쟁점감정가액을 상속아파트의 시가로 보아야 한다는 청구주장의 당부

가. 청구인을 포함한 상속인들은 아버지인 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)가 2017.12.21. 사망하여 상속이 개시됨에 따라 2018.1.3. 당초 상속세 정기신고시 상속재산인 OOO(이하 “상속아파트”라 한다)의 시가를 2017.8.1. 거래된 같은 아파트 OOO(이하 “비교대상①아파트”라 한다)의 거래가액인 OOO원(이하 “신고매매사례가액”이라 한다)으로 평가하였다가 2018.6.29. 수정신고시 이를 감정평가액의 평균액인 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로 변경하여 상속재산가액을 증액하였다.

나. 처분청은 2018.9.11.～2018.12.19. 기간 동안 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 상속아파트의 시가를 2018.1.25. 거래된 같은 아파트 OOO(이하 “비교대상②아파트”라 한다)의 거래가액인 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)으로 보는 등 상속재산가액을 OOO원으로 경정하여 2019.4.11. 청구인을 포함한 상속인들을 연대납세의무자로 지정하여 2017.12.21. 상속분 상속세 OOO원을 각 납부통지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.5.28. 이의신청을 거쳐 2019.10.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2018.1.3. 당초 상속세 신고시 2017.8.1. 거래된 비교대상①아파트의 매매가액인 신고매매사례가액(OOO원)을 상속아파트의 시가로 신고하였고, 2018.6.29. 수정신고시 상속아파트의 감정평가액 평균액인 쟁점감정가액(OOO원)으로 변경하였으나, 처분청은 위와 같은 신고내용을 모두 부인하고 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제4항에 따라 2018.1.25. 거래된 비교대상②아파트의 매매가액인 쟁점매매사례가액(OOO원)을 상속아파트의 시가로 보아 이 건 상속세를 결정․고지하였는바, 상속재산에 대한 평가는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액과 제49조 제4항에 따른 매매사례가액이 동시에 존재하는 경우에는 제49조 제2항 단서규정에 따라 매매사례가액의 적용은 배제하고 감정가액을 우선 적용한다고 규정되어 있으므로 상속아파트의 시가를 쟁점매매사례가액이 아닌 쟁점감정가액으로 경정함이 타당하다.

상속아파트가 소재하는 OOO단지는 주택재건축사업지구로서 OOO 주택재건축조합을 설립한 후 사업시행인가 및 관리처분계획인가를 받고 현재까지 주택재건축사업이 진행 중이고, 동 사업지구 내의 모든 종전부동산은 둘 이상의 감정평가법인이 감정평가(사업시행인가일 현재)를 실시하고 그 평균액을 기준으로 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항 제5호에 따라 관리처분계획에 대하여 입안 및 인가를 받아 현재는 철거를 앞둔 상태이다. 상속아파트는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 제2호에 따른 감정평가액 평균액과 제49조 제4항에 따른 유사한 다른 자산의 매매가액인 쟁점매매사례가액이 평가기간 내에 2 이상 존재하므로 제49조 제2항 단서규정에 따라 매매사례가액의 적용을 배제하여야 한다. 따라서 청구인이 수정신고시 적용한 쟁점감정가액의 경우 가격산정기준일(2017.9.28.)과 감정가액평가서 작성일(2017.11.13.)이 모두 상속재산 평가기간 내에 존재하므로 이를 상속아파트의 시가로 인정하여야 한다.

(2) 설령, 상속아파트의 시가를 쟁점감정가액으로 볼 수 없다면 적어도 당초 신고매매사례가액을 인정하여야 한다. 조세심판원은 유사매매사례가액이 2개 이상 있는 경우 상속아파트와 더 유사한 매매사례가액을 시가로 보고 있고OOO, 법원은 유사매매사례가액이 평가기준일로부터 더 가깝다고 하더라도 평가대상 자산과 유사성이 없다면 이를 시가로 볼 수 없다고 판단하였는바OOO, 상속아파트와 유의미한 유사성을 갖추고 있는 비교대상①아파트의 매매가액인 신고매매사례가액을 시가로 보아야 한다. 상속아파트가 소재하는 OOO단지는 부동산시장에서 토지면적을 기준으로 가격이 형성되어 있는데, 상속아파트와 비교대상②아파트의 토지면적 차이는 5%를 초과하고, 상속아파트는 공용(지하)면적이 있으나 비교대상②아파트는 없는 등 쟁점매매사례가액은 상속아파트의 유사매매사례가액으로 적당하지 아니하므로 신고매매사례가액을 시가로 봄이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 제시한 감정가액은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 제2호 가목의 ‘일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액’에 해당하므로 상속아파트의 시가를 쟁점매매사례가액으로 경정하여 상속세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

청구인이 제시한 감정가액은 ‘OOO 재건축사업 시행’을 위한 감정가액으로서 그 목적은 “관리처분계획수립을 위한 종전자산평가”로 기재되어 있다. 즉, 재건축사업의 원활한 진행을 위해 조합원들이 갖게 될 입주권을 평가하기 위한 것으로 해당 평가에 따라 조합원들의 추가분담금, 환급금 등이 결정되는 등 일정한 조건(종전자산평가)이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가한 것이므로 이는 상속세 및 증여세의 납부목적을 위한 것이 아니다.

