1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

1. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장 원고는 2008. 3. 14. C과 서울 강남구 D 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 1층에 관하여 임차보증금 2,700만 원, 월임료 190만 원, 임차기간 24개월로 정하여 임대차계약을 체결한 후 위 장소에서 ‘E’라는 상호로 음식점(이하 ‘이 사건 음식점’이라 한다)을 운영하여 왔다.

피고는 2011. 2. 23. C으로부터 이 사건 건물을 매수함으로써 원고에 대한 임대차계약을 승계하였다.

원고는 F에게 임대차계약에 대한 권한을 위임한 사실은 없고 월 300만 원을 지급받기로 하고 이 사건 음식점의 운영을 맡겼을 뿐인데, 피고는 2013. 12. 2. F 또는 그 처인 G에게 남은 임차보증금 22,085,000원을 지급한 후 F가 원고의 승낙없이 이 사건 음식점을 양도한 제3자에게 이 사건 음식점을 인도하여 주었다.

원고와 피고 사이의 임대차계약은 피고가 제3자에게 이 사건 음식점을 인도하여 줌으로써 이행불능이 되었고, 피고가 F에게 임대차보증금을 지급한 것은 원고에게 아무런 효력이 없으므로, 피고는 원고에게 G으로부터 지급받은 월임료를 공제하고 남은 임대차보증금을 반환할 의무가 있다.

나. 피고의 주장 피고는 C으로부터 이 사건 건물을 매수하며 기왕의 임대차관계를 승계한 것은 아니고, 2011. 4. 14. 원고의 대리인이라는 F와 이 사건 음식점에 관하여 임대차보증금 2,700만 원, 월임료 200만 원(부가세 별도)으로 정하여 임대차계약을 체결하였다.

피고는 이 사건 음식점의 실제 자금주는 원고의 외삼촌인 H으로 알고 있고, 이 사건 음식점의 운영을 맡고 있던 F가 원고측으로부터 이 사건 음식점을 양수하였다고 하여 2012. 5. 25. F의 처인 G과 임대차보증금 3,000만 원, 월임료 210만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하였다....