[1] Where an appraisal business entity has agreed to investigate the lease of a house subject to appraisal with a financial institution in detail, the terms and conditions of the appraisal business entity’s duty to investigate the lease relationship and the method of performing such duty

[2] The case holding that the appraisal business entity shall be liable for damages to a financial institution which provided an defective loan due to the reason that the appraisal business entity conducted an on-site investigation, where the appraisal business entity stated that the housing subject to appraisal was not leased in the appraisal report without investigating the fact that the housing was in a public room, but it was found that it was false

[1] Where an appraisal business entity has agreed with a financial institution to investigate in detail the lease terms of a house which is the object of appraisal while entering into an appraisal business agreement with the financial institution, it is the purport of requesting the appraisal business entity to investigate the existence of a tenant with an opposing power over the house and the amount of the deposit money for lease. Thus, the appraisal business entity is obligated to investigate the lease relationship with the financial institution faithfully and fairly in accordance with the agreement, and inform the financial institution of the above lease relationship with respect to the house so that the financial institution does not properly assess the collateral value of the house and cooperate with the financial institution so that it does not cause any unexpected loss. As the Resident Registration Act and the Enforcement Decree of the same Act were amended until June 30, 191, any other person can confirm the resident registration relationship with the other person. However, as the appraisal business entity was merely an appraisal business entity for the acquisition of the collateral, the appraisal business entity is obligated to verify the status of the house and to verify the ownership of the house and the result of the lease by the residents.

[2] The case holding that since an appraisal business entity was aware of the fact that there was no person residing in the house at the time of conducting an on-site investigation of the house requested to be appraised by a financial institution, the appraisal business entity was not aware of the fact that there was no person residing in the house subject to an on-site investigation; thus, it cannot be readily concluded that there was no tenant with an opposing power over the house, the appraisal business entity should be held liable for damages suffered by the owner of the house or residents of the neighboring area by investigating the lease matters through the method of asking about the situation in which the house was in official condition and whether or not the tenant was the tenant; or if such an investigation was impossible, the appraisal business entity should have been aware of such circumstances, and thus, if it was sent to a financial institution by stating that there was a possibility that the tenant may have an opposing power over the house, even though there was a tenant in fact, the appraisal business entity was unable to properly perform the duty of lease investigation under the agreement, and thus, the financial institution believed the lease investigation stated as above and evaluated the value of the house, thereby compensating for damages.

[1] Article 26 (1) of the Public Notice of Values and Appraisal of Lands, etc. Act / [2] Article 26 (1) of the Public Notice

[1] [2] Supreme Court Decision 97Da7400 delivered on September 12, 1997 (Gong1997Ha, 3093)

Seoul Livestock Industry Cooperatives (Attorney Kim Jong-soo, Counsel for defendant-appellant)

Defendant (Appointed Party)

Seoul High Court Decision 97Na20108 delivered on July 30, 1997

The judgment below is reversed and the case is remanded to Seoul High Court.

