2015다220382 건물위탁관리계약존재확인

주식회사 쓰리엠플러스

A관리단

서울고등법원 2015. 5. 22. 선고 2014나2035783 판결

2016. 5. 12.

원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서들의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 처분문서가 진정하게 성립한 것으로 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다. 23482 판결, 대법원 2012. 4. 26. 선고 2011다105867 판결 등 참조).

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고와 피고가 2009. 11. 4. 이 사건 계약을 체결하면서 이 사건 계약서 제2조에서 "당 계약기간은 계약일로부터 3년(2009. 12. 1. ~ 2012. 11, 30.)으로 한다."(제1항), "당사자 일방이 계약기간 만료 2개월 전까지 본 계약에 대한 별도의 의사표시가 없는 경우, 계약이 동일한 조건으로 2년간 자동 연장되는 것으로 한다."(제4항)고 정한 사실, 피고가 2012. 8. 17. 원고에게 '이 사건 계약서 제2조 제1항에 의거 이 사건 계약이 2012. 11. 30. 종료됨을 통보한다.'는 내용으로 이 사건 계약의 종료를 통보한 사실을 인정하였다.

그런데 원심은 ① 피고는 당초 이 사건 건물의 관리규약에 따라 관리위탁계약의 계약기간을 5년으로 공고하였으나 당시에는 피고가 이 사건 건물을 직접 관리하고 있다가 이 사건 계약을 체결하면서 비로소 외부업체와 위탁관리계약을 체결하게 된 것이므로 처음부터 계약기간을 5년의 장기간으로 정하기에는 부담이 있어 이 사건 계약의 계약기간을 3년으로 변경한 것으로 보이는 점(이하 ① 사정'이라 한다), ② 원고는 이 사건 선정공고 및 이 사건 건물의 관리규약에 따라 이 사건 계약의 계약기간을 5년으로 예상하고 이에 따른 견적서를 제출하기도 하였는데, 이 사건 계약의 계약기간을 5년에서 3년으로 변경할 경우 원고에게는 당초 예상하지 못한 불이익이 발생함에도 원고가 아무런 보장 없이 계약기간을 3년으로 변경하자는 피고의 제안을 수락하였을 것으로 보이지는 아니하는 점(이하 '② 사정'이라 한다), ③ 이 사건 계약서 제2조 제4항에 이 사건 계약서상 계약기간이 만료된 이후에도 당사자의 별도의 의사표시가 없으면 이 사건 계약은 2년간 자동으로 연장된다는 취지의 조항을 두게 된 것은 3년의 계약기간에 더하여 2년의 계약기간을 추가로 보장해주기 위한 것으로 보이는 점(이하 ③ 사정'이라 한다), ④ 피고는 원고로부터 중대한 사고가 발생하지 아니하는 한 이 사건 계약기간을 2년간 연장하기로 구두로 약정하였다고 주장하는 내용의 회신을 받고도 법률적 검토가 필요하다는 답변을 하는 이외에 이와 같이 약정한 적이 없다는 취지로 부인한 적은 없는 점(이하 '④ 사정'이라 한다), ⑤ 이 사건 계약 체결 당시 피고의 대표자로 계약서에 서명 날인하였던 B은 '이 사건 계약 당시 관리단 협의회 회의를 통하여 원고가 3년 운영 후 건물관리상의 중대한 사고가 없을 경우라는 조건으로 2년 계약을 연장함으로써 계약기간 5년을 보장하는 내용으로 구두 약정하였다. 이 때 중대한 사고가 없을 경우란 원고의 관리소홀로 인명 및 재산상의 손실을 초래하거나 부실한 운영으로 입주자의 불편 및 건물가치 하락으로 각 구분소유자의 손해가 발생하지 아니하는 것을 의미한다.'는 취지로 확인서(갑 제9호증) 및 질의서(을 제19호증의 2)를 작성한 점(이하 ⑤ 사정'이라 한다), 6 피고는 2012년 10월경 법무법인 메리트에 이 사건 계약의 종료 여부에 관한 법률자문을 구하면서 이 사건의 사실관계에 관하여 '피고는 이 사건 계약서상 계약기간을 5년으로 약정하는 것이 부담스러워 계약기간을 3년으로 기재하되, 다만 이 사건 계약 제11조 제1항에서 정한 것과 같이 원고의 관리소홀로 인한 운영상의 결함이 발생하여 이 사건 계약이 해지되지 아니하는 한 이 사건 계약을 2년간 자동연장하기로 구두로 약정하였다.'고 설명한 점(이하 (6) 사정'이라 한다) 등에 비추어 보면, 피고는 원고에게 5년의 계약기간을 보장해주기 위하여 이 사건 계약서상 계약기간을 3년으로 정하면서도 원고와 사이에 이 사건 계약기간 동안 중대한 사고가 발생하지 아니할 경우를 전제로 이 사건 계약을 2년간 연장해주기로 하는 조건부 약정을 하였다고 봄이 타당하고, 따라서 원고의 운영상 과실로 인하여 이 사건 건물에서 중대한 사고가 발생하였다고 볼 만한 아무런 자료가 없는 이상 이 사건 계약은 계약기간이 만료되는 2012. 11. 30. 이후 2년이 되는 2014. 11. 30.까지 연장된다고 판단하였다.

