주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기(=경락기일)

주택임대차보호법 제8조 에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.

주택임대차보호법 제3조 제1항 , 제8조

원고 1 외 1인

기술신용보증기금 외 1인 (소송대리인 변호사 이건호)

서울지법 1995. 8. 30. 선고 95나22268 판결

원심판결 중 원고 1에 대한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울지방법원 합의부에 환송한다. 피고들의 원고 2에 대한 상고를 기각한다. 상고기각 부분에 대한 상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여 소외 1의 소유이던 이 사건 주택에 관하여 각 근저당권자를 소외 주식회사 제일은행으로, 채무자를 소외 화성휀스실업 주식회사로 하여 1992. 1. 27. 채권최고액 금 100,000,000원의, 1993. 1. 28. 채권최고액 금 50,000,000원의 각 근저당권설정등기가 경료된 사실, 그 후 이 사건 주택에 대하여 1993. 5. 22. 소외 2 앞으로 소유권이전등기가 경료된 사실, 원고 1은 같은 해 10. 20. 위 소외 2로부터 이 사건 주택 중 방 1칸을 전세보증금 10,000,000원, 기간 같은 달 26.부터 12월로 정하여 임차한 후 그 무렵 이에 입주하고, 같은 해 11. 26. 이 사건 주택으로 주민등록 전입신고를 마쳤다가 1994. 6. 7. 서울 강서구 내발산동 672의 15 목화연립 4동 101호로 전출한 사실, 원고 2는 1993. 5. 30. 위 소외 2로부터 이 사건 주택 중 방 1칸을 전세보증금 13,000,000원, 기간 같은 해 6. 30.부터 12월로 정하여 임차한 후 그 무렵 이에 입주하고, 같은 해 11. 24. 이 사건 주택으로 주민등록 전입신고를 마쳤다가 1994. 7. 26. 경기 화성군 향남면 발안리 130으로 전출한 사실, 한편 위 각 근저당권에 관하여, 1993. 12. 24. 피고 기술신용보증기금 앞으로 같은 달 20. 일부 대위변제(변제액 금 50,000,000원과 금 2,837,670원)를 원인으로 한 근저당권 일부이전등기가, 같은 해 12. 30. 피고 신용보증기금 앞으로 같은 달 29. 일부 대위변제(변제액 금 50,000,000원과 금 2,296,916원)를 원인으로 한 근저당권 일부이전등기가 각 경료된 사실, 피고 신용보증기금의 담보권 실행을 위한 경매신청에 따라 1994. 3. 25. 서울지방법원 94타경10048호 로 이 사건 주택에 대하여 경매개시결정이 있었으며, 같은 해 4. 13. 이 사건 주택에 대하여 위 경매개시결정의 기입등기가 경료된 사실, 원고들은 1994. 4. 23. 위 각 전세보증금 반환채권에 기하여 위 각 전세보증금 상당의 우선 배당을 요구하는 배당요구서를 위 경매법원에 제출한 사실, 위 경매절차가 진행된 결과 이 사건 주택은 1994. 7. 22. 소유자인 위 소외 2에게 금 72,200,000원에 낙찰되었는데, 위 소외 2가 같은 해 8. 23. 위 낙찰대금을 납부하자, 위 경매법원이 같은 해 9. 8. 배당기일을 열어 배당을 실시함에 있어서 위 낙찰대금 중 배당할 금액 70,147,150원 전액을 원고들보다 우선하여 근저당권자인 피고들에게 동 순위로 각 금 35,073,575원씩 평등 배당하는 배당표를 작성한 사실을 각 인정한 다음, 주택임대차보호법(이하 법이라고만 한다) 제8조 소정의 소액보증금 최우선변제권은 경매신청의 등기 전에 법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖춤으로써 족하고, 달리 배당기일까지 위 대항요건이 존속되어야 할 것을 요하지 아니한다고 할 것인데, 원고들은 이 사건 주택에 관한 경매신청의 등기 이전에 법 제3조 제1항 소정의 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 마친 자들로서 위 법 제8조 소정의 우선변제를 받을 임차인에 해당하며, 따라서 원고들의 위 전세보증금 반환채권이 법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항 소정의 각 금 7,000,000원의 한도 내에서는 피고들의 위 근저당권에 우선함에도 불구하고 위 경매법원이 원고들을 위 배당에서 제외한 채 위 배당할 금액 전액을 피고들에게 평등 배당하도록 작성한 위 배당표는 부당하다고 판단하였다.

법 제8조 에서 임차인에게 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 법 제8조 소정의 임차인 이외에 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다 고 봄이 상당하다고 할 것이다.

그런데 원심이 적법히 확정한 사실관계에 의하면, 이 사건 주택에 관하여 1994. 4. 13. 경매신청의 등기가 경료되고, 같은 해 7. 22. 낙찰허가결정이 선고되었는데, 원고들은 모두 법 제8조 소정의 임차인으로서, 원고 1은 위 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다가 위 낙찰허가결정이 선고되기 전인 1994. 6. 7. 전출하였으며, 원고 2는 위 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다가 위 낙찰허가결정이 선고된 후인 1994. 7. 26. 전출하였다는 것이므로, 원고 1은 근저당권자인 피고들에 우선하여 변제받을 수 없으나, 원고 2는 그 보증금 중 법시행령 제3조 제1항 소정의 금 7,000,000원의 한도 내에서 근저당권자인 피고들에 우선하여 변제받을 수 있다고 보아야 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심이, 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 경매신청의 등기 전에 구비된 것만으로 족하다고 보고 원고들 모두 각 그 보증금 중 법시행령 제3조 제1항 소정의 금 7,000,000원의 한도 내에서는 피고들에 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 주택임차인의 우선변제권에 관한 법리를 오해한 위법을 저지른 것이라 아니할 수 없는바, 원심판결 중 원고 1에 대한 부분은 원심의 위와 같은 위법이 판결에 영향을 미쳤음이 명백하므로 이 점을 지적하는 논지는 이유 있고, 원고 2에 대한 부분은 그 결론에 있어서 정당하여 원심의 위와 같은 위법이 판결에 영향을 미쳤다고 볼 수 없으므로 결국 논지는 이유 없음에 돌아간다고 할 것이다.

그러므로 원심판결 중 원고 1에 대한 부분을 파기하여 이 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 피고들의 원고 2에 대한 상고를 기각하며, 상고기각 부분에 대한 상고비용은 피고들의 부담으로 하기로 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.