We examine the grounds of appeal.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 원고는 1994. 6. 30. 감정평가사인 피고(선정당사자) 홍문표(이하 동인을 '피고'라고만 한다)와 사이에 유효기간을 1994. 7. 1.부터 1995. 6. 30.까지로 한 감정평가업무협약(이하 '이 사건 협약'이라 한다)을 체결하면서, 피고는 ① 원고가 의뢰한 담보 물건의 감정평가를 함에 있어 임대차 사항을 상세히 조사하며(이 사건 협약 제7조), ② 피고의 고의 또는 과실로 감정 당시의 시가와 현저한 차이가 있게 평가하거나 임대차계약 내용 조사의 소홀, 감정평가의 하자 또는 감정서류에 허위의 기재를 함으로써 원고 등에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하기로(이 사건 협약 제11조) 약정하였고, 한편 선정자 홍혜란은 같은 날 이 사건 협약 제11조에 따른 피고의 원고에 대한 위 손해배상채무를 연대보증한 사실, 원고는 1994. 9.경 소외 윤영권으로부터 동인 소유의 서울 마포구 서교동 451의 43 지상 다세대주택 302호(이하 '이 사건 주택'이라 한다)를 담보로 금원을 대출하여 달라는 요청을 받고, 피고에게 이 사건 주택에 대한 감정평가를 의뢰하였는데, 피고는 이 사건 주택에 대한 현장 조사를 한 다음, 1994. 9. 24. 이 사건 주택에 관하여 "그 감정가액은 금 100,000,000원이고, 임대차는 없으며, 현재 공실 상태다."라는 내용의 감정평가 결과를 원고에게 통보한 사실, 이에 원고는 1994. 9. 28. 이 사건 주택에 대한 임대차가 없음을 전제로 이 사건 주택의 담보 가치를 금 55,300,000원{(위 감정평가액 100,000,000원－소액임차보증금 7,000,000원×방 3개)×원고의 담보평가요율 70%}으로 평가하여 위 윤영권에게 금 50,000,000원을 대출하면서(이하 '이 사건 대출'이라 한다) 그 담보로 이 사건 주택에 관하여 채권최고액을 금 65,000,000원으로 한 근저당권설정등기를 경료받은 사실, 그 후 원고는 위 윤영권이 위 대출금채무를 변제하지 아니하자 위 대출금의 원금 및 이에 대한 이자와 지연손해금 12,351,262원의 합계 금 62,351,262원의 회수를 위해 위 근저당권에 기하여 서울지방법원 서부지원 95타경15663호로 임의경매를 신청하였고, 위 경매절차에서 이 사건 주택은 금 91,500,000원에 경락되어 그 대금에서 경매비용을 공제한 금 88,996,007원에 관하여 1996. 5. 10. 배당이 실시되었는데, 위 경매절차에서 소외 조준우가 1994. 9. 5.경 이 사건 주택을 임대보증금 70,000,000원에 임차하고 같은 달 6. 전입신고를 마치면서 그 임대차계약서에 확정일자까지 받아놓은 사실이 밝혀져, 제1, 2순위로 마포구청과 마포세무서에게 조세 합계 금 7,794,390원이, 제3순위로 위 조준우에게 위 임대보증금 70,000,000원이 각 배당되었고, 원고에게는 제4순위로 나머지 금 11,201,617원만이 배당된 사실을 인정한 다음, 피고는 이 사건 협약에 따라 이 사건 주택의 임대차관계 조사를 정확하게 하여 그 자료를 원고에게 제공함으로써 원고가 대출 업무를 취급함에 있어 그 담보물의 담보 가치를 정확하게 파악하도록 협력할 의무가 있음에도 불구하고, 이 사건 주택의 임대차관계를 조사함에 있어 위 의무를 게을리한 과실로 위 조준우의 이 사건 주택의 임대차관계를 누락함으로써, 이를 신뢰한 원고로 하여금 이 사건 주택의 담보 가치를 과대평가하게 함으로써 결국 금 51,149,645원(＝62,351,262원－11,201,617원)의 부실채권을 발생하게 하였으니, 피고 및 그의 연대보증인인 선정자 홍혜란은 연대하여 원고에게 위 부실채권액 상당인 금 51,149,645원의 손해를 배상할 의무가 있다고 하는 원고의 주장에 대하여, 담보물의 담보 가치를 평가함에 있어 의미가 있는 임대차관계 즉, 주택임대차보호법에 의하여 대항력을 가지거나 우선변제권을 가지는 임차인이 있는지 여부를 조사하기 위하여서는 그 담보물의 지번에 전입신고를 한 사람들의 주민등록관계를 확인하는 것만이 확실하고도 유일한 방법이라 할 것이고, 한편, 1991. 6. 30.까지는 누구나 타인의 주민등록관계를 확인할 수 있었으나, 1991. 1. 14.자 주민등록법의 개정에 따라 1991. 7. 1.부터는 원고와 같은 금융기관은 담보물의 취득을 위한 경우에 타인의 주민등록관계를 확인할 수 있되, 일개 사설감정인에 불과한 피고로서는 법령상 이를 확인할 방법이 없게 되었으므로(위 법 제18조 제2항 참조), 피고로서는 ① 이 사건 주택의 현황을 조사하거나, ② 이 사건 주택의 소유자와 거주자 및 인근의 주민들에 대한 탐문을 통하여 이 사건 주택의 임대차의 유무 및 그 내용을 확인할 수밖에 없다 할 것인데, 거시 증거를 종합하면, 피고가 1994. 9. 24.경 이 사건 주택에 대한 현장 조사를 할 당시 이 사건 주택은 거주자 없이 비어 있었던 사실(그 소유자인 위 윤영권도 당시 이 사건 주택이 아닌 서울 마포구 망원동 461의 2에 거주하고 있었다.), 이에 피고는 위 윤영권 및 인근의 주민들에 대한 탐문 조사를 생략한 채 이 사건 주택이 비어 있는 점으로 보아 임차인이 없으리라고 잘못 판단하고 원고에게 이 사건 주택에는 임차인이 없다고 통보한 사실, 한편, 위 윤영권은 이 사건 대출 당시 원고에게 이 사건 주택에는 임차인이 없다고 허위의 고지를 한 사실이 인정되므로 위 인정과 같이 피고의 현장 조사 당시 이 사건 주택이 비어 있었던 이상, 경험칙상 감정평가인인 피고에게 이 사건 주택이 임대되어 있는 상태라거나 임대되었을 가능이 있다고 판단하기를 기대하기는 객관적으로 어렵다 할 것이므로, 피고가 위 윤영권이나 인근 주민들에 대한 탐문 조사를 하지 아니한 채 이 사건 주택에 임차인이 없다고 잘못 판단한 사정만으로는 다른 특별한 사정이 없는 이상 그 잘못 판단한 점에 있어 피고에게 이 사건 협약에 따른 채무불이행이나 불법행위의 책임을 물을 만한 고의나 과실이 있다고 할 수 없고, 더구나, (가) ① 담보물의 담보 가치를 평가하기 위하여 주택임대차보호법에 의하여 대항력을 가지거나 우선변제권을 가지는 임차인이 있는지 여부를 조사하기 위하여서는 그 담보물의 지번에 전입신고를 한 사람들의 주민등록관계를 확인하는 것만이 확실하고도 유일한 방법이고, 한편, 주민등록법의 개정으로 1991. 7. 1.부터는 원고는 담보물의 취득에 있어 타인의 주민등록관계를 확인할 수 있으나, 피고는 이를 확인할 수 없게 됨으로써 피고의 임대차관계의 조사 내용은 이를 신뢰하기가 극히 어렵게 되었다는 사정, ② 이 사건 감정 결과가 원고에게 통보된 1991. 9. 24.부터 이 사건 대출이 실행된 1991. 9. 28.까지 사이에도 이 사건 주택에 관하여는 원고가 취득할 담보권에 대한 대항력을 가지거나 우선변제권을 가지는 임대차관계가 성립될 가능성도 얼마든지 있는 사정, ③ 거시 증거에 의하여 인정되는 바와 같이, 피고는 이미 1991. 7. 4.경부터 원고에게 "피고로서는 앞으로 담보물에 관한 주민등록 사항을 확인할 수 없게 되었다."는 점을 수차에 걸쳐 통보하여 원고에게 주의를 환기시켰던 사정, ④ 위 윤영권이 이 사건 대출 당시 원고에 대하여 이 사건 주택에 임차인이 없다고 허위로 고지한 점이나, 이 사건 주택이 비어 있었던 까닭에 인근 주민들로서도 이 사건 주택의 임대차관계를 알기 어려웠던 점 등에 비추어 볼 때, 피고가 위 윤영권이나 인근 주민에 대한 탐문 조사를 하였더라도 위 조준우의 이 사건 임대차관계를 탐지해 내는 것이 불가능하였으리라고 보여지는 사정까지를 감안할 때, (나) 이 사건 원고의 부실채권 발생으로 인한 손해는 피고가 이 사건 주택의 임대차관계를 잘못 조사한 것에 기인한 손해라기보다는, 이 사건 주택에 대한 임대차 조사 결과 이 사건 주택이 비어있다는 통보를 받은 원고로서는 마땅히 이 사건 대출의 실행 이전에 이 사건 주택에 관한 주민등록관계를 확인하여 임차인 유무를 확인하였어야 함에도 불구하고, 이를 게을리한 채 경솔하게 이 사건 대출에 이른 원고의 전적인 과실에 의하여 발생한 것이라고 봄이 상당하다는 이유로 원고의 위 주장을 배척하였다.

