전주지방법원 2018.5.2.선고 2017구합2049 판결

나 . 원고는 2014 . 4 . 15 . 경 전주시 덕진구 소재 토지 3필지 ( 이하 ' 이 사건 부동산 ' 이 라 한다 ) 에 관하여 매도인을 B , 매수인을 C로 하는 매매계약을 중개하고 부동산 매매 계약서를 작성하였다 ( 이하 ' 제1차 매매계약서 ' 라 한다 ) .

다 . B과 C는 당초 계약내용과 달리 이 사건 부동산 중 166번지만을 매매의 목적물 로 삼기로 하여 , 원고는 B과 C 사이에 이 사건 부동산 중 166번지만을 매매목적물로 하는 부동산 매매계약서 ( 이하 ' 제2차 매매계약서 ' 라 한다 ) 를 다시 작성하고 , 보관하고 있던 제1차 매매계약서를 파기하였다 .

라 . B의 대리인 D는 2017 . 4 . 21 . 경 피고에 대하여 원고가 중개대상물 확인 설명서와 손해배상책임보장증서를 교부하지 않았고 , 중개보조원이 중개행위를 하고 계약서를 작 성했다는 등의 이유로 처분을 요구하는 진정서를 제출하였다 .

마 . 피고는 2017 . 5 . 11 . 원고에게 ① 공인중개사법 ( 이하 ' 법 ' 이라 한다 ) 제26조 제1 항을 위반하여 제1차 , 제2차 매매계약서를 보관하지 않아 업무정지 6개월 ( 계약서 1건 당 업무정지 3개월 ) , ② 법 제30조 제5항을 위반하여 손해배상책임보장증서를 교부하 지 않아 과태료 30만 원에 해당하므로 , 법 제39조 제1항 제8호 , 법 제51조 제3항 제5 호에 근거하여 업무정지 6개월 및 과태료 30만 원의 처분을 하고자 한다는 사전통지를 하였다 .

바 . 피고는 2017 . 5 . 31 . 원고에 대하여 , ① 제1차 매매계약서를 보관하지 아니하였 고 , ② 손해배상책임보장증서를 교부하지 않았음을 위반사항으로 하고 , 근거조항을 ① 법 제39조 제1항 제8호 , 법 시행규칙 제25조 별표2 제9호 , ② 법 제51조 제3항 제5호 , 법 시행령 제38조 별표2 제2호 나 . 6 ) 항으로 하여1 ) , 업무정지 3개월 ( 2017 . 6 . 15 . ~ 2017 . 9 . 14 . ) 및 과태료 30만 원의 처분을 하였다 .

사 . 원고는 위 처분에 불복하여 2017 . 6 . 5 . 전라북도행정심판위원회에 행정심판을 청구하였고 , 전라북도행정심판위원회는 2017 . 8 . 31 . ' 피청구인이 2017 . 5 . 31 . 청구인 에 대하여 한 업무정지명령 3월 처분은 이를 2분의 1 경감한 처분으로 변경한다 ' 는 내 용의 일부인용 재결을 하였다 .

아 . 이에 피고는 2017 . 9 . 4 . 원고에 대하여 제1차 매매계약서를 보관하지 아니하였 음을 위반사항으로 하여 업무정지 1 . 5개월 ( 2017 . 9 . 8 . ~ 2017 . 11 . 1 . ) 의 처분 ( 이하 ' 이 사건 처분 ' ) 을 하였다 .

[ 인정근거 ] 다툼 없는 사실 , 갑 제1 내지 5호증 , 을 제1 , 3 , 4호증의 각 기재 ( 가지번호

있는 것은 가지번호 포함 , 이하 같다 ) , 변론 전체의 취지

2 . 당사자 주장의 요지

가 . 원고의 주장

원고는 제1차 매매계약서를 작성한 이후 , 당사자 사이에 계약의 목적물이 변경되 어 제2차 매매계약서가 작성됨에 따라 , 매도인 , 매수인 , 공인중개사가 모두 모인 자리 에서 제1차 매매계약서를 파기하였다 .

