체납자의 주택 양도에 대하여 사해행위를 적용함에 있어 해당 주택의 임대차보증금액을 공제한 잔액의 한도내에서 사해행위를 취소함이 타당

체납자에 대한 국세채권 법정기일보다 임대차계약의이 대항요건 및 계약서의 확정일자를 갖춘 날보다 앞선다고 볼 수 없으므로 이 사건 임대차계약은 우선변제권이 있는 임대차에 해당하므로, 사해행위를 적용함에 있어 주택 양도가액에서 해당 주택 임대차보증금는 부문만큼은 차감하여야 함

국세기본법 제35조[국세의 우선]

2015가단117098 사해행위취소

대한민국

정AA

2016. 7. 21.

2016. 8. 18.

1. 피고와 정BB 사이에 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2013. 11. 15. 체결된 매매계약을 107,000,000원의 범위 내에서 취소한다.

2. 피고는 원고에게 107,000,000원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

3. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

4. 소송비용의 30%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

청 구 취 지

피고와 정BB 사이에 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2013. 11. 15. 체결된 매매계약을 157,828,640원의 범위 내에서 취소하고, 피고는 원고에게 157,828,640원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결.

1. 기초사실

가. 정BB는 2007. 1.경 은CC에게 XX시 XX면 XX리 197 외 2필지의 부동산을 대금 166,000,000원에 매도하였는데, 이를 60,000,000원에 매도하였다고 신고하면서 그와 같은 매매대금이 기재된 매매계약서를 제출하고 2007. 1. 26. 양도소득세 29,830원을 납부하였다.

나. 원고는 이를 발견하고 2013. 11. 20. 정BB의 2007년 귀속 양도소득세액 중 양도소득세 신고미이행을 사유로 39,487,116원에 대한 과세예고통지를, 2013. 12. 17. 과소신고 사유를 포함하여 130,485,027원에 대한 과세예고통지를 각 발송하였고, 위 각 통지는 2013. 11. 28.과 2013. 12. 27. 각 정BB에게 도달하였다. 곧이어 원고는 2014. 2. 4. 정BB의 2007년 귀속 양도소득과세표준을 108,162,300원으로, 그 세액을 64,896,380원으로 각 경정하고 여기에 신고불성실 및 납부불성실 가산세 합계 65,569,391원을 더한 후 기 납부액인 29,830원을 공제한 130,436,940원(10원 미만 버림)에 대하여 납부기한을 2014. 2. 28.로 정하여 납부고지를 하였고(이하 '이 사건 납부고지'라 한다), 정BB는 이에 불복하지 아니하였다.

다. 이 사건 소 제기일인 2015. 6. 24. 현재 정BB의 위 양도소득세 체납액은 가산금을 포함하여 157,828,640원이고, 2015. 11. 3. 현재 165,654,840원이다.

라. 정BB는 2006. 12. 27. 최DD과 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 주택'이라 한다)에 관한 매매예약을 체결하여 서울동부지방법원 강동등기소 2016. 12. 28. 접수 제82110호로 그 명의의 소유권이전청구권가등기를 마쳤으며, 위 매매예약에 기하여 2010. 2. 10. 최DD으로부터 이 사건 주택을 대금 220,000,000원으로 정하여 매수한 후 같은 등기소 2010. 3. 17. 접수 제10364호로 소유권이전등기를 마쳤다.

마. 정BB의 딸이자 피고의 배우자인 엄EE은 2009. 12. 10. 정BB로부터 이 사건 주택을 기간 2009. 12. 30.부터 2년, 임대차보증금 100,000,000원으로 각 정하여 임차하고(이하 '이 사건 임대차'라 한다), 그 무렵 위 임대차보증금을 지급하였으며, 이 사건 주택을 인도받고 2010. 1. 8. 전입신고를 한 후 같은 날 이 사건 임대차에 대하여 확정일자를 부여받고 현재까지 거주하고 있다.

