원고(반소피고) (소송대리인 변호사 정은영)

피고(반소원고) (소송대리인 변호사 박미혜)

2015. 11. 18.

1. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 부산 강서구 (주소 생략) 대 247㎡(지정용도 이주자택지 점포겸용) 관한 한국토지주택공사와 사이의 분양계약에 대하여 2010. 10. 26.자 매매계약을 원인으로 한 수분양자 명의변경을 위한 전매동의 신청절차를 이행하라.

2. 원고(반소피고)의 본소청구와 피고(반소원고)의 주위적 반소청구 및 나머지 제1 예비적 반소청구를 각 기각한다.

3. 소송비용은 본소, 반소를 통틀어 4/5는 원고(반소피고)가, 1/5은 피고(반소원고)가 각 부담한다.

1. 본소

원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)와 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다) 사이에 체결된 별지 목록 기재 부동산에 대한 2010. 10. 26.자 이주택지 분양권 매매계약이 무효임을 확인한다.

2. 반소

가. 주위적 청구 : 원고는 피고에게 주문 제1항 기재 토지에 관한 피고와 한국토지주택공사와 사이의 2015. 3. 4.자 분양계약서상의 매수인 명의를 피고로 변경하는 절차를 이행하라.

나. 제1 예비적 청구 : 주문 제1항 및 위 동의절차에 대한 한국토지주택공사의 동의가 있으면 원고는 주문 제1항 기재 토지에 관한 피고와 한국토지주택공사와의 2015. 3. 4.자 분양계약서상 매수인 명의를 피고로 변경하는 절차를 이행하라.

다. 제2 예비적 청구 : 원고는 피고에게 216,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 반소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

본소와 반소를 함께 본다.

1. 기초 사실

가. 피고는 2010. 10. 26. 원고와 사이에, 원고 소유의 별지 목록 기재 각 부동산이 부산진해경제자유구역 ○○지구 개발사업(이하 ‘이 사건 개발사업’이라 한다)에 편입됨에 따라 원고가 위 사업의 시행자인 한국토지주택공사로부터 받게 될 이주자택지 수분양권(이하 ‘이 사건 수분양권’이라 한다)을 7,200만 원에 매수하기로 하는 내용의 분양권 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 같은 날 계약금으로 1,500만 원, 2010. 11. 1. 잔금으로 5,700만 원을 원고에게 지급하였다.

나. 원고는 2013. 9. 6. 이 사건 개발사업의 이주대책 적격예정대상자로 선정되었고, 2015. 3. 4. 한국토지주택공사와 사이에 부산 강서구 (주소 생략) 대 247㎡(지정용도 이주자택지 점포겸용, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 207,726,000원에 공급받기로 하는 매매계약을 체결하고, 같은 날 계약금 20,772,600원을 납부하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 제3호증의 2, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장 및 그에 대한 판단

가. 원고의 주장

이 사건 매매계약은 ① 원고에게 이 사건 수분양권이 발생하기 전이자 전매가능시기 이전에 체결된 것일 뿐만 아니라, ② 사업시행자인 한국토지주택공사의 동의 없이 체결된 것으로 택지개발촉진법 제19조의2 제1항 을 위반하였으므로, 같은 조 제2항 에 따라 무효이다.

나. 피고의 주장

1) 주위적 반소청구

이 사건 매매계약은 유효하고, 사업시행자인 한국토지주택공사의 동의도 받았으므로 원고는 피고에게 이 사건 부동산에 관하여 피고와 한국토지주택공사 사이에 체결된 2015. 3. 4.자 분양계약서상의 매수인 명의를 피고로 변경하는 절차를 이행할 의무가 있다. 설령 동의 요건을 충족하지 못하였다고 하더라도 택지개발촉진법 시행령 제13조의3 본문에서 택지의 전매에 시행자의 동의를 얻도록 하는 것은 모법의 위임범위를 벗어난 것으로서 무효이다.

2) 제1 예비적 반소청구

이 사건 매매계약에 관하여 한국토지주택공사의 동의가 없었다고 하더라도 이 사건 매매계약은 유동적 무효 상태에 있으므로 원고는 한국토지주택공사로부터 전매동의를 받을 수 있도록 전매동의 신청절차를 이행할 의무가 있고, 위 동의절차에 대한 한국토지주택공사의 동의가 있으면 원고는 피고에게 이 사건 부동산에 관하여 피고와 한국토지주택공사 사이에 체결된 2015. 3. 4.자 분양계약서상의 매수인 명의를 피고로 변경하는 절차를 이행할 의무가 있다.

