조심2008광0611 (2008.12.05)

분양권의 양도를 감정가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

분양권을 잔금과 소유권이전 등기 경료 전에 교환하였으므로 분동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되며, 기준시가가 고시되지 않았으므로 과세관청이 시가감정한 가액으로 과세함은 정당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 이 사건 소 중 주민세 부과처분 취소청구 부분을 각하한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가2008. 1. 3. 원고에대하여한2005년귀속분양도소득세147, 081, 610원및주민세14, 708, 160원의각부과처분을취소한다.

1. 처분의경위

가. 원고는 2004. 12. 17. ▢▢▢▢▢공사로부터 서울 ●●구 ●●동 ●●택지개발사 업지구3-6블럭 ●●월드컵파크 614동 806호 전용면적 84.53㎡(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 분양대금 259, 153, 000원에 분양받아 2005. 5. 31.까지 잔금을 제외한 분양대금 116, 618, 000원을 납부하였다.

나. 원고는 2005. 10. 27. 피고에게, 이 사건 아파트를 취득할 수 있는 권리를 259, 153, 000원에 취득하여 2005. 8. 25. 최○○에게 275, 000, 000원에 양도하였다(이하 '이 사건 양도'라 한다)는 내용으로 양도소득세 예정신고를 하고 양도소득세 6, 006, 150 원을 납부하였으나, 피고는 실지조사결과, 원고가 이 사건 아파트 분양권을 처형인 최○○가 ▢▢▢▢▢공사로부터 분양받은 같은 사업지구3-7블럭 ●●월드컵파크 707동 706호 전용면적 84.90㎡(이하 '교환대상 아파트'라 한다)와 교환한 것으로서 원고가 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다는 이유로, 이 사건 아파트에 대하 여 사가감정을 실시한 후, 양도가액을 483, 471, 150원{= 기납부 분양대금 116, 618, 000원 + 이 사건 아파트의 잔금을 최○○가 지급하는 대가로 원고의 처 최○화가 인수한 교환대상 아파트의 임대차보증금반환채무 120, 000, 000원 + 프리미엄 240, 847, 000원(= 이 사건 아파트의 감정가액 500, 000, 000원 - 분양가액 259, 153, 000원) + 최○○가 부담한 양도소득세 6, 006, 150원}으로 산정하여, 2008. 1. 3. 원고에 대하여 2005년 귀속분 양도 소득세 147, 081, 610원 및 소득세할 주민세 14, 708, 160원의 각 부과처분을 하였다(위 각 부과처분 중 양도소득세 부과처분을 '이 사건 처분'이라 한다)

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 4, 5, 6호증(가지번호 포함), 을 제1, 2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 피고의본안전항변에대한판단

피고는, 이 사건 소 중 주민세 부과처분 취소청구 부분은 피고적격이 없는 자를 상대로 한 것이어서 부적법하다고 주장하므로 살피건대, 구 지방세법(2005. 12. 31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것) 제177조의4 제1항, 제2항, 제5항에 의하면, '소득세할 주민세는 소득세의 납세지를 관할하는 시장 ・ 군수(특별시 ・ 광역시의 경우에는 구청장, 이하 같다)에게 납부하여야 하는 지방세이고, 세무서장이 국세기본법 또는 소득세법에 의한 경정 ・ 결정 등에 따라 부과고지방법에 의하여 소득세를 정수하는 경우 그 소득세 할 주민세를 함께 부과고지하더라도 이는 해당 시장 ・ 군수가 부과고지한 것으로 본다' 고 규정하고 있으므로, 이 사건 주민세 부분 부과처분의 취소를 구하는 항고소송의 피고는 원고의 소득세 납세지를 관할하는 기초 자치단체장이 되어야 한다.

따라서 이 사건 소 중 주민세 부과처분의 취소를 구하는 부분은 피고적격이 없는 자 를 상대로 한 것이어서 부적법하다.

3. 이사건처분의적법여부

가.원고의주장

(1) 이 사건 아파트는 2005. 7. 15. 준공승인을 받고 2005. 8. 12. ▢▢▢▢▢공사 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌으므로, 그 후인 2005. 8. 25. 이루어진 이 사건 양도 는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 교환이 아니라 부동산의 교환으로서 양도가액을 산정함에 있어 프리미엄을 합산하여서는 안 된다.

(2) 이 사건 아파트는 공익사업 시행으로 인하여 토지를 수용당한 사람들의 주거 안정 목적으로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의하여 시가보다 저렴한 가격에 특별분양된 것이므로, 시가와 분양대금의 차액에 해당하는 부분(프리미엄)은 원고의 취득가액에 포함되어야 한다.

