임차인이 임차주택의 경락기일 전에 주민등록만 그대로 둔 채 시설이나 집기를 남겨두지 않고 이사하였고, 집을 구하는 사람에게 보여 주기 위하여 출입문의 열쇠를 소지한 채 임차주택의 출입문을 잠그지 않고 둔 경우, 주택임대차보호법상 우선변제권의 요건인 ‘주택의 점유’를 상실하였다고 보아야 하는지 여부(적극)

임차인이 임차주택의 경락기일 전에 주민등록만 그대로 둔 채 시설이나 집기를 남겨두지 않고 이사하였고, 집을 구하는 사람에게 보여 주기 위하여 출입문의 열쇠를 소지한 채 임차주택의 출입문을 잠그지 않고 둔 경우, 주택임대차보호법이 임차인의 대항력과 우선변제권의 요건으로 주민등록과 함께 주택에 대한 점유를 요구하고 있는 점, 주민등록제도는 행정사무의 적정한 처리를 도모하는 것을 목적으로 하고 있을 뿐 사인 간의 권리관계, 특히 주민등록 소재지의 거주관계나 그 지상주택의 점유관계를 증명하기 위한 제도가 아닌 점, 주민등록 사실 자체만으로는 무단전출이나 위장전입을 구별하기가 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 임차주택의 주민등록 유지 사실로부터 곧바로 그 점유 사실이 추단된다거나 타인의 자유로운 출입을 배제할 수 있는 별다른 조치를 취하여 두지 않은 이상, 외부에서 객관적으로 인식할 수 없는 사정에 불과한 출입문 열쇠의 소지 사실만으로 사회통념상 임차주택을 사실상 지배하는 객관적 관계에 있었다고 단정하기 어려워, 위 임차인은 주택임대차보호법상 우선변제권의 요건인 ‘주택의 점유’를 상실한 것으로 보아야 한다.

주택임대차보호법 제3조 , 제3조의2 , 주민등록법 제1조

진용택 (소송대리인 법무법인 아성 담당변호사 김진석)

김정길외 5인

대구지법 2005. 6. 17. 선고 2004가소255154 판결

2006. 2. 22.

1. 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심판결을 취소한다. 원고에게, 피고 김정길은 4,421,308원, 피고 정혜숙은 1,930,916원, 피고 백부근, 이정우, 최재일, 황정숙은 각 1,421,308원 및 각 이에 대하여 2003. 12. 17.부터 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 셈한 돈을 각 지급하라.

1. 인정 사실

아래 사실들은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 2, 3호증, 제5호증의 10, 제6호증의 2, 3의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정된다.

가. 원고는 2000. 11. 5. 손문성, 한경옥과 사이에 대구 동구 입석동 925-10 지상건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다) 중 3층 일부(이하 ‘이 사건 주택부분’이라고 한다)를 임차보증금 3,000만 원, 임차기간 같은 날로부터 2002. 11. 4.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 같은 날 손문성, 한경옥에게 임차보증금 3,000만 원을 지급하면서 이 사건 주택부분을 인도받았으며, 같은 달 7. 이 사건 건물을 주소지로 하여 전입신고를 마치고 같은 달 9. 임대차계약서상에 확정일자를 부여받았다.

나. 그 후 2003. 3. 17. 이 사건 건물에 대하여 대구지방법원 2003타경13369호 로 임의경매절차가 개시되었고, 그 과정에서 원고는 2003. 5. 20. 위 임차보증금에 관하여 경매법원에 배당요구를 하였으며, 이 사건 건물의 다른 임차인들인 피고들도 비슷한 시기에 각 임차보증금에 관하여 배당요구를 하였다.

다. 경매법원은 2003. 12. 16. 열린 배당기일에서 이 사건 건물의 매각대금에서 집행비용을 공제한 배당할 금액 150,461,688원 중 임차인들인 피고 김정길에게 1,500만 원, 피고 백부근, 이정우, 최재일, 황정숙에게 각 1,200만 원, 피고 정혜숙에게 12,509,608원, 교부권자인 대구광역시 동구청장에게 1,249,140원, 일반 채권자인 동촌새마을금고에게 73,702,940원을 각 배당하고, 원고를 배당에서 배제하는 내용의 배당표를 작성하였다.

2. 원고의 청구에 대한 판단

가. 원고의 주장

원고는, 배당요구 종기 이전에 이사하였지만 여전히 이 사건 주택부분을 여러 가지 방법으로 관리하면서 점유를 유지하여 왔으므로 주택임대차보호법 소정의 우선변제권을 가진 임차권자로서 당연히 배당을 받았어야 할 것임에도, 경매법원은 원고를 이 사건 주택부분에 거주하지 않고 배당요구 종기 이전에 점유를 상실하여 위 법 소정의 보호대상이 아니라고 판단하여 배당에서 배제하였고, 이로 인하여 원고에게 적법하게 배당되어야 할 청구취지 기재 각 금액이 피고들에게 배당된 결과가 되었으므로, 피고들은 부당이득금으로서 초과배당받은 청구취지 기재 각 금액 및 그 지연손해금을 원고에게 각 반환할 의무가 있다고 주장한다.

나. 판 단

그러므로 원고가 주택임대차보호법 소정의 우선변제권을 보유한 적법한 배당요구권자에 해당하는지를 살펴본다.

주택임대차보호법 제8조 에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하면서 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 이 경우 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다( 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결 참조).

또, 물건에 대한 점유란 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 보이는 객관적 관계를 말하는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인 지배의 가능성 등을 고려하여 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다( 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결 참조).

이 사건의 경우, 원고가 이 사건 주택부분에서 이사하였음에도 불구하고 배당요구종기인 2003. 6. 16.까지 이 사건 주택부분을 여러 가지 방법으로 관리하는 등 사실상 점유하였다는 점에 부합하는 듯한 갑 제7호증의 1, 2, 제8호증의 1의 각 기재 및 제1심 증인 진수희의 증언은 믿기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 다만 갑 제6호증의 5의 기재, 제1심 증인 이정자의 증언 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 2003. 1월경 주민등록만 그대로 둔 채 아무런 시설이나 집기를 남겨두지 않고 새로 구입한 빌라로 이사하였고, 집을 구하는 사람에게 보여 주기 위한 목적에서 자신이 출입문의 열쇠를 소지한 채 이 사건 주택부분의 출입문을 잠그지 아니한 상태에 두었음이 인정될 뿐이다.

사실관계가 그러하다면, 주택임대차보호법이 임차인의 대항력과 우선변제권의 요건으로 주민등록과 함께 별도로 주택에 대한 점유의 인도를 요구하고 있는 점, 주민등록제도는 행정사무의 적정한 처리를 도모함을 목적으로 하고 있을 뿐 사인 간의 권리관계, 특히 주민등록소재지의 거주관계나 그 지상주택의 점유관계를 증명하기 위한 제도가 아닌 점( 주민등록법 제1조 참조), 주민등록 사실 자체만으로는 이른바 무단전출이나 위장전입을 구별하기가 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 주택부분의 주민등록 유지 사실로부터 곧바로 그 점유사실이 추단된다거나, 타인의 자유로운 출입을 배제할 수 있는 별다른 조치를 취하여 두지 않은 이상 외부에서 객관적으로 인식할 수 없는 사정에 불과한 출입문 열쇠의 소지 사실만으로 원고가 사회통념상 이 사건 주택 부분을 사실상 지배하는 객관적 관계에 있었다고 단정하기는 어렵다 하겠다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 부당이득금의 범위에 관하여 더 나아가 살필 것도 없이 이유 없으므로 이를 모두 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.