3) 제2 예비적 반소청구

이 사건 매매계약서에는 원고가 계약을 이행함에 있어 해지 또는 불이행시 매매대금의 3배에 해당하는 금액을 배상하도록 규정되어 있는데, 원고는 피고로부터 매매대금 7,200만 원을 지급받았음에도 수분양권 명의변경절차를 이행하지 않고 이행거절의사를 명확히 표시하였으므로, 원고는 피고에게 계약불이행으로 인한 위약금 2억 1,600만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

다. 관련 법령

라. 판단

1) 이 사건 매매계약이 원고에게 이 사건 수분양권이 발생하기 전이자 전매가능시기 이전에 체결된 것이어서 무효인지 여부에 대한 판단

이 사건 매매계약의 목적물은 원고 소유의 별지 목록 기재 각 부동산이 이 사건 개발사업에 편입됨에 따라 원고가 사업시행자인 한국토지주택공사로부터 공급받게 될 이주자택지 수분양권으로서, 위 매매계약 당시에 피고에게 장차 공급될 택지를 특정할 수 있는 기준이 마련되어 있었고, 이후 원고가 이 사건 부동산을 공급받음으로써 위 수분양권의 대상이 이 사건 부동산으로 확정되었으므로 비록 이 사건 매매계약 체결 당시 구체적인 수분양권이 발생하지 않았다고 하더라도 장래에 발생할 권리에 대한 매매계약으로서는 가능하고 위와 같은 사유만으로 곧 무효라고 볼 수는 없다. 또 전매가능시기에 관하여 보건대, 택지개발촉진법 제19조의2 제1항 은 ‘택지를 공급받은 자’가 ‘소유권이전등기를 하기 전’에 전매하는 행위를 금지하고 있으나, 같은 항 단서 및 택지개발촉진법 시행령 제13조의3 제1호 에 의하면, 이 사건 부동산은 위 전매제한 규정의 적용을 받지 않을 뿐만 아니라, 특례로서 전매를 허용하는 이상 ‘공급받을 택지’에 관한 구체적인 기준이 마련된 상태하에서의 수분양권 전매를 금지할 필요성을 인정하기 어려우므로 위 문구를 ‘택지를 공급받은 후’에만 전매가 가능하다는 것으로 제한하여 해석할 수 없다.

따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 이 사건 매매계약이 한국토지주택공사의 동의 없이 체결된 것으로서 무효인지 여부에 대한 판단

가) 택지개발촉진법 시행령 제13조의3 본문 중 ‘시행자의 동의를 받은 경우’ 부분이 무효인지 여부

택지개발촉진법 제19조의2 제1항 은 본문은 위 법에 따라 조성된 택지의 소유권 이전등기 전의 전매를 원칙적으로 금지하고, 단서는 예외적으로 전매가 허용되는 경우를 대통령령으로 정하도록 규정하고 있는바, 위 단서 조항에서 예외적인 경우의 요건 등을 대통령령이 정하도록 위임한 이상, 택지개발촉진법 시행령 제13조의3 에서 예외적으로 허용되는 경우의 요건과 관련하여 시행자의 동의를 요구하였다고 하더라도 위 모법의 위임범위를 벗어난 것이라고 보기 어렵다.

나) 이 사건 매매계약에 사업시행자의 동의가 필요한지 여부

택지개발촉진법 제19조의2 제1항 본문에서 위 법에 따라 조성된 택지에 관한 소유권 이전등기 전의 전매를 원칙적으로 금지하고, 같은 항 단서 및 같은 법 시행령 제13조의3 에서 전매를 예외적으로 허용하면서 시행자의 동의를 받도록 규정한 것은 이주자택지 공급의 원래 목적이 국가 시책으로 거주지를 상실하게 된 사람들에 대하여 새로운 거주지를 제공함으로써 헌법 등이 정한 기본권 제한에 따른 부작용을 최소화하되 당해 토지의 실수요자를 대상으로 택지를 공급하여야 한다는 정책적 고려를 전제로 한 것으로 투기적 목적으로 이루어지는 토지 취득 등을 제한할 필요가 크고, 이에 따라 그 명의변경에 대하여 시행자가 관여하거나 수분양요건 등을 확인·검토할 필요가 있기 때문이다. 만약 택지공급 전 전매행위에 위 전매제한 규정의 적용이 배제되어 아무런 제한이 없게 된다면 위 전매제한 규정의 적용을 잠탈하기 위한 방편으로 택지공급 전 전매행위가 악용되어 부동산투기 방지와 이주대책대상자 보호라는 택지개발촉진법의 입법 취지가 몰각되는 결과가 초래되는 점 등에 비추어 볼 때, 이주대책대상자가 택지를 공급받은 후에 행하는 전매행위뿐만 아니라 택지를 공급받기 전에 행하는 전매행위에 대해서도 위 전매제한 규정이 적용되어야 할 것이다.