2. However, we cannot accept the above judgment of the court below.

According to the facts duly established by the court below, the plaintiff requested the defendant who is a certified public appraiser to conduct an appraisal of the house of this case and to investigate the lease of this case which is the object of appraisal in detail pursuant to the agreement between the defendant. This is the purport of requesting a fact-finding on the existence of tenant with opposing power over the house of this case and the amount of the lease deposit. Thus, the defendant is obligated to investigate the lease relationship with the plaintiff faithfully and fairly in accordance with the agreement of this case so that the plaintiff does not properly evaluate the value of the house of this case's house of this case's house of this case's right and cooperate with the plaintiff so that the plaintiff does not suffer loss due to the proper appraisal of the house of this case's house of this case's house of this case's house of this case's property registration until June 30, 191. However, since the Resident Registration Act was amended by Presidential Decree No. 4314 of Jan. 14, 191 and the result of the amendment of the Enforcement Decree No. 1352, Apr. 16, 1991>

Therefore, even if the defendant was in a public room due to the absence of a person residing in the house of this case at the time of conducting a field investigation on the house of this case as the court below's recognition, the defendant, a certified public appraiser, was aware of the fact that there was no person residing in the house of this case at the time of conducting a temporary lease investigation. Thus, since the defendant, a certified public appraiser, was aware of the fact that there was no tenant with an opposing power over the house of this case, it should have been examined by asking the owner of the house of this case or neighboring residents about the situation where the house of this case was in a public room and whether or not the tenant exists, and if such an investigation could not reveal the tenant's existence, or if it was impossible to conduct such an investigation, it should have performed his duty to call attention to the plaintiff at least about the possibility that the plaintiff might have a tenant with an opposing power over the house of this case. Thus, the defendant was jointly and severally liable for damages arising from the loan of this case as the plaintiff did not perform his duty to investigate the lease of this case.

The plaintiff's negligence cited by the court below can be a ground for offsetting the defendant's damages in determining the scope of the defendant's damages, but it does not reach the extent of exempting the defendant from liability.

Nevertheless, the court below, contrary to its stated reasoning, cannot be deemed to have intentionally or negligently committed a tort or a default under the Convention against the defendant, and the damages of this case were solely caused by the plaintiff's total negligence and rejected the plaintiff's assertion. The court below erred in the misapprehension of legal principles as to default, and it is obvious that the court below's illegality affected the conclusion of the judgment. The ground for appeal pointing this out is with merit.

3. Therefore, the judgment of the court below is reversed and the case is remanded to the court below. It is so decided as per Disposition by the assent of all participating Justices.

Justices Lee Yong-hun (Presiding Justice)