바. 정BB는 이 사건 주택에 관하여 서울동부지방법원 강동등기소 2013. 12. 31.접수 제56521호로 2013. 11. 15. 매매(이하 '이 사건 매매'라 한다)를 원인으로 한 피고 명의의 소유권이전등기를 마쳤고(이하 '이 사건 등기'라 한다), 피고는 같은 등기소 2014. 2. 26. 접수 제7497호로 2014. 2. 25. 매매예약을 원인으로 한 김GG 명의의 소유권이전청구권가등기를 마쳤다(이하 '이 사건 가등기'라 한다).

사. 정BB와 피고 사이의 매매계약서에는 매매대금 150,000,000원 중 계약금15,000,000원은 2015. 11. 15. 지급하고, 중도금 100,000,000원은 피고의 배우자이자 정BB의 딸인 엄EE의 피고에 대한 전세보증금반환채권으로 대체하며, 잔금35,000,000원은 2013. 12. 30. 지급하는 것으로 기재되어 있다.

아. 피고는 2013. 12. 30. 정BB의 계좌로 35,000,000원을 입금하였다.

자. 정BB의 적극재산은 이 사건 주택을 제외하면 2013. 11. 15. 예금 합계 약42,055,155원이 있었고, 2013. 12. 31. 예금 합계 30,521,783원이 있었다.

차. 정BB는 2014. 1. 2. 신한은행 계좌, HH은행 ****-***-****** 계좌와 ***-***-****** 계좌의 잔액 전부를 현금으로 인출하였고, ****-***-****** 계좌의 잔액 27,499,738원 중 2014. 1. 3. 9,000,000원, 2014. 1. 6. 10,500,000원을 각 현금으로 인출하였다.

카. 이 사건 주택의 2013. 12. 15. 당시 시가는 203,000,000원이고, 변론종결일에 가까운 2016. 6. 24. 당시 시가는 207,000,000원이다.

[ 인정근거 ] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 3, 7, 15, 16, 17, 18호증, 갑 제5, 6, 8호증의 각 1, 2, 을 제1, 2, 3, 4, 6, 8, 13호증, 을 제14호증의 1, 2, 3의 각 기재, 이 법원의 감정인 이동철에 대한 시가감정촉탁결과, 변론 전체의 취지.

2. 사해행위의 성립 여부

위 인정사실에 의하면, 이 사건 매매 이전에 이미 성립한 원고의 양도소득세 및 가산세 채권은 사해행위취소권의 피보전채권이 될 수 있으며, 이 사건 매매로 인하여 정BB는 원고에 대한 국세채무만으로도 이미 채무초과상태가 되었다고 할 것인바, 그럼에도 불구하고 정BB가 그 채무 있음을 알면서 책임재산의 대부분을 차지하는 자신의 유일한 부동산인 이 사건 주택을 피고에게 매도하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾼 행위는 특별한 사정이 없는 한 원고에 대한 사해행위가 되고(피고는 이에 대하여 매매계약은 부동산이라는 적극재산이 감소하는 만큼 매매대금을 지급받게 되므로 책임재산에는 변동이 없는 것이라는 취지로 주장하나, 아래에서 보는 바와 같이 피고의 정BB에 대한 송금에 불구하고 정BB의 예금채권은 오히려 감소한 점 등에 비추어, 이 부분 주장은 받아들이지 않는다), 정BB의 사해의사도 추단된다.

이에 대하여 피고는 정BB에 대한 부과제척기간 5년이 경과하였으므로 이 사건 납부고지는 무효라고 주장한다. 그러나 구 국세기본법(2010. 12. 27. 법률 제10405호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제26조의2 제1항은 조세법률관계의 신속한 확정을 위하여 원칙적으로 국세 부과권의 제척기간을 5년으로 하면서도, 국세에 관한 과세요건사실의 발견을 곤란하게 하거나 허위의 사실을 작출하는 등의 부정한 행위가 있는 경우에는 과세관청이 탈루신고임을 발견하기가 쉽지 아니하여 부과권의 행사를 기대하기 어렵다는 취지에서 그러한 국세의 부과제척기간을 10년으로 정하고 있는바, 정BB가 실제의 거래가액보다 적은 금액을 양도가액으로 신고하면서 원고에게 매매대금 합계액이 60,000,000원으로 기재된 매매계약서를 제출한 행위는 양도소득세의 포탈 의도를 가지고 그에 대한 징수를 불능 또는 현저하게 곤란하게 하는 위계 등의 적극적인 행위로 사기 기타 부정한 행위에 해당한다고 할 것이고, 결국 원고의 정BB에 대한 국세채권의 부과제척기간은 10년으로 봄이 상당하다. 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.

