우선매수권과 그 적격자

귀속재산매각에 있어 우선매수권을 보지한 자는 관재당국과 그 매매의 목적물에 대하여 합법적으로 임대계약을 체결하고 있는 자에 국한한 것이요 기 외 전임차인으로 부터의 양수 또는 사실상의 점유만으로서는 우선매수권을 인정할 수 없다

귀속재산처리법 제15조 제1항 , 귀속재산처리법시행령 제10조 제1항 제2호

최형규 (소송대리인 변호사 박현각)

서울특별시관재국장외 1(소송대리인 임병삼외 1인)

서울고등법원 1954. 7. 31. 선고 54행26

원판결중 귀속재산소청심의회에 관한 부분을 파기한다

귀속재산소청심의회의 판정취소청구의 소송은 이를 각하한다

본건 대지에 대한 공개공매금지에 관한 상고는 이를 기각한다

상고비용은 원고의 부담으로 한다

원고 소송대리인 변호사 박현각 상고이유

제1점은 원판결은 기 이유에 있어서 「피고 귀속재산소청심의회 위원장이 본건 대지에 관하여 원고주장일 소청 제112호로서 원고의 소청을 기각한다

소외 신원에 대한 임대처분을 취소하고 우선권자 없이 공개공매에 부한다는 지의 판정한 사실은 당사자간 다툼이 없고…원고는 우 판정이 원고의 선량한 연고권을 침해한 위법이 있다고 주장하나 귀속재산의 일반공개공매에 있어서 우선 매수권을 부여하지 아니함으로 인하여 권리의 침해를 당할 자는 오로지 해재산에 대하여 합법적인 임대차계약을 체결하고 현실적으로 차를 점유중인 자에 한할 것이며 본건 원고와 같이 관재당국과 하등 합법적인 임대차계약은 체결한 바도 없이 단순히 점유하고 있다는 사실만 가지고서는 아직 원고에게 우선매수권을 인정할 수 없고 따라서 본건 귀속재산을 우선 매수권을 인정하지 아니하고 일반공개공매에 부한다는 판정을 하고 차를 전 대남에게 매각하였다 하여서 원고의 권리를 침해한 바는 없다고 할 것임으로 단순한 연고권만의 존재를 전제로 하는 원고의 본소 청구는 이유없다…」고 판시하였다