(3) 원고와 최○○가 특수관계에 있는 자로서 이 사건 양도가 소득세법 제114조 제5항 소정의 '대통령령이 정하는 사유로 장부 가타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우'에 해당한 다 하더라도, 이 사건 양도 당시 이 사건 아파트에 대한 매매사례가액이나 감정가액이 존재하지 않았으므로 기준시가에 의하여 양도가액 및 취득가액을 산정하여야 한다.

나. 관계법령

다. 판단

(1) 첫번째주장에대한판단

소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항은 자산의 양도차익을 계산함 에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 정산한 날로 한 다고 규정하면서, 다만, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전 에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 당해 자산의 취득시 기 및 양도시기로 한다고 규정하고 있다.

살펴건대, 원고가 2005. 8. 25. 잔금을 마지급한 상태에서 최○○와 이 사건 아 파트의 교환계약을 체결하고 ▢▢▢▢▢공사에 권리의무승계사실을 통보하였으며, 2005. 8. 30. 최○○가 잔금을 납부한 사실, 이 사건 아파트에 관하여 2005. 8. 12. ▢▢▢▢▢공사 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌다가 2005. 10. 7. 최○○ 명의로 소유권 이전등기가 마쳐진 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 위 인정사실에 의하면, 원고 는 이 사건 아파트의 분양대금을 완납하거나 이 사건 아파트에 관하여 원고 명의의 소 유권이전등기를 경료하기 전에 이 사건 아파트의 교환계약을 체결하고 권리의무승계절 차를 이행하였으므로, 이 사건 양도는 소득세법 제94조 제1항 제1호 소정의 건물의 양 도가 아니라 같은 항 제2호 가목 소정의 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당 하고, 소득세법 제99조 제1항 제2호 가목, 소득세법 시행령 제165조 제1항이 '부동산을 취득할 수 있는 권리의 기준시가는 양도자산의 종류 ・ 규모 ・ 거래상황 등을 감안하여 취득일 또는 양도일까지 불입한 금액과 취득일 또는 양도일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다'고 규정하고 있는 것에 비추어볼 때, 피고가 이 사건 양도가액을 산정함에 있어 프리미염을 합산하여 계산한 것이 위법하다고 보이지도 않으 며, 달라 이를 인정할 만한 증거가 없다.

(2) 두번째주장에대한판단

살피건대, 이 법원의 ▢▢▢▢▢공사에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 더하면, ●●택지개발사업지구 내 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 모두 특별분양으로 만 분양계약이 체결되었고, 그 분양대금은 분양원가 등 제반사정을 고려하여 결정되었으며, 일반분양과 특별분양 사이에 분양대금이 달리 책정되지는 않았던 사설을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 아파트를 사가보다 저렴한 가격에 분양받았다고 볼 수 없으므로 이를 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

(3) 세번째주장에대한판단

소득세법 제96조 제1항 제2호, 제97조 제1항 제1호 가목은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 양도가액 및 취득가액을 설지거래가액에 의하고, 소득세법 제 114조 제5항, 소득세법 시행령 제176조의2 제1, 3항은 양도가액 또는 취득가액을 실지 거래가액에 의하는 경우로서 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 양도가액 및 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가를 순차로 적용하여 산정한 가액에 의 한다고 규정하고 있다.

살피건대, 원고와 최○○가 특수관계에 있는 자로서 이 사건 양도가 소득세법 제114조 제5항 소정의 '대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우'에 해당한다는 사설, 이 사건 양도 당시 이 사건 아파트의 매매사례가액이 존재하지 않았 던 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 갑 제7호증, 을 제4호증의 1, 2의 각 기재에 변 론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트에 대한 기준시가는 기준일을 2006. l. l. 로 하여 최초로 공사된 사실, 한국감정원과 주식회사 미래새한감정평가법인이 이 사건 아파트에 관하여 가격시점을 2005. 8. 22.로 하여 감정을 실시한 결과 감정가액이 5억 원으로 평가된 사실을 각 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 피고가 이 사건 아 파트의 매매사례가액이 존재하지 아니하여 순차로 감정가액을 적용하여 양도가액을 산정한 것은 관계 법령의 규정에 따른 것으로서 적법하다

3. 결론

그렇다면, 이 사건 소 중 주민세 부과처분 취소청구 부분은 부적법하므로 이를 각하 하고, 양도소득세 부과처분 취소청구 부분은 이유 없으므로 이를 가각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.