위해 거래신고금액을 57억 원으로 함)에 채무자(김CC)와 이DD에게 매도하고, (후략)"라는 내용이 기재되어 있다.
㉥ 위 가압류신청에 따라 위 법원은 2008. 5. 29. 부동산가압류결정을 하였고, 그 직후 김CC이 원고 김AA에게 2008. 6. 2. 1억 원, 같은 해 6. 5. 3억 원을 각 지급하였으며, 원고 김AA은 2008. 6. 10. 위 부동산가압류를 해제하였다(한편 원고 김AA은 위 4억 원을 피보전채권으로 하여 김CC의 남편인 이LL을 상대로 이제원의 급여채권에 대한 가압류신청을 한 바도 있다).
㉦ 이 사건 거래신고서에 기재되어 있는 내용대로 2008. 4. 24.까지 잔금 지급이 완료되지 않았다.
⑥ 매매대금 50억 원으로 기재되어 있는 이 사건 계약서를 통하여서는 이 사건 기존 근저당권부 채무 37억 원을 상회하는 돈을 금융기관으로부터 대출받기는 어려웠을 것으로 보이는 점, 황KK이 이 법정에서 '김CC이 추가로 대출받을 목적으로 소위 금융브로커를 대동하였다'고 증언한 점, 갑 제12호증의2(확약서)가 '이 사건 매매계약의 실제 매매대금은 50억 원이나 등기신고 및 은행 편의상 57억 원으로 함으로써 양도세가 추가 발생할 경우 본인 김CC은 양도세를 책임지고 납부한다'라는 내용이 기재되어 있고 하단에 김CC의 서명・날인이 있는데, 증인 김CC 또한 위 서명・날인은 자신이 한 것이라는 취지로 증언한 점(한편 증인 김CC이 백지에 서명・날인한 적이 있었는데, 위 확약서 역시 그중 하나인 것으로 보인다는 취지로 증언하였으나, 이를 그대로 믿기는 어렵다), 김CC은 이 사건 매매계약상의 잔금을 지급할 돈이 부족하여 금융기관으로부터 이 사건 기존 근저당권부 37억 원 채무액을 훨씬 상회하는 돈을 대출받을 필요성이 있었던 점 등에 비추어 보면, 이 사건 거래신고서와 함께 제출된 매매대금 57억 원 기재의 계약서는 금융기관으로부터 추가 자금을 대출받을 목적 또는 김CC의 편의를 위해 매매당사자들 사이에 허위로 작성되었을 가능성이 농후하다.
2) 이 사건 부동산의 실지거래가액 확정
그렇다면 이 사건 매매계약과 관련한 검인계약서의 매매대금 부분이 실제와 달리 작성된 사실이 밝혀져 그 추정력이 번복된 이상 과세처분 취소소송에서 과세요건사실에 관한 증명책임은 과세관청에 있으므로, 피고들이 이 사건 매매계약의 매매대금, 즉 이 사건 부동산의 실지거래가액이 원고들이 자인하고 있는 50억 5,000만 원을 상회한다는 점을 증명하여야 할 것이다.
이와 관련하여 피고들은 아래와 같이 여러 가지의 금원을 이 사건 매매계약의매매대금에 포함시켜야 한다고 주장한다.
① 우선 황KK이 이DD, 김EE로부터 받은 돈 합계액 4억 원에서 계약금, 중도금으로 지급하고 남은 돈 1억 원 역시 위 매매대금에 포함하여야 한다고 주장하나, 앞에서 본 바와 같이 황KK이 이DD, 김EE로부터 수령한 돈 합계액은 3억 7,000만원이고 그중 원고들에게 지급한 돈은 3억 원에 불과하다는 사실이 인정될 뿐, 피고들 주장의 1억 원이 원고들에게 지급되었다는 점을 인정할 아무런 증거가 없다.
② 다음으로 김CC이 주식회사 국민은행으로부터 대출받은 45억 원에서 이 사건 기존 근저당권부 채무 37억 원과 원고들이 지급받았다고 인정하는 6억 원을 제외한 나머지 2억 원 역시 원고들에게 이 사건 부동산의 매매대금 조로 지급하였다고 주장하나, 이를 인정할 증거가 없을 뿐만 아니라 피고들의 주장에 의할 경우 김CC이 8억 원(= 45억 원 - 37억 원) 중 6억 원을 원고 김AA의 은행 계좌로 송금하면서 나머지 2억 원을 원고들에게 현금 내지 별도의 계좌로 지급하였다는 것인데 그렇게 할 특별한 사정이 보이지 않는 이 사건에서 피고들의 주장 자체 납득하기도 어렵다.
③ 매수인들인 김CC 외 2인이 원고들을 대신하여 2007. 3. 18.경부터 2008. 4. 24.까지의 이 사건 기존 근저당권부 채무 37억 원에 관한 약정이자 내지 연체이자 합계 257,018,981원을 지급하였으므로 이 돈이 매매대금에 포함되어야 한다고 주장하는데, 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 갑 제10, 23호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 매매계약 당시 특약사항 제6항에 "잔금일까지의 이자는 매도인이 부담한다"고 상호 약정한 사실과 원고 김AA이 2008. 4. 24. 기준으로 이 사건 기존 근저당권부 채무 37억 원에 대한 이자를 지급한 사실이 인정된다.
④ 김CC 외 2인이 원고들로부터 이 사건 부동산에서 운영된 스포츠센터의 회원들에 대한 입회보증금반환채무 합계액 223,680,000원을 승계하기로 하였으므로 위 돈이 이 사건 부동산의 실지거래가액에 포함되어야 한다고 주장하나, 갑 제10, 21호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 매매계약 당시 특약사항 제7항에서 위 회원들이 원고들을 상대로 제기한 보증금반환소송(서울00법원 2006가합000호)과 그에 관한 가압류결정에 대해서는 매도인인 원고들이 책임지기로 약정한 점, 이 사건 매매계약이 체결되기 이전인 2007. 8. 16. 이미 위 보증금반환소송에서 위 회원들의 패소판결이 선고되었던 점, 위 패소판결은 이후 위 회원들의 항소로 제기된 항소심에서 2008. 11. 11. 항소기각판결이 선고되어 그 무렵 위 패소판결이 확정된 점 등에 비추어 보면, 피고들이 제출한 증거만으로 입회보증금반환채무 합계액 상당이 이 사건 매매계약의 매매대금에 포함되어야 하는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
3) 소결론
따라서 이 사건 매매계약에 따른 매매대금으로 이 사건 부동산의 실지거래가액은 50억 5,000만 원(= 매매대금 50억 원 + 임차보증금반환채무 5,000만 원)으로 보아야 할 것이다.
다. 정당한 양도소득세의 계산
위 인정사실을 기초로 하여 원고들이 납부하여야 할 양도소득세를 계산하면, 별지 기재와 같으므로, 결국 이 사건 처분 중 원고 김AA의 경우 340,061원을 초과하는 부분이, 원고 황BB의 경우 116,801원을 초과하는 부분이 위법하다.
3. 결론
그렇다면, 원고들의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.