또한, 청구인이 주장하는 감정평가액의 실질적인 평가대상은 조합원 입주권(부동산을 취득할 권리)이고, 이는 관리처분계획인가를 받기 위한 전제가 되는 것이다. 재건축 사업은 “조합설립→사업시행인가→시공사 선정→관리처분계획인가→일반분양공고→조합청산” 등의 절차를 거쳐 진행되는데, 상속아파트의 감정평가는 관리처분계획인가를 받기위해 종전부동산을 평가한 것으로 조합원입주권을 평가하여야 일반분양가액을 산정한 후 조합청산 시점의 추가분담금 및 청산금 등이 결정된다. 따라서 재건축 등을 위한 감정가액은 재개발․재건축사업의 특성상 사업지연에 따른 조합원들의 부담을 줄이기 위하여 신속한 관리처분계획인가를 받기 위한 것으로 해당 감정평가를 「상속세 및 증여세법」상 시가 평가를 위한 것으로 볼 수는 없다.

한편, 처분청이 제시한 쟁점매매사례가액은 상속개시 이후 한 달 만에 거래된 가액으로 청구인은 거래가액 급등 사실을 충분히 인지할 수 있었던 것으로 보인다. 정부는 부동산 투기수요 차단을 위하여 LTV, DTI 등 담보대출제한 및 투기과열지구․투기지구 지정, 청약제도 수정 등을 주요 골자로 한 정부대책(2017.8.2. 부동산 대책)을 발표하였고, 대책 발표 이후 대출규제 등으로 인하여 상속아파트가 속한 단지는 거래가 없었다가 2018.1.25. OOO원에 거래가 되었고, 이는 직전 거래일인 2017.8.1. 거래가액보다 무려 OOO원(34.8% 상승)이나 상승한 것으로 사회적 이슈가 되었으며, 청구인은 위와 같은 상황에서 2018.1.3. 당초 상속세 신고 및 2018.7.3. 수정신고를 각각 하였으므로 쟁점매매사례가액에 대하여 충분히 인지할 수 있었을 것이다.

위와 같이 청구인은 부동산 가격이 급등하는 시기에 상속세 절감을 위하여 재건축조합에서 실시한 감정가액을 시가로 신고하였으나, 동 감정가액은 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 재산을 평가한 것이므로 「상속세법 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 제2호 가목에 해당하여 엄격한 문리해석에 따르면 시가로 볼 수 없다. 따라서 상속아파트의 시가를 쟁점매매사례가액으로 경정하여 상속세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

(2) 비교대상②아파트는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항의 ‘기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 해당하고, 평가기준일인 2017.12.21. 전후 6개월 이내의 기간 중 가장 가까운 날인 2018.1.25. 거래되었으므로, 비교대상②아파트의 매매가액인 쟁점매매사례가액을 상속아파트의 시가로 본 이 건 처분은 정당하다. 한편, 비교대상①아파트의 경우 매도인과 매수인 중 한명은 부녀관계로 확인되므로 특수관계자들 간의 거래가액을 상속아파트의 시가로 인정하기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점감정가액을 상속아파트의 시가로 보아야 한다는 청구주장의 당부

② 신고매매사례가액을 상속아파트의 시가로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법

제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.(단서 생략)

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액(중 략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조[평가의 원칙 등] ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인을 포함한 상속인들은 상속아파트의 시가를 감정평가액으로 신고하였으나, 처분청은 쟁점매매사례가액을 시가로 보아 아래 ＜표1＞과 같이 이 건 상속세를 경정․고지하였다.

＜표1＞ 이 건 상속세 경정․고지내역

(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 상속인별 납부할 상속세액 및 연대납세의무자 통지내역은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 상속세액 및 연대납세의무자 내역

(나) 조사청의 상속세조사 종결보고서(2018년 12월)에 의하면 이 건 조사시 적출한 상속재산 내역은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 상속재산 내역

(단위 : 백만원)

(다) 상속아파트, 비교대상①아파트 및 비교대상②아파트를 비교하여 정리하면 아래 ＜표4＞와 같고, 처분청은 비교대상②아파트의 매매가액인 쟁점매매사례가액을 상속아파트의 시가로 보아야 한다는 의견이다.

＜표4＞ 상속아파트와 비교대상①․②아파트의 비교

(라) 상속아파트가 위치한 OOO단지의 주택재건축정비사업조합은 OOO으로부터 조합설립인가OOO를 받았고, 이에 따라 설립된 조합은 OOO 사업시행인가OOO 및 OOO 주택재건축정비사업 관리처분계획인가OOO를 통지받았는바, 위 조합은 관리처분계획 수립을 위하여 종전 재건축대상아파트를 감정평가하였으며, 당시 상속아파트의 평가액은 아래 ＜표5＞와 같은데, 청구인은 아래 감정평가액①․②의 평균액(OOO원)인 쟁점감정가액을 상속아파트의 시가라고 주장한다.

＜표5＞ 감정가액 내역

(마) 국세청의 국세통합시스템에 의하여 확인되는 상속아파트와 동일 단지 내에 위치한 전용면적 및 공동주택가격 등이 유사한 아파트의 이 건 상속개시일(2017.12.21.) 전후 6개월 동안의 거래내역은 아래 ＜표6＞과 같다.

＜표6＞ 매매사례 내역

(바) 그 밖에 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 제2호 각 목은 변칙적인 상속과 증여를 방지하기 위하여 1999.12.31. 대통령령 제16660호로 신설되었고, 「상속세 및 증여세법」 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산 평가시 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화하여 인정기준을 마련하기 위하여 2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 같은 법 시행규칙 제15조 제3항이 신설되어 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하게 되었는바, 그 개정내용을 요약하면 다음과 같고, 비교대상①․②아파트의 경우 아래의 각 요건을 모두 충족하는 것으로 나타난다.

참조조문

유사 판례