3. 그러나 원심의 판단은 앞서 본 법리와 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 이를 그대로 수긍하기 어렵다.

가. 먼저 ①①, ②, ④ 사정은 원고와 피고가 이 사건 계약서에 기재된 계약기간 및 그 연장에 관한 규정과 달리 원심이 인정한 것과 같은 조건부 약정을 체결하였다고 볼 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 특별한 사정에 해당한다고 할 수 없다.

나. 한편 원심은 "당사자 일방이 계약기간 만료 2개월 전까지 본 계약에 대한 별도의 의사표시가 없는 경우, 계약이 동일한 조건으로 2년간 자동 연장되는 것으로 한다."는 이 사건 계약서 제2조 제4항의 규정은 3년의 계약기간에 더하여 2년의 계약기간을 추가로 보장해주기 위한 것으로 보인다고 판단하였으나(③ 사정), 이러한 계약기간 연장 규정은 그 문언상 계약기간 연장을 보장하는 것뿐만 아니라 계약 당사자 일방에게 계약기간 연장에 관한 거절권 또한 부여한 것으로 봄이 타당하다.다. 원심은 이 사건 계약 체결 당시 피고의 대표자였던 B이 원심이 인정한 것과 같은 구두 약정이 있었다는 취지로 확인서(갑 제9호증) 및 질의서(을 제19호증의 2)를 작성한 점을 판단의 근거로 들고 있다(6) 사정). 그러나 질의서에는 법무법인 대지의 질의에 대한 B의 회신내용이 기재되어 있는데, 거기에는 "계약해지 통보는 계약기간 만료에 따라 그 동안의 관리운영상태 평가 및 적정 도급비용 조정 등을 통해 문제가 없을 경우 연장계약을 할 것인지 아니면 입찰을 통해 새로운 업체를 선정할 것인지를 정하는 통상적인 절차로 보고받은 바 있음. 실제 계약해지 통보 후 그와 관련한 자료 등을 (주)쓰리엠플러스(이 사건 원고이다)에 요청하였으며, 본인도 새로 구성된 현 관리단에 평가 및 가격조정 등을 통해 계약의 2년 연장 여부를 결정해 줄 것을 요청한 바있음.", "(주)쓰리엠플러스에서 주장하는 바와 같이 최초 계약시 3년 계약기간 만료 후 2년 자동 연장은 전혀 사실무근임.", "계약기간을 우선 3년으로 하고 계약기간 동안의 운영결과 평가 후 2년 연장을 통해 계약기간 5년을 보장한다는 조건부 구두 약속을 계약체결 시 관리단 협의회의 입장으로 제시한 것임. 이 결정사항은 당시 최초 계약자인 (주)지디유앤티엠(원고의 변경 전 상호이다) 측에서도 수용하였으며, 상호신뢰를 바탕으로 조건부 구두 약속만 하였을 뿐 계약서에 그 내용을 명시하지 않았음."이라는 기재 또한 포함되어 있어, B이 밝힌 구두 약정의 내용이 원심이 인정한 조건부 약정의 내용과 같은 것인지, 원고와 피고 사이에 원심이 인정한 것과 같은 내용으로 약정을 체결한다는 의사의 합치가 있었는지, 나아가 원고와 피고가 구두 약정의 법적인 구속력을 인정하기로 한 것인지도 분명하지 아니한 것으로 보인다.

라. 한편 원심은 피고가 2012년 10월경 법무법인 메리트에 법률자문을 구하면서 원심이 인정한 것과 같은 구두 약정을 하였다고 사실관계를 설명한 것으로 보았으나(⑥ 사정), 법무법인 메리트의 자문의견서(갑 제25호증)의 전체적인 내용은 피고가 '원고가 주장하는 구두 약정'의 효력에 관한 자문을 구하였고 법무법인 메리트가 그 효력 및 피고의 대응 방안 등에 관한 의견을 제시하는 것이어서, 자문의견서의 '사실관계' 부분은 피고가 설명한 '원고가 주장하는 사실관계'가 정리된 것으로 보이고, 이와 달리 피고가 법무법인 메리트에게 원심이 인정한 것과 같은 구두 약정을 하였다고 설명하였던 것으로 단정하기는 어렵다.

4. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 피고는 원고에게 5년의 계약기간을 보장해주기 위하여 이 사건 계약서상 계약기간을 3년으로 정하면서도 원고와 사이에 이 사건 계약기간 동안 중대한 사고가 발생하지 아니할 경우를 전제로 이 사건 계약을 2년간 연장해주기로 하는 조건부 약정을 하였다고 봄이 타당하다고 판단한 다음, 조건부 약정에 따라 이 사건 계약의 계약기간이 연장되었음에도 피고가 일방적으로 이 사건 계약의 해지를 통보한 것에 대한 피고의 위약금 지급의무를 인정하였으니, 원심의 이러한 조치에는 처분문서의 증명력에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙을 위반하고 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등으로 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다.

5. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리 · 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장대법관조희대

주심대법관이상훈

대법관김창석

대법관박상옥