법 제26조 제1항은 중개가 완성된 때 거래계약서의 사본을 보존할 의무를 규정하 고 있는데 , 이 사건 제2차 매매계약과 같이 부동산 매매계약이 변경된 경우 제1차 매 매계약은 중개가 완성되지 않았고 , 법 제26조 제2항에는 거래계약서를 작성하는 때에 는 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하는 것을 금지하고 있으므로 제1차 매매계 약서에 관하여는 보존의무가 인정되지 않는다 .

따라서 보존의무가 인정되지 않는 제1차 매매계약서를 보관하지 않았음을 이유로 하는 이 사건 처분은 위법하다 .

나 . 피고의 주장

법 제26조 제1항에는 해제되거나 무효 , 취소로 된 계약서는 보존의무의 예외로 한 다는 규정이 없고 , 국토교통부 질의회신 또한 동일한 취지이므로 , 계약의 해제 · 무효 · 취 소 여부와 무관하게 공인중개사는 계약서 사본을 보존할 의무가 있다 .

한편 , 제1차 매매계약서와 제2차 매매계약서는 동일한 날짜에 작성된 것으로 기재 되어 있으나 실제로는 몇 개월의 간격을 두고 작성된 것이므로 , 제1차 매매계약서 작 성 당시 중개가 완성된 것으로 봄이 타당하다 . 법 제26조 제2항의 취지는 거래금액을 실제와 다르게 작성하여 세금을 탈루하는 것을 방지하기 위한 것이므로 보관의무와는 무관하다 .

따라서 원고에게는 제1차 매매계약서의 보존의무가 있으므로 이 사건 처분은 적법 하다 .

3 . 관계 법령

별지 기재와 같다 .

4 . 판단

가 . 인정사실

1 ) 제1차 , 제2차 매매계약서에는 모두 계약일자가 2014 . 4 . 15 . 로 기재되어 있다 . 제1차 매매계약서의 특약사항 중 제1 , 2 , 4항은 ' 1 . 잔금일자는 위 번지 소송이 종결되 어 판결받아 소유권이전등기를 해주기로 한다 . 2 . 만약 3필지 중에서 166번지가 확정 되면 소유권 이전하고 나머지 165번지 , 164번지는 승소판결되면 소유 이전하기로 한 다 . 4 . 165 , 164번지가 확정이 안될 시는 166번지만 소유권 이전하기로 한다 . ' 라고 기 재되어 있고 , 제2차 매매계약서의 특약사항 제1항은 ' 잔금일은 계약일로부터 약 6개월 로 한다 . 현재 위 번지는 소송 계류중이므로 소송이 종결되어 판결받아 소유권 이전등 기 해주기로 한다 ' 라고 기재되어 있다 .

2 ) 원고는 피청구인에게 항의방문 당시 제출한 서류에서 ' 제1차 매매계약을 2013 년 말경 체결하고 소송이 마무리되면 잔금을 지급하기로 했는데 , 몇 개월 후 변호사를 통해 확인해 보니 166번지만 먼저 소송을 마친 뒤에 나머지 164번지와 165번지를 소 송하겠다는 답을 들었고 , 계약체결일로부터 60일 내에 실거래가 신고와 등기를 하지 못하여 매도인과 매수인이 계약변경을 했다 . 당시 매수인만 계약서를 파기하고 매도인 은 계약서를 가지고 오지 않아 원고는 계약서를 파기하여야 한다고 했는데 매도인이 계약서를 파기하지 않고 신고한 것이다 . ' 라는 취지로 기재하여 , 제1차 매매계약과 제2 차 매매계약 사이에는 약 4개월의 시간차가 있는 것으로 보인다 .