그러나 우판결은 판단의 유탈과 이유불비의 불법이 있다 즉 원고는 본건에 있어서 피고 소청심의회 위원장이 소청 제112호로서 행한 판정의 취소를 소구하는 것이며 우 소청 제112호 판정은 (1) 서울특별시 중구 소공동 80번지의 1대에 대한 원고의 소청은 차를 기각한다는 것과 (2) 동대를 우선권자없이 공개공매에 부한다는 2개요소로서 구성된 것이며 원고는 이 2개의 처분이 각각 원고의 동대지에 대한 연고권을 침해하는 것이라고 주장하면서 그들의 취소를 요구하는 것이다 상술하면서 서울특별시 중구 소공동 80번지의 1대 및 동 지상건물은 본시 소외 신원이가 임차중이던바 단기 4283년 봄 원고가 동 소에서 동 소외인과 토건사업(복창토건공사)을 동업하게 되면서 차를 공동사용케 되었다(갑 제8호증 참조) 기후 동년 5월 27일 소외 신원은 우 동업관계로 부터 탈퇴하는 동시 우 대지 및 건물에 대한 자기의 연고권을 원고에게 이양하고(갑 제2호증 급 갑 제7호증을 첨부하여 원고에게 교부) 원고는 기후 갱히 동 소외인으로부터 갑 제3호증인 명의변경 승락서의 교부를 받아 가지고 관재당국에 대하여 임대차계약 명의변경신청을 하였는데 6.25가 돌발되어 중절되고 동 건물은 동란중 소실되고 말았다(증인 이효창의 증언 참조) 9.28수복후 원고는 동대지상에 가건물을 건축하고 당시 관재당국의 요구에 응하여 갑 제6호증과 같은 실태등록표를 관재당국에 제출하는 일방 그에 대한 임대료도 신원을 대리하여 납부하여 왔다 기후 1.4후퇴로 일시 남하하였다가 단기 4285년 6월 15일 복귀하여 계속관리중(갑 제10호증 참조) 동년 8월 1일자로 관재당국에 임대차계약 신청서를 제출하여 중구출장소 제677호로 접수되었으나 기후 동서류가 행방불명되었다고 하기로 재차 임대차계약 신청서를 피고 관재국에 제출하였든 바 동 중구출장소는 동년11월 18일 제1,002호로 차를 재접수 하였든 것이다(갑 제9호증 참조)그런데 피고 관재국은 원고의 우와 여한 임대차계약 신청에 대하여 하등의 처분이 없음으로 원고는 동 임대차체결의 촉진을 위하여 단기 4286년 9월 부득이 피고 소청심의회에 소청을 제기하였든 것이다 즉 우 소청에서 원고는 「소외 신원 명의의 임대차계약을 취소하는 동시 차를 원고에게 임대하기를 요구하였으며」 그 이유로서는 신원으로 부터 본건 대지에대한 권리의 양도를 받아 이래 정당하게 점유관리중에 있으며 관재법규의 소정절차에 따라 기간 일련의 계약신청을 하여 왔다는 것을 주장하였든 것이다(갑 제4호증 참조) 그런데 피고 소청심의회는 소청 제112호에 있어서 원고가 단기 4283년 5월 27일 소외 신원으로 부터 본건 대지를 양수받은 사실 및 원고가 이래 점유하고 있는 사실은 차를 인정하면서도 당국의 승인이 없었다는 이유로서 첫째로 원고의 본건 대지에 대한 임대차계약 요청을 불허하고 (소청기각)둘째로 이 대지를 우선권없이 공개공매한다는 판정을 한 것이며 이에 원고가 우 양처분을 포함한 판정의 취소를 소구한것도 기술한 바와 같다 과연 그러하다면 원심은 차2개의 처분에 대하여 원고의 권리침해존부를 판단하여야 할 것임에도 불구하고 원심판결은 모두 적시한 바와같이 「귀속재산의 일반공개공매에 있어서 우선매수권을 부여하지 아니함으로 인하여 권리의 침해를 당한 자는 오로지 해 재산에 대하여 합법적인 임대차계약을 체결하고 현실적으로 차를점유중인 자에 한 할 것이며…아직 원고에게 우선매수권을 인정할 수 없고 본건 재산을 …일반공개공매에 부한다는 판정을 하였다해서 원고의 권리를 침해한 바 없다…」 판시하면서 전시 판정중 제2부분인 우선권없이 일반공개공매에 부한다는 점에 대하여서만 이것이 원고의 연고권을 침해함이 없다는 취지의 판단을 할 뿐이고 제1부분인 원고의 소청을 기각함으로서 원고의 본건 재산에 대한 임대차계약신청을 배척하여 원고의 연고권을 침해하였다는 점에 대하여서는 하등의 판단이 없다 원고는 도리혀 이점에 중점이 있는 것이다