다시 피고는 이 사건 납부고지가 잘못된 것으로서(피고는 신빙성 없는 은CC의 자료에 의하여 이 사건 납부고지를 한 것이 잘못되었다거나, 그 과세표준의 근거가 된 실거래가액이 공시지가에 비하여 지나치게 높다는 등의 주장도 하고 있으나, 그러한 사정들은 이 사건 납부고지를 당연무효로 볼 만한 사정은 아니고, 정BB가 이 사건 납부고지에 대하여 불복하지 아니하여 그 처분이 확정된 이상, 피고가 이 사건에서 이를 다툴 수는 없다고 봄이 상당하므로, 정BB의 사해의사에 관한 주장으로 선해하여 판단한다) 정BB로서는 양도소득세를 신고하지 아니한 것이 잘못이라는 점을 인식하지 못하였으므로 사해의사가 없었다고 주장한다. 그러나 위에서 인정한 바와 같이 ①이 사건 등기 당시 이미 정BB에게 두 차례에 걸친 과세예고통지가 도달하여 있었던 점, ② 위에서 인정한 정BB와 피고, 엄EE 사이의 친족관계, ③ 피고가 2013. 11. 15. 지급하였다는 15,000,000원은 정BB의 금융계좌\u3000 입금내역에 나타나지 않는 점, ④피고의 주장에 의하더라도 이 사건 매매의 대금 중 100,000,000원은 임대차보증금반환 채권과 상계할 것이 예정되어 있었고, 이 사건 주택에는 저당권 등 다른 부담이 없었으므로 이 사건 주택에 대한 경매 등이 이루어지더라도 피고의 배우자 엄EE은 1순위 배당을 받을 수 있었던 것으로 보이는 점 등의 사정에 비추어 보면, 정BB와 피고 사이의 이 사건 매매가 실제로 2013. 11. 15. 이루어졌다 하더라도, 정BB로서는 적어도 위 각 과세예고통지의 도달 후에는 이 사건 매매를 합의에 의하여 해제하거나 이행을 보류할 여지가 충분하였다고 할 것이고, 거기에 정BB의 계좌에 피고로부터 잔금 명목의 35,000,000원이 입금되었음에도 불구하고 2013. 12. 31. 현재 정BB의 예금계좌잔액 합계액이 2013. 11. 15.의 그것보다 오히려 줄어든 점, 그 남은 금액조차도 2014. 1. 초에 대부분 현금으로 인출하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾼 것으로 보이는 사정을 더하여 본다면, 이 사건 매매로부터 그 이행인 이 사건 등기에 이르는 기간 중 정BB에게는 사해의사가 있었다고 볼 수밖에 없으므로, 위 주장은 받아들이지 않는다.

피고는 이 사건 매매가 원고를 해하는 것임을 알지 못하였으므로 선의였다고 주장

한다. 위에서 살펴본 ①\u3000 내지 ④의 사정 및 이 사건 매매대금이 150,000,000원으로 그 당시의 시가 및 정BB의 취득가격인 220,000,000원보다 지나치게 낮은 점(피고는 피고와 엄EE이 정BB의 병원 진료비 등으로 수천만 원을 지출하였다고 주장하였으나 이 사건 변론종결일까지 이를 뒷받침할 자료는 제출한 바 없고, 변론종결 이후 참고자료로 제출한 영수증의 액수는 그 35% 이상이 이 사건 매매 후의 치료에 관한 것들이다), 이 사건 가등기의 권리자로 등기된 김GG이 누구인지에 관한 이 법원의 제1차 변론기일의 석명에 대하여 전혀 답변하지 않고 있는 점 등에 비추어 보면, 위 기초사실에서 인정한 사정들만으로는 이 사건 매매 및 등기로 인하여 정BB의 재산이 감소되어 원고의 채권을 만족시킬 수 없게 된다는 사실을 인식하지 못하였다고 보기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 정BB와 피고 사이의 이 사건 매매는 취소되어야 한다.