다) 이 사건 매매계약에 관하여 한국토지주택공사의 동의가 있었는지 여부

을 제2호증, 제5호증 내지 제7호증의 2의 각 기재와 이 법원의 한국토지주택공사사장에 대한 2015. 10. 8.자 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 개발사업 지구 내의 주민들로 구성된 ○○동주민대책위원회는 2008. 5. 20.경과 2008. 10. 7.경 및 2008. 11. 3.경 세 차례에 걸쳐 한국토지주택공사(당시에는 한국토지공사였는데 2009. 10. 1. 한국주택공사와 합병하여 한국토지주택공사가 되었다)에 ‘이 사건 개발사업에 따른 주민요구사항’이라는 제목의 문건을 보내면서 토지소유자들의 요구사항으로 ‘분양권 매매 인정’을 요구하였고, 한국토지주택공사는 2008. 10. 22. ○○동주민대책위원회에 보낸 ‘○○동주민요구사항에 대한 회신’에 ‘이주대책 대상자의 권리전매는 1회에 한하여 가능함을 알려드립니다’라고 기재한 사실, 이후 한국토지주택공사는 2014. 12. 30. ‘부산○○지구 이주자택지 공급 공고’를 하면서 위 공고문에 ‘ 택지개발촉진법 제19조의2 및 같은 법 시행령 제13조의3 에 의거 최초매수인은 1회에 한하여 가격제한 없이 명의변경 가능합니다’라는 내용을 기재한 사실을 인정할 수 있다.

살피건대, 위 각 기재 내용은 택지개발촉진법 제19조의2 및 같은 법 시행령 제13조의3 의 내용을 확인한 내용으로서 위 각 기재 어디에도 전매에 관하여 한국토지주택공사가 동의한다는 내용이 기재되어 있지 않을 뿐만 아니라, 택지개발촉진법 시행령 제13조의3 에서 예외적으로 택지의 전매를 허용하는 사유들을 열거하면서 시행자의 동의를 받도록 규정한 것은, 이주자택지 공급의 원래 목적이 국가 시책으로 거주지를 상실하게 된 사람들에 대하여 새로운 거주지를 제공함으로써 헌법 등이 정한 기본권 제한에 따르는 부작용을 최소화하되 당해 토지의 실수요자를 대상으로 택지를 공급하여야 한다는 정책적 고려를 전제로 한 것으로서 투기적 목적으로 이루어지는 토지 취득 등을 제한할 필요가 크고, 이에 따라 그 명의변경에 대하여 시행자가 관여하거나 수분양요건 등을 확인·검토할 필요가 있기 때문이므로, 시행자의 동의는 구체적이고 개별적인 동의만 허용된다고 보아야 할 것이라는 점에 비추어 보더라도 위 각 기재 내용만으로는 이 사건 매매계약에 관한 한국토지주택공사의 유효한 동의가 있었다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

라) 이 사건 매매계약의 효력 및 피고가 원고에게 이 사건 매매계약에 따라 수분양자 명의변경을 위한 전매동의 신청절차의 이행을 소구할 수 있는지 여부에 대한 판단

택지개발촉진법 시행령 제13조의3 제1호 에 의하면, 소유권 이전등기 전의 이주자택지의 전매계약이 유효하기 위하여는 시행자의 동의를 받아야 하는바, 앞서 든 증거들과 을 제2호증의 기재 및 이 법원의 한국토지주택공사에 대한 각 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래 ① 내지 ④와 같은 사정들에 비추어 보면, 위 전매계약은 시행자의 동의를 받아야만 그 효력이 발생하고 동의를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이나, 다만 동의를 받기 전의 전매계약이 처음부터 동의를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화 될 여지가 없으나, 이와 달리 동의받을 것을 전제로 한 전매계약일 경우에는 동의를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 전매계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 동의를 받으면 전매계약은 소급하여 유효하게 되고, 이와 달리 동의를 받지 못하거나 동의를 받을 수 없게 된 때에는 무효로 확정되는 유동적 무효의 상태에 있다고 보는 것이 타당하다( 대법원 1996. 1. 26. 선고 95누8966 판결 , 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 등 참조).