무릇 귀속재산 처리법 제15조 는 귀속재산임대차에 적용되는 것이며( 동법 제29조 ) 연고권자는 임대차계약을 요구할 권리가 있는 것이다 피고들도 원고가 본건 재산을 전 임차인 신원으로 부터 양수하여 현실 점유하는 사실을 시인하며 원심역시 원고가 「현실적으로 본건 재산을 점유하는 사실」을 인정하면서 원고를「단순한 연고권만의 존재를 전제로 하는 자」라고 지칭하고 있다 과연 그러하다면 이러한 원고는 본건 재산을 임차할 권리가 없을가?…이 권리를 무시하여 원고의 소청을 기각하고 원고의 임대차계약신청을 배척한 결과를 가져오게한 것은 분명히 원고의 서상 연고권을 침해한 위법처분인 것이다 그럼에도 불구하고 원심이 이 점(판정제1)에 대하여 하등 판단이 없는 것은 원고의 청구와 주장중 가장 중요한 부분에 대한 판단을 유탈한 불법이 아니면 이유불비의 불법이 있으니 파기를 면할 수 없는 것이다 제2점은 원판결은 귀속재산처리법 제15조 소정의 「연고권자의 해석을 그릇한 불법이 있다 무릇 귀속재산처리법 제15조 에 소정된 연고자라는 용어는 지극히 광범한 것으로서 사법상 또는 공법상 인정된 권리자는 물론 아직 그러한 권리를 취득하지 못하였다 해도 당해 귀속재산에 관하여 어떠한 「연결」을 가진 자라면 이를 망라총칭하는 것이다 그러므로 귀속재산처리법 제29조 로서 동법 제15조 가 임대차나 또는 관리에 준용될 시에는 귀속재산에 대한 단순한 점유자 관리자등이 연고자로 되어 그의 연고권에 의하여 임대차계약이나 관리계약이 체결되어 임차인이나 관리인이 된 것이고 동법 제15조 가 매각에 적용될 시에는 전시 단순한 점유자나 관리자외에 임차인이 연고권자에 포함되어 우선매수권자가 될 것이다 그리고 원고는 귀속재산처리법 제15조 소정의 소위 「선량한 연고자」에 해당하는 것임으로 동법 제29조 로서 임대차를 하려고 할때에는 임차인으로서 임차권이 부여되어야 할 것이고 매각에 있어서도 타에 임차인이 없는 본건에 있어서는 응당 우선매수권이 인정되어야 할 것이다 즉 다시 말하면 원고가 본건 대지에 대하여 가지고 있는 전시와 여한 연고권은 위선 임대차계약을 체결 할 수 있는 지위에 있는 것임에도 불구하고 당국이 차 조처을 취하지 않는 것이 불법의 제1이고 만일 매각으로 직행할 경우이라면 기역 원고에게 우선권을 부여하여야 하며 이에 반하야 일반공매에 부하는 것은 동법 제16조 의 위반으로 불법의 제2라는데 있다 그럼에도 불구하고 원심판결은 기 이유에 있어서「원고와 같이 관재당국과 하등 합법적인 임대차계약은 체결한 바도 없이 단순히 점유하고 있다는 사실만 가지고서는 아직 원고에게 우선 매수권을 인정할 수 없으며……그럼으로 단순한 연고권만의 존재를 전제로 하는 원고의 본소 청구는 이유없다 판시하면서 주객이 전도된 판단을 하는 오류를 범하였다

즉 원고는 「자기가 가지고 있는 연고권에 대하야 위선 임차권을 인정하지 않는 것이 불법이라」고 주장하는데 대하야 아직 「관재당국과 합법적 임대차계약이 없으니 연고자로 인정할 수 없다」는 취지의 판단을 하였으니 이는 분명히 선후가 바꾸어 졌다고 하지 아니할 수 없다 적어도 귀속재산에 대하야 임대차계약이 체결되는 것은 임차인의 연고권이 기초가 되는 것이며 이는 또한 일반공지의 사실이다 그럼으로 연고권의 존부을 먼저 확정 하여야 하며 연고권의 존재한다는 사실이 확정됨에도 불구하고 이것을 무시하는 것은 권리의 침해가 되는 것은 물론이다 원심은 「원고의 연고권과 점유사실을 인정하면서도 이 연고권을 무시하는 피고의 위법처분을 간과하려고 하였다 원심은 응당원고의 동 연고권의 선량한 여부를 판단한 후 기의 침해여부를 구명하여야 할 것이다 이 조치에 나아가지 아니한 원심은 귀속재산처리법 제15조 가 임대차에 준용될 시 동조 소정의 연고자의 권리를 오해하는데 기인하는 오류을 범한것이며 결국 원심판결은 법령의 해석을 그릇하여 이유불비의 불법이 있으니 파기되여야 할 것이라고 본다

제3점 원심판결은 증거판단을 유탈한 불법이 있다 즉 기히 상술한 바와 같이(상고이유 제1점)원고는 본건 대지를 선의 무과실로서 점유하기 시작하야 이래평은차 공연히 계속 점유하여 왔고 기간수리등 보존행위를 하여 온 것은 물론(갑 제6호증 4참조) 관재당국에 대하야 임대차계약을 체결하려고 계속노력하여온 자로서 귀속재산처리법 제15조 소정의 소위 「선량한 연고권자」에 해당하는것이다 특히 동조가 동법 제29조 에 의하여 임대차에 준용될 시 더욱 그러하다 그리고 원고가 이러한 선량한 연고자」에 해당한다는 것은 갑 호각증 및 증인 이효창의 증언에 의하여 차를 인정하는데 충분하다 그럼에도 불구하고 원심은 우 증거에 대한 판단을 유탈하면서 일언반구등 이에 대한 판시가 없고 막연히 원고를 「단순한 연고권자」같이 판단하였다 이는 증거판단을 유탈한 불법이 아닐 수 없다 원심판결은 이 점으로서도 파기를 면치 못할 것이다

