원고 (소송대리인 변호사 강길)

서울특별시 영등포구청장

2018. 12. 14.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2018. 5. 9. 원고에게 한 8,250,000원의 과징금 부과처분을 취소한다.

1. 기초사실

가. 원고는 서울 영등포구 (주소 1 생략) 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에서 거주하는 자이다.

나. 이 사건 건물이 인근 토지인 (주소 2 생략) 대 106.8㎡ 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 경계를 침범하여 위치한 관계로, 원고는 1972. 4. 12. 이 사건 토지 소유자 소외인과 이 사건 토지 중 이 사건 건물이 경계를 침범한 10평을 매매대금 12만 원에 매수하는 계약을 체결하였고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다), 위 매매대금을 매매계약 당시 지급하였다.

다. 소외인은 2016. 7. 16. 사망하였고, 원고는 소외인의 상속인들을 상대로 이 사건 매매계약에 따른 구분소유적 공유등기 이전의무를 각 이행하라는 취지의 소를 제기하였으며( 서울남부지방법원 2017가단202634호 ), 위 법원은 원고의 청구를 모두 인용하는 판결을 하였다.

라. 위 판결에 따라 원고는 2017. 6. 27. 이 사건 토지 중 3,630/11,748 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

마. 피고는 2018. 5. 9. ‘원고가 이 사건 매매계약에 따른 매매대금을 모두 지급한 날로부터 3년 이내에 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니함으로써 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제10조 제1항 을 위반한 장기미등기자에 해당한다.‘는 이유로 원고에게 과징금 8,250,000원원을 부과하였다(위 부과처분을 이하 ’이 사건 처분‘이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 6, 8호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 매도인 소외인에게 분필등기 및 소유권이전등기를 지속적으로 요구해왔다. 그러나 건축법 등 관계법령에 의해 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 분필등기가 불가능했던 데다, 매도인 소외인이 이 사건 토지 전체에 관한 담보권을 설정하였기 때문에 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기를 신청하지 못하였고, 결국 불가피하게 이 사건 매매계약의 내용과는 달리 구분소유적 공유등기를 하게 되었다.

그렇다면 부동산실명법 제10조 제1항 단서의 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’에 해당하므로, 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련법리

가) 구 부동산실명법(2010. 3. 31. 법률 제10203호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제10조 제1항 본문은 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 등의 적용을 받는 자가 대가관계에 있는 반대급부의 이행을 사실상 완료하는 등 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있음에도 그로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니 때에는 과징금을 부과하도록 하고 있다. 한편 부동산실명법은 1995. 3. 30. 법률 제4944호로 제정되어 1995. 7. 1.부터 시행되었는데, 부칙〈제4944호, 1995. 3. 30.〉 제3조는 “이 법 시행 전에 제10조 제1항 각 호 에 규정하는 날이 경과한 경우에는 동조 동항에 규정한 3년의 기간은 이 법 시행일부터 기산한다.”고 규정하고 있다.

나) 구 부동산실명법 제10조 제1항 단서에서 장기미등기자에 대하여 과징금을 부과할 수 없는 사유의 하나로 정하는 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’라 함은 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 말한다 할 것이므로, 매수한 토지를 매도인 명의로 장기간 방치한 것에 투기나 탈세 등의 탈법행위의 목적이 없었다는 등의 사정들이 있었더라도 토지에 관한 소유권이전등기를 법이 정한 시기까지 이행하지 아니한 것이 위 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 볼 수 없다( 대법원 2012. 10. 25. 선고 2011두23740 판결 등 참조).

2) 판단

가) 원고는 1972. 4. 12. 이 사건 매매계약을 체결하고 그 당시 이미 매매대금을 지급하였으므로, 구 부동산실명법 제10조 제1항 본문, 부칙〈제4944호, 1995. 3. 30.〉 제3조 등에 따라 1995. 7. 1.부터 3년 이내에 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기를 신청할 의무가 있다. 그럼에도 불구하고 원고는 위 기간 내에 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기 신청을 하지 아니하였으므로, 구 부동산실명법 제10조 제1항 단서(등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우)에 해당하지 않는 한 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

나) 앞서 인정한 사실, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고에게 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.

(1) 원고는 ‘이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 분필등기와 소유권이전등기를 하려고 하였으나, 관계법령에 따라 분필등기 자체가 불가능하여 소유권이전등기를 할 수 없었다.’고 주장한다.

