아파트 유사매매사례 가액을 증여자산의 시가로 본 처분의 당부

증여 당시 이 사건 아파트와 유사한 매매사례 아파트의 기준시가가 더 높은점, 국민은행 부동산뱅크 닥터아파트가 제공한 시세도 유사한 점 등 제반 사정에 비추어 보면, 피고가 매매사례아파트를 이 사건 아파트와 면적 · 위치 · 용도 등이유사한 것으로 보고 그 실지거래가액인 370,000,000원을 이 사건 아파트의 재산가액으로 평가하여 한 이 사건 처분에 어떠한 위법이 있다고 보이지 않음

상속세 및 증여세법 제60조

상속세 및 증여세법 시행령 제49조

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2005. 12. 1. 원고에 대하여 한 증여세 7,514,500원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제2, 4호증, 을제1호증, 을제2호증의 1, 2, 을제5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 2004. 12. 4. 남편인 최○○으로부터 서울 서초구 ○○동 1436-1 외 1필지 지상 ○○아파트 20동 1409호(전용면적 84.33㎡, 이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 증여받고, 2005. 2. 28. 피고에게 이 사건 아파트에 대한 증여재산가액을 증여일 당시의 국세청 기준시가인 300,000,000원으로 평가하고 상속세 및 증여세법(2007. 12. 31. 법률 제8828호로 개정되기 전의 것, 이하 '법'이라고만 한다) 제53조 제1항 제1호 소정의 300,000,000원의 배우자공제를 적용하여 증여세 신고를 하였다.

나. 이에 피고는 2005. 8. 22.부터 같은 해 9. 23.까지 원고에 대한 증여세조사를 실시한 후, 이 사건 아파트의 증여재산가액을 이 사건 아파트와 같은 동, 같은 평형의 508호(이하 '매매사례아파트'라 한다)의 실지거래가액인 370,000,000원으로 평가하여 2005. 12. 1. 원고에게 2004년 귀속 증여세로 7,514,500원(가산세 포함)을 경정 · 고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

다. 원고는 이에 불복하여 감사원에 심사청구를 하였으나 감사원은 2007. 9. 20. 원고의 심사청구를 기각하였다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 피고는 법 제60조 제1항, 제2항, 법 시행령 제49조 제1항 제1호, 제2항 제1호, 제5항 등에 근거하여 이 사건 처분을 하였는바, 법 제60조 제2항 후문은 '…수용 · 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다'라고 규정하여 통상 감정평가가 부수되어 공인된 가격이라고 추정할 수 있는 것들만을 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있는데, 법 시행령 제49조 제1항 제1호, 제2항 제1호, 제5항은 당해 재산 또는 유사한 재산에 대한 '매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액'을 시가로 인정할 수 있도록 규정함으로써 법 제60조 제1항 후문에서 위임하지도 아니한 사항을 규정하여 그 위임입법의 한계를 벗어나 위헌무효이고, 따라서 이러한 법 시행령 제49조 제1항 제1호, 제2항 제1호, 제5항을 적용하여 한 이 사건 처분 또한 위법하다.

2) 이 사건 아파트에는 청구금액 110,000,000원의 가압류가 설정되어 있을 뿐 아니라, 서향으로서 베란다 앞쪽이 남부터미널 쪽을 향하고 있고, 매매사례아파트는 남향으로서 베란다 앞쪽이 우면산 쪽을 바라보고 있어 그 입지여건에 커다란 차이가 있음에도 불구하고 매매사례아파트를 이 사건 아파트와 면적 · 위치 · 용도 및 종목이유사한 것으로 보아 매매사례아파트의 거래가액을 이 사건 아파트의 시가로 보고 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

앞서 든 각 증거와 을 제2호증의 3, 4, 을제3호증의 1, 을제7호증, 을제8호증의 1 내지 3의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 각 사실을 인정할 수 있다.

1) 매매사례아파트는 이 사건 아파트와 같은 동의 같은 평형인 508호로서 2005. 1. 30. 그 매매계약이 체결되었고, 그 거래가액은 370,000,000원이다.

2) 이 사건 아파트는 서향으로서 베란다 앞쪽이 남부터미널을 향해 있고, 매매사례아파트는 베란다 앞쪽이 남향으로서 우면산을 향해 있다.

3) 이 사건 아파트와 매매사례아파트의 이 사건 증여일 전후의 기준시가의 추이는 다음과 같다.

고시일 또는 공시기준일

이 사건 아파트

매매사례아파트

비 고

2003. 12. 1.

300,000,000원

300,000,000원

국세청장이 고시

2004. 4. 30.

300,000,000원

300,000,000원

2005. 5. 2.