3. 취소의 범위 및 원상회복의 방법

이 사건 매매에서는 그 대금 중 100,000,000원을 이 사건 임대차의 보증금으로 충당할 것을 정하고 있고, 이는 피고가 배우자인 엄EE의 정BB에 대한 임대차보증금반환채권을 양도받아 그 액수만큼을 이 사건 매매대금채무와 상계하는 약정을 한 것으로 봄이 상당하므로, 이 사건 매매에 의하여 엄EE의 정BB에 대한 임대차보증금반환채권은 소멸하였다.

그런데 우선변제권이 있는 임대차가 있는 부동산에 관하여 사해행위가 이루어진 경우, 그 부동산 중 임대차보증금액에 해당하는 부분은 채권자들의 일반담보로 되어 있지 않은 부분이어서, 그 사해행위는 부동산의 가액에서 임대차보증금액을 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립한다고 할 것인데, 그 우선변제권 있는 임대차가 보증금의 반환등으로 소멸한 경우, 사해행위를 취소하면서 그 부동산 자체의 회복을 명하는 것은 당초 다른 채권자들의 담보로 되어 있지 않은 부분까지 회복을 명하는 것이 되어 공평에 반하는 결과가 되므로, 부동산의 가액에서 임대차보증금액을 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 그 가액의 배상을 명할 수밖에 없다.

그런데 국세기본법 제35조 제1항 제3호 나목의 규정에 의하면 원고의 정BB에 대한 국세채권의 법정기일은 이 사건 임대차가 그 대항요건 및 계약서의 확정일자를 갖춘 날보다 앞선다고 볼 수 없으므로, 이 사건 임대차는 원고에 대한 관계에서 우선변제권 있는 임대차에 해당하고, 이 사건 주택의 가액 중 그 임대차보증금액에 해당하는 부분만큼은 원고에 대한 관계에서 정BB의 책임재산에 해당하지 않는다.

물론 이 사건 주택에 다른 부담이 존재하지 않아 이 사건 매매의 취소로 인하여 원물반환이 이루어질 수 있다면 그 임대차보증금반환채권이 부활할 여지도 있으나, 이 사건 매매 후 김GG 명의의 이 사건 가등기가 마쳐졌는바, 사해행위 후 목적물에 관하여 제3자가 가등기 등의 권리를 취득한 경우에는 수익자가 목적물을 가등기 등의 제한이 없는 상태로 회복하여 이전하여 줄 수 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 채권자는 원상회복의 방법으로 수익자를 상대로 가액 상당의 배상을 구할 수 있으므로, 결국 이 사건 원상회복은 가액배상의 방법으로 이루어질 수밖에 없다.

위에서 살펴본 바와 같이 2016. 6. 24. 당시 이 사건 주택의 시가는 207,000,000원이고, 변론종결일 현재의 시가도 그와 같을 것으로 추인되며, 여기에서 이 사건 매매로 소멸된 이 사건 임대차보증금액을 공제하면 원고를 위한 이 사건 주택의 일반담보 부분의 액수는 107,000,000원이 되고, 이 사건 피보전채권인 원고의 정BB에 대한 국세채권은 2015. 11. 3. 현재 165,654,840원으로 이를 초과하므로, 그 취소의 범위는 일반담보 부분 전액인 107,000,000원이 된다.

3. 결론

그렇다면 피고와 정BB 사이의 이 사건 매매는 107,000,000원의 범위 내에서 취소 되어야 하고, 피고는 그 원상회복으로서 원고에게 107,000,000원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 민법이 정한 연 5%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.