따라서 위 이주자택지에 관하여 전매계약이 체결된 경우(이 사건과 같이 수분양권 매매계약이 체결된 후 수분양권의 대상인 이주자택지가 확정된 경우도 이에 포함된다고 보아야 할 것이다)에 계약을 체결한 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로, 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 시행자의 동의를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배하여 동의신청절차에 협력하지 않는 당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 이익이 있다고 할 것이므로( 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 등 참조), 원고는 이 사건 매매계약에 따라 피고에게 이 사건 부동산에 관한 한국토지주택공사와의 분양계약에 대하여 수분양자 명의변경을 위한 전매동의 신청절차를 이행할 의무가 있다.

① 시행자의 동의를 전제로 한 계약까지도 절대무효이고 당사자는 어느 경우에나 동의를 받은 후에 전매계약을 체결하여야 한다고 해석하는 것은 거래의 현실에 비추어 보아도 매우 불합리하다. 매매와 같은 부동산거래는 공급과 수요의 일치점에서 거래가 형성되는 시장원리에 따라 매도인과 매수인 사이에 매매의 의사가 합치됨으로써 성립하는 것이고 이러한 매매의사의 합치가 있은 후에야 시행자의 동의 신청을 할 수 있게 되며, 이러한 매매의사의 합치가 있기도 전에 동의부터 받고 매매의 의사가 합치될 상대방을 물색하라고 요구하는 것은 현실적으로 불가능한 일을 강요하는 것밖에 되지 않는다.

을 제2호증의 기재와 이 법원의 한국토지주택공사에 대한 각 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 한국토지주택공사의 이 사건 부동산과 같은 이주자택지 전매에 대한 동의는 공급받을 이주자택지가 확정된 후 양도인과 양수인, 한국토지주택공사 사이의 권리의무승계계약을 체결하는 것으로 이루어지는데, 위와 같은 명의변경신청 시 한국토지주택공사는 부동산등기 특별조치법 제4조 에 따른 검인계약서를 요구하고 있고, 위 법 제4조 , 제3조 제1항 에 의하면, 위 검인신청서에는 ‘당사자, 목적부동산, 계약연월일, 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항 등’을 기재하여야 하는바, 이에 의할 때 동의신청 전에 이미 당사자 사이에 거래내용인 목적물, 대금 등에 관한 의사합치가 있을 것을 전제로 하고 있음을 알 수 있다.

② 시행자의 동의 전의 전매계약이 절대무효라고 보게 되면, 위와 같은 당사자의 의사합치는 단지 계약체결을 위한 준비단계에서의 사전협의에 불과하고 동의 후에 새로이 전매계약을 체결하여야 한다고 보게 되나, 해당 택지와 그 대금에 관한 당사자의 의사합치는 바로 전매계약의 실질적 내용과 다르지 않으므로 동의 전의 전매계약 체결은 인정하되 다만 그 계약의 효력을 동의 받을 때까지는 발생하지 않게 함으로써 투기적 거래방지의 목적을 이룰 수 있는 것이라면, 동의 후에 다시 계약을 체결하라고 요구하는 것은 거래당사자에게 쓸데없이 복잡하게 2중의 절차를 밟게 하는 것일 뿐만 아니라, 당사자 일방이 동의 후에 계약체결을 거절하더라도 당초의 합의의 이행을 구할 길이 없어 거래질서와 신뢰관계를 저해하는 역기능을 가져올 수 있다는 점도 무시할 수 없다.

을 제4호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 2015. 7.경 현재 이 사건 부동산의 실거래금액이 3억 원 이상으로 평가되고 있는 사실, 이 사건 개발사업 지구 내의 토지에 관하여 이 사건 매매계약과 같이 이주자택지가 확정되어 매매계약이 체결되기 전에 체결된 수분양권 매매계약에 기하여 소유권 이전등기를 받은 매수인들이 있는 사실을 인정할 수 있는바, 유사한 수분양권 매매계약을 체결한 계약당사자들 사이에서도 매도인이 위 매매계약에 따라 전매동의를 받는 절차에 협조하면 소유권 이전등기를 받을 수 있는 반면, 시세차익 등을 이유로 위 매매계약이 무효라고 주장하며 위 절차에 협조하지 않으면 소유권 이전등기를 받을 수 있는 방법이 없게 된다고 보는 것은 불합리하다. 이와 같이 매도인의 선의의 협력을 기대할 수 있을 뿐 아무런 법적 보호수단도 강구할 수 없게 하는 해석론은 예외적으로 전매를 허용하고 있는 관련 규정의 취지에 반하여 부당하고, 위와 같은 문제점은 시행자가 공고한 명의변경의 요건을 충족하고 이주자택지에 관한 매매계약을 체결한 이후에 전매계약을 체결한 양수인의 경우를 생각하여 보면 보다 분명하게 드러난다.