304,500,000원

299,000,000원

2006. 1. 1.

378,000,000원

371,000,000원

건설교통부장관이 공시

2007. 1. 1.

485,000,000원

476,000,000원

4) 국세청이 보유하고 있는 공동주택 거래시가 내역조회에 의하면 2004. 11. 4.부터 2005. 2. 5.까지 이 사건 아파트와 같은 단지의 같은 평형 아파트에 대한 매매가액은 390,000,000원에서 420,000,000원에 이르고, ○○은행이 제공한 2004. 12. 당시의 이 사건 아파트와 같은 단지의 같은 평형 아파트의 시세는 400,000,000원에서 440,000,000원이고, 부동산○○와 ○○아파트가 제공한 시세는 420,000,000원에서 440,000,000원이다.

다. 판단

1) 첫째 주장에 대하여

원고는 법 제60조 제2항 후문은 통상 감정평가가 부수하여 공인된 가격이라고 추정할 수 있는 것들만을 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가에 포함시키도록 규정하고 있는데, 이에 따른 법 시행령 제49조 제1항 제1호, 제2항 제1호, 제5항은 위와 같은 법 제60조 제2항 후문이 위임하지도 아니한 '매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액'을 시가로 인정할 수 있도록 규정하여 위임입법의 한계를 일탈한 위법이 있고, 따라서 이러한 위법한 법령을 적용하여 한 이 사건 처분도 위법하다는 것이다.

살피건대, 법 제60조 제1항은 '이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다'고 규정하고, 같은 조 제2항에서 제1항의 규정에 의한 시가는 '불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액'이라고 정의하면서 수용 · 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있는바, 위 규정방식에 의하면, 법이 시가에 대하여 '불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액'이라고 하는 추상적인 정의 규정을 두고, 이러한 시가에 포함되는 가액의 구체적인 내용을 대통령령에 위임하면서, '수용 · 공매가격 및 감정가격 등'이라고 하는 예시적인 규정을 두었다고 할 것이므로, 법이 대통령령에 위임한 '시가로 인정되는 가액'은 수용 · 공매가격 및 감정가격 등과 같이 감정평가가 수반되는 것만을 한정한 것이라기 보다는, 이러한 '수용 · 공매가격 및 감정가격' 등을 포함하여 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어진 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 볼 수 있는 것이라는 대강을 정하여 그 구체적인 세부내용을 대통령령에 위임하였다고 볼 것이다.

따라서, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 둘째 주장에 대하여

원고는 이 사건 아파트와 매매사례아파트는 그 입지여건에 현저한 차이가 있어 매매사례아파트는 법 시행령 제49조 제5항 소정의 이 사건 아파트와 면적 · 위치 · 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하지 않는다는 것이다.

살피건대, 법 제60조 제1항, 제2항, 법 시행령 제49조 제1항, 제1항, 제5항의 각 규정에 의하면, 증여재산가액의 평가는 원칙적으로 증여일 현재의 시가에 의하되 당해 재산과 면적 · 위치 · 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산이 증여일 전후 3월이내에 매매사실이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있는바, 앞서 본 바와 같이 매매사례아파트는 이 사건 아파트의 증여일로부터 3개월 이내인 2005. 1. 30. 매매계약이 이루어졌고, 같은 단지 내 같은 동에 위치하고 면적도 동일한 점, 증여일 전후 2003. 12. 1.부터 2007. 1. 1.까지 국세청 기준시가의 추이를 보면 이 사건 아파트가 오히려 매매사례아파트보다 가격이 높거나 동일한 점, 국세청이 보유한 공동주택 거래시가 내역조회에 의하면 2004. 11. 5.부터 2005. 2. 5.까지 이 사건 아파트와 같은 단지, 같은 평형 아파트의 매매시세는 390,000,000원에서 420,000,000원에 이르고, ○○은행이 제공한 2004. 12. 당시 이 사건 아파트와 같은 단지, 같은 평형 아파트에 대한 시세는 400,000,000원에서 440,000,000원에 이르며, 또 부동산○○와 ○○아파트가 제공한 시세는 420,000,000원에서 440,000,000원에 이르는 점과 원고의 주장과 같이 증여 당시 이 사건 아파트에 가압류가 설정되어 있다 하더라도 그러한 사정이 이 사건 아파트의 가액에 직접적인 영향을 미친다고 볼 수 없는 점 등 제반 사정에 비추어 보면, 피고가 매매사례아파트를 이 사건 아파트와 면적 · 위치 · 용도 등이유사한 것으로 보고 그 실지거래가액인 370,000,000원을 이 사건 아파트의 재산가액으로 평가하여 한 이 사건 처분에 어떠한 위법이 있다고 보이지 않는다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.