그러나 이 사건 매매계약 체결 당시 시행되던 구 건축법(1970. 1. 1. 법률 제2188호로 개정된 것) 제39조의2 , 원고에게 부동산실명법 제10조 제1항 에 따른 소유권이전등기 신청의무가 최초 부과된 1995. 7. 1. 당시 시행되던 구 건축법(1994. 12. 22. 법률 제4816호로 개정된 것) 제49조 에 의하더라도, 건축물의 대지면적 최소한도 규정만이 있을 뿐 현행 건축법 제57조 상의 대지 분할 제한 규정은 존재하지 않는다. 반면 이 사건 매매계약 체결 당시 시행되던 구 지적법(1961. 12. 8. 법률 제829호로 개정된 것) 제13조 제1항 제3호 는 하나의 지번 토지 일부가 소유자가 상이하게 되었을 때는 분할신고를 할 의무를 부과하고 있고, 1995. 7. 1. 당시 시행되던 구 지적법 시행령(1995. 4. 6. 대통령령 제14568호로 개정된 것) 제17조 제2항 제1호 는 1필지의 일부가 소유자가 다르게 되거나 토지소유자가 매매 등을 위하여 필요로 하는 때에는 분할신청을 할 수 있도록 규정하고 있다. 따라서 이 사건 매매계약 체결 당시 또는 부동산실명법의 제정·시행 당시 건축법 등에 따라 토지분할이 제한되어 있었다는 원고의 주장은 쉽게 받아들이기 어렵다.

더욱이 원고가 실제로 분필등기와 소유권이전등기를 관할등기소에 신청하였으나, 관계법령으로 인해 분할이 불가능하여 그 등기신청이 반려되었다는 등 원고가 실제로 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기를 하고자 노력하였으나 법령상의 제한으로 인해 불가능하였다고 볼 구체적, 객관적인 증거도 없다.

따라서 원고의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있었다고 보기 어렵다.

(2) 가사 부동산실명법의 제정·시행 당시 관계법령에 의해 토지분할이 불가능하였다고 하더라도, 원고로서는 이 사건 매매계약을 해제하거나 지상권 설정 계약 등으로 변경함으로써 위 법에 따른 소유권이전등기 신청의무를 벗어날 수도 있었다. 그럼에도 불구하고 원고는 장기간 동안 별다른 조치를 취하지 아니함으로써, 부동산에 관한 소유권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 하고자 하는 부동산실명법의 취지를 저해하는 결과를 초래하였다.

특히 부동산실명법의 제정·시행 당시부터 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 이른바 ‘구분소유적 공유등기’는 위 법에 따른 명의신탁약정 제한 대상에 포함되지 않으므로( 제2조 제1호 나목 ), 원고는 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 분필등기와 소유권이전등기가 불가능하였다면 매도인 소외인과의 협의 하에 위와 같은 구분소유적 공유등기를 통해 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기를 할 여지도 충분히 있었다. 그럼에도 불구하고, 원고는 이 사건 매매계약을 체결한 이후 장기간 동안 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기 신청의무를 해태하다가 매도인 소외인이 사망하고 나자 비로소 구분소유적 공유등기를 통해 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기를 하였다.

결국 부동산실명법의 제정·시행 당시 관계법령에 의해 토지분할이 불가능하였다고 하더라도, 원고는 위와 같은 방법을 통해 소유권이전등기 신청의무 자체에서 벗어나거나 소유권이전등기를 할 수 있었으므로, 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기 신청의무를 해태한 데에 원고의 책임으로 돌릴 수 없는 장애가 있었다고 평가하기 어렵다.

(3) 또한 이 사건 토지에 관한 부동산등기(갑 제6호증)에 의하면, 소외인이 1998. 3. 16. 이 사건 토지에 관한 근저당권 설정 등기를 하였다가 2006. 11. 24. 그 등기를 말소한 사실, 2009. 9. 30. 재차 근저당권 설정 등기를 한 사실을 인정할 수 있다. 이 사건 매매계약 체결일 등을 고려하면, 위와 같은 근저당권 설정 등기 체결 사실만으로는 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기 신청의무를 해태한 데에 원고의 책임으로 돌릴 수 없는 장애가 있었다고 볼 수도 없다.

라. 소결론

따라서 원고는 1995. 7. 1.부터 3년 이내에 이 사건 매매계약 대상 토지에 관한 소유권이전등기를 신청할 의무가 있음에도 불구하고 원고는 이를 이행하지 아니하였고, 구 부동산실명법 제10조 제1항 단서(등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우)에도 해당하지 아니하므로, 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]