③ 이 사건 매매계약서 제2조에는 ‘매도인과 매수인은 권리를 이행함에 있어 모든 절차에 적극 협력할 것이고, 매도인은 소유권이전등기 시까지 필요한 모든 서류를 교부함으로써 등기절차에 적극 협조하여 매수인 또는 매수인이 지정하는 자에게 부동산을 인도할 것이다’라고 규정되어 있는바, 원고와 피고는 이 사건 매매계약 체결 당시 위 매매계약에 관한 한국토지주택공사의 전매동의 신청절차에 협력할 것을 예정하고 있었던 것으로 보아야 한다.

④ 택지개발촉진법 제19조의2 제1항 본문에서 위 법에 따라 조성된 택지에 관한 소유권 이전등기 전의 전매를 원칙적으로 금지하면서 위 법 단서 및 위 법 시행령 제13조의3 제1호 에서 이 사건 부동산과 같은 이주자택지의 경우 위 원칙의 예외를 규정하고 있는 것은 공공사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인하여 생활의 근거를 상실하게 되는 이주자들에게 생활보상의 일환으로 대체 택지를 공급하여 주되 일반적으로 대체 택지 개발까지 상당한 시간이 소요되는 점을 고려하여 소유권 이전등기 전이라도 공급받게 될 택지를 전매할 수 있게 함으로써 생활의 빠른 안정을 기할 수 있게 하고, 실수요자들로 하여금 택지를 공급받을 수 있게 하고자 하는 것으로 해석되는바, 앞서 본 바와 같이 한국토지주택공사의 이주자택지 전매에 대한 동의는 ‘공급받을 이주자택지가 확정된 후’ 양도인과 양수인, 한국토지주택공사 사이의 권리의무승계계약을 체결하는 것으로 이루어지게 되므로, 시행자의 동의를 받기 전의 전매에 대하여 확정적 무효로 보게 되면, 이주자들은 수분양권을 전매할 수 없게 되어 상당한 기간 동안 불안정한 지위에 놓이게 되고, 특례로서 전매를 허용하는 법의 취지를 몰각시키는 해석이라 아니할 수 없다.

앞서 본 바와 같이 ○○동주민대책위원회는 2008. 5. 20.경과 2008. 10. 7.경 및 2008. 11. 3.경 한국토지주택공사에 토지소유자들의 ‘분양권 매매 인정’을 요구한 사실을 인정할 수 있고, 이 사건 매매계약은 원고가 이 사건 부동산에 관하여 한국토지주택공사와 사이에 매매계약을 체결한 2015. 3. 4.로부터 약 4년 4개월 전인 2010. 10. 26.경 체결되었는바, 원고를 포함한 이주자택지 분양대상자들은 위와 같이 택지를 공급받기 전 이른 시기에 생활근거지 마련을 위하여 이 사건 수분양권을 매도할 필요성이 있었던 것으로 보인다.

3) 소결

이 사건 매매계약이 유동적 무효상태에 있는 이상 원고에게 수분양자 명의변경을 위한 전매동의 신청절차를 이행할 의무가 인정되므로 원고의 본소청구 및 피고의 주위적 반소청구는 이유 없고, 피고의 제1 예비적 반소청구 중 위 신청절차의 이행을 구하는 부분은 이유 있으며, 피고의 제1 예비적 반소청구 중 한국토지주택공사의 동의가 있을 것을 조건으로 명의변경절차의 이행을 구하는 부분은 동의를 받기 전의 상태에서는 이 사건 매매계약에 아무런 효력이 없어 권리의 이전에 관한 어떠한 청구도 할 수 없는 것이므로 이유 없다(피고의 제1 예비적 반소청구 중 일부를 받아들이는 이상 피고의 제2 예비적 반소청구에 관하여는 따로 판단하지 아니한다).

3. 결론

원고의 본소청구 및 피고의 주위적 반소청구는 이유 없으므로 이를 각 기각하고, 피고의 제1 예비적 반소청구 중 수분양자 명의변경을 위한 전매동의 신청절차의 이행을 구하는 부분은 이유 있으므로 이를 인용하며, 나머지 제1 예비적 반소청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]