제4점은 원심판결은 기 이유에 있어서 「피고 서울특별시 관재국장에 대한 원고청구에 관하여는 원고가 피고 귀속재산소청심의회 위원장의 판정에 대하여 쟁송할 수 없음이 전단에서 서술한 바와 여한 이상 원고의 본소청구 역 이유없음이 명백하다」고 판시하였다 그러나 이는 귀속재산 처리법 시행령 제13조 단서에 위반되는 것이다 동조 단서에는 소송계쟁중인 재산은 동령 제12조 소정매각재산에 포함되지 않는다는 것이 명백하게 규정되어 있다 본건 재산은 소송에 계속중에 있는 것이며 피고 서울특별시 관재국장이 본건 재산을 소외 김대남에게 매각한 것은 본건 소송계속중이라는 사실도 틀림없으며 원고가 그의 금지를 소구하는 것도 동 관계법조에 근거하는 것도 명백하다 과연 그러하다면 동 피고국의 매각행위는 전시 귀속재산 처리법 시행령 제13조 단서에 위배되는 것은 너무나 명백하다 이것은 피고 소청심의회의 판정의 정당여부를 불문하고 계송중이면 불허되는 것이다 가령 궁극에 가서는 소청심의회에 대한 소구가 부당한 것이 판명된다 하드래도 적어도 그 소송이 계속중에는 장래의결과 여하에 불구하고 이것을 매각 할 수 없는 것이다 그럼에도 불구하고 원심이 이 법리를 이해치 못하고 이와 반대의 판단을 한 것은 법령해석을 그릇한 불법이라고 하지 않을 수 없다 원심판결은 이 점으로서도 파기를 면치 못할 것이다라고 하였다

직권으로 먼저 귀속재산소청심의회를 피고로 한 소송의 적법여부에 관하여 심사하니 소청심의회의 소청에 의한 판정은 당해 관재기관에 대하여 소청인에게 대하여 행한 처분의 시정 또는 변경을 명하는데 지나지 못하고 당해 관재기관이 해 판정에 의하여 소청인에게 불리한 처분을 행한 때 비로서 소청인의 권익을 침해하게 되는 것이므로 소청심의회의 판정만으로서는 아직 행정소송의 대상이 될 수 없는 것이다 그러면 소청심의회는 그 기능상 처분청이라 할 수 없는 기관이라 할 것이니 여사한 기관은 행정소송법 제3조 에 규정한 피고에 해당치 않으므로 이를 피고로 한 제소는 부적법함이 명백함에도 불구하고 원판결은 이를 간과한 위법이 있으므로 해 부분에 관한 원판결은 파기하고 본원에서 자판함이 가하다 인정하여 해소송을 각하하는 것이요 다음 서울관재국에 대한 본건 공개공매금지의 청구에 대하여 안컨대 귀속재산매각에 있어 우선매수권을 보지한 자는 관재당국과 매매의 목적물에 대하여 합법적으로 임대차계약을 체결하고 있는 자에 국한 한 것이요 기 외 전 임차인으로 부터의 양수 또는 사실상의 점유만으로서는 우선매수권을 인정할 수 없음은 귀속재산처리법 제15조 동시행령 제10조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 명료하다 할 것인 바 원판결 이유를 고찰하면 원고의 청구를 배척한 이유는 소청심의회에 대한 원고의 청구를 기각한 이유를 원용한 것인바 그 이유는 우 설시한 바와 그 취지를 같이 한 것이므로 원심이 원고의 청구를 기각한 것은 정당하다 할 것이요 이에 관한 상고이유는 모다 전시 취지에 배치되는 독자적 견해에 불과한 것이므로서 채용치 않는 바이다 이상 이유에 의하여 민사소송법 제408조 동401조 를 적용하고 소송비용에 관하여 동법 제89조 에 제95조 에 의하여 주문과 같이 판결한다