3 ) 이 사건 부동산의 매도인 측 대리인 D는 제2차 매매계약의 이행과 관련하여 매 도인과 매수인 사이에 분쟁이 생기자 , 원고 측을 형사고소하고 원고에 대하여 행정처 분을 해 달라는 진정서를 피고에게 접수하였다 .

[ 인정 근거 ] 다툼 없는 사실 , 갑 제7호증 , 을 제1 , 7호증의 각 기재 , 변론 전체의 취지

나 . 판단

법 [ 구 공인중개사법 ( 2018 . 4 . 17 . 법률 제15597호로 일부개정되기 전의 것 ) 을 말하 며 , 이하 같다 ] 제26조 제1항은 ' 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다 ' 고 규정하며 , 법 제2조 제1호 는 ' 중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매 · 교환 · 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다 ' 고 규정한다 .

따라서 법 제26조 제1항에서 말하는 ' 중개가 완성된 때 ' 라 함은 거래당사자간 매매 등을 알선하는 행위가 완성되는 것을 말하므로 , 계약의 중요한 내용이 확정되어 당사 자 사이에 더 이상 계약의 내용이 보충되거나 변경될 필요가 없을 때에는 중개가 완성 되었다고 해석하여야 할 것이다 .

살피건대 , 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음 각 사정들을 종합하면 , 제1차 매매계약서가 작성될 당시 이미 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때라고 볼 수 있어 , 원고에게는 제1차 매매계약서의 사본을 보존하여야 할 의무가 있 다고 볼 수 있다 .

① 제1차 , 제2차 매매계약은 모두 이 사건 부동산 관련 소송이 종결된 이후 소유 권이전등기를 마치기로 하고 있고 , 원고는 양 계약 모두와 관련하여 중개수수료를 받 은 사실이 없는바 , 특별히 제1차 매매계약에 대해서만 계약의 중요 내용이 미확정된 상태라고 할 수는 없다 .

② 제1차 매매계약과 제2차 매매계약 사이에는 약 4개월의 시간차가 있는바 , 제1 차 매매계약 당시 중개가 완성되지 않은 상태에서 제2차 매매계약이 체결되었다기보다 는 제1차 매매계약 당시 중개가 완성되어 계약이 유효하게 체결되었고 , 추후 당사자간 의 합의로 제1차 매매계약이 해제된 후 새로운 제2차 매매계약이 다시 체결되었다고 보는 것이 합리적이다 .

③ 법 제26조 제1항은 공인중개사에게 중개가 완성된 때에는 거래계약서의 사본을 보존할 의무를 부과하고 있을 뿐 , 거래계약의 유무효나 해제여부에 따라 보존의무에 대한 예외를 두고 있지 않다 . 따라서 이 사건 매매계약의 당사자 사이에 제1차 매매계 약서를 파기하기로 하는 합의가 있었다고 할지라도 , 원고에게 파기된 제1차 매매계약 서의 보존의무가 없다고 볼 수는 없다 .

④ 법 제26조 제1항이 공인중개사에게 거래계약서의 보존의무를 부과하고 있는 취 지는 , 계약의 양 당사자 사이에서 분쟁이 발생하였을 경우를 대비하여 중립적이고 객 관적인 입장의 공인중개사가 계약과 관련된 자료를 보존하도록 하는 것도 포함되어 있 다고 볼 수 있다 . 이 사건의 경우에도 매매계약 체결 당시 매매목적물에 관하여 법적 분쟁이 계속되고 있었으므로 , 이 사건 매매계약을 중개한 원고에게는 이 사건 매매계 약서를 보존할 의무가 더욱 요구된다고 할 수 있다 .

다 . 소결론

따라서 제1차 매매계약 당시 중개가 완성된 이상 원고에게는 법 제26조 제1항에 따라 제1차 매매계약서의 사본을 보존할 의무가 있으므로 , 피고가 원고에 대하여 한 이 사건 처분은 적법하다 .

5 . 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 , 주문과 같이 판결한