주택의 임차인이 임차권의 대항력을 취득하고 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 후 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다가 재전입한 경우, 임차인이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는지 여부(적극)

주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고, 그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생하며, 이 경우 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.

주택임대차보호법 제3조 , 제3조의2

대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결(공1987, 524) 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결(공1998상, 609)

원고

피고

부산고법 1998. 6. 26. 선고 98나2556 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

상고이유를 본다.

주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고, 그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생하며 (대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결 참조), 이 경우 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다 .

원심이, 이 사건 아파트의 임차인인 피고가 주택임대차보호법에 의한 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 후 이 사건 아파트에 계속 거주하면서 다만 주민등록만 1995. 6. 5.자로 다른 곳으로 이전하였다가 같은 달 14.자로 재전입하였고, 원고는 그 이후인 같은 해 10. 13. 이 사건 아파트에 관하여 그의 명의로 근저당권설정등기를 경료한 사실을 확정하고서, 피고는 재전입시 다시 확정일자를 받지 않았다고 하더라도 경매절차에서 원고보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다고 판단한 것은 이와 같은 견해에 따른 것이어서 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 주택임대차보호법에 관한 법리오해, 대법원 판결 위배의 위